En una sociedad cada vez más digitalizada, con una fuerte evolución hacia el teletrabajo acelerada por la pandemia, las oficinas han perdido importancia en el mercado y la industria inmobiliaria lo sabe. Las empresas que dedican parte de su actividad a la compraventa de bienes inmuebles ya no tienen puesto el ojo en la inversión de oficinas, sino que está apostando por los activos logísticos. En esta carrera de fondo del inmobiliario, la inversión en logística ha supuesto el doble que en oficinas en lo que llevamos de 2021.
Los largos meses de pandemia se van quedando atrás y el sector inmobiliario empieza a recuperar poco a poco los niveles de inversión pre-covid. Tal es así que el incremento en inversión ha crecido un 50% respecto al trimestre anterior y hasta un 203% más en el mismo trimestre del 2020.
Así se desprende de los datos de la consultora inmobilaria BNP Paribas Real Estate, cuyos analistas destacan que el volumen de inversión directa realizada en activos de oficinas, retail, logístico, hoteles, residencial en alquiler y alternativos entre los meses de abril y junio se ha situado en los 2.816 millones de euros.
INVERSIÓN DEL 42% EN LOGÍSTICA
La preferencia de las inmobiliarias por los activos en los que destinar sus inversiones está cambiando, y la apuesta por la logística parece ir ganando a la adquisición de oficinas. Como prueba de ello, los datos de BNP Paribas confirman que el sector de la logística ha canalizado el 42% del volumen de inversión contabilizado en el segundo trimestre, con 1.192 millones de euros.
La micrologística sigue necesitando las grandes naves y complejos desarrollados en la periferia de las ciudades
Dentro de la actividad registrada, destaca la compra por parte de Bankinter de una cartera de activos logísticos que ha supuesto el 32% del volumen de inversión del trimestre. Se trata de una cartera de 865.000 metros cuadrados de activos como plataformas logísticas y 13 proyectos en distintas fases de desarrollos. En este punto, el volumen aproximado por los activos en rentabilidad se sitúa en torno de los 900 millones, más otros 300 aproximados por los proyectos en desarrollo.
Otro banco, el suizo UBS, también ha realizado la compra de una plataforma logística de 72.000 metros cuadrados en Zaragoza, desembolsando 58 millones. A nivel europeo, cabe señalar la venta por parte de la firma de inversión Clarian Partners Europe de un portfolio de 31 activos ubicados en países como Alemania, Países Bajos, Francia y España principalmente.
EL AUGE DEL E-COMMERCE
Una de las principales causas tiene que ver con la penetración de los denominados e-commerce en España, que también ha experimentado un crecimiento acelerado por la pandemia y los confinamientos. Esta micrologística sigue necesitando las grandes naves y complejos desarrollados en la periferia de las ciudades para el almacenamiento y la distribución de los productos.
A este respecto, el auge de los negocios de comercio electrónico ha generado el incremento de centros de paquetería y centros locales de reparto lo más cerca posible de las ciudades e incluso en los núcleos urbanos. Así se observa en los datos de la consultora BNP Paribas, que indican un crecimiento en la demanda cada vez más acentuada por las plataformas logísticas de última milla en volúmenes inferiores a 20 millones.
Pero más allá del factor e-commerce, la inversión en logística está experimentando un fuerte crecimiento y así se desprende de los datos de este año. El primer semestre de 2021 se alza hasta los 1.456 millones, una cifra que representa casi el 95% de la inversión total registrada en el 2020, significando un 211% más que el primer semestre de 2020 y el 79% del 2019, año récord de la serie histórica.
INVERSIÓN EN OFICINAS DEL 21%
En el caso del sector de las oficinas, la rapidez con la que se está recuperando de la pandemia la sitúa en la segunda posición como el segmento que más inversión ha recibido, pero no consigue acercarse al desembolso que se ha realizado en logística.
Con un volumen de 600 millones de euros, ha captado el 21% de la inversión. Aquí destaca como protagonista 22@ (distrito situado en el barrio de Poblenou en Barcelona), concentrando el 62% de la inversión registrada en España durante el segundo trimestre. La compra por parte de Allianz de la sede de Everis por un importe de 180 millones o la compra por parte de IBA Capital del complejo Glòries en el mismo distrito de la ciudad condal por 120 millones dan buena prueba del potencial que ven los inversores en el territorio.
También cabe señalar la adquisición de Torre Esteve por parte del fondo alemán KGAL en la zona de BcnFira District de Barcelona, así la adquisición de Kennedt Wilson en Madrid del complejo de oficinas ubicado en la calle Ulises 16-18, por un importe de 40 millones.
El volumen de inversión acumulado en el primer semestre se alza hasta los 863 millones, lo que supone un ajuste considerable del 40% comparado con el mismo periodo de 2020, debido a que en el volumen del primer trimestre del año pasado fue de 1.228 M€.
