Un terreno que suele tener muchas preguntas en el aire es el de los seguros y las hipotecas. Es el tema que trata hoy «El Consultorio Legal» de Durán y Durán Abogados. En esta ocasión, el Socio Director, Miguel Ángel Durán Muñoz, es quien responde.
Cuando contraté mi préstamo hipotecario me incluyeron un seguro por defunción. Me lo cobraron de una sola vez, nada menos que 40.000 euros, aumentando el capital del préstamo, de forma que pagaré el importe de la prima e intereses. He oído que no tenía obligación de contratarlo, ni de pagarlo en una sola prima para todo el tiempo del préstamo.
LA RECUPERACIÓN
¿Es cierto que puedo recuperar esos 40.000 euros?
Si la entidad financiera incumple con la normativa al comercializar dicho seguro, efectivamente, pueden recuperarse dichos importes o la mayor parte de la prima pagada, más los intereses.
¿Qué es un seguro de vida ligado a un préstamo hipotecario?
La finalidad de un seguro de vida vinculado a un préstamo hipotecario reside en asegurar el importe pendiente de pago de un préstamo, en el supuesto de que uno o todos los prestatarios fallezcan o, en su caso, sufran una invalidez.
El riesgo que cubre este tipo de seguro consiste en fallecimiento del prestatario
El riesgo que cubre este tipo de seguro consiste en fallecimiento del prestatario, cubriendo, en ese caso, el pago de la deuda con el banco.
También cubren, como hemos indicado, supuestos en los que el prestatario sufre una incapacidad o invalidez, de forma que no puede atender la deuda del préstamo o financiación otorgada por el banco.
En consecuencia, en caso de fallecimiento o invalidez, la compañía aseguradora paga y cancela el importe pendiente del préstamo.
¿Y qué implica que se trate de un seguro de prima única?
Habitualmente, las pólizas de seguro se contratan estableciendo un período anual de vigencia, que se va renovando año a año.
Sin embargo, en el caso de los seguros de prima única, se paga la prima desde el primer momento a la aseguradora, por todos los años en que dicho seguro va a estar vigente.
LA PRIMA ÚNICA
¿Qué es lo que ocurre en los seguros de prima única vinculados a un préstamo hipotecario?
Lo que de forma generalizada se ha producido es que, al contratar un préstamo, la entidad financiera coloca al cliente un seguro de vida de prima única, destacando las bondades de su contratación, para el supuesto de que se produzca la muerte del prestatario y/o padezca una incapacidad que le impida obtener ingresos para pagar las cuotas.
Lo que de forma generalizada se ha producido es que, al contratar un préstamo, la entidad financiera coloca al cliente un seguro de vida de prima única
Entonces: ¿Dónde está el perjuicio o problema?
Hasta ahí todo parecen ser ventajas. Pero las prácticas que los Tribunales han venido enjuiciando son las siguientes:
1.- En la mayoría de los supuestos, la aseguradora forma parte del mismo grupo que el banco. Suele estar participada.
2.- El importe de la prima única, es de un importe elevado, llegando en ocasiones, incluso, a 40.000 euros, que se cobra al cliente.
3.- Dicha prima se financia junto al capital del préstamo hipotecario, de forma que el cliente no tiene la percepción de estar pagando un importe tan elevado.
4.- En muchas ocasiones, ni tan siquiera se le entrega al cliente la copia de la póliza de seguro.
5.- Como indicamos, el precio o prima de estos seguros colocado directamente por el banco, están muy por encima de los que se le cobraría por compañías aseguradoras para ese mismo seguro.
6.- No se informa de los distintos conceptos que componen el coste de ese seguro, ni de las comisiones que el seguro del banco está aplicando, y que explican su desorbitado precio.
LA ACTUACIÓN DEL BANCO
7.- Ha venido sucediendo, cuando el banco actúa incorrectamente, que el coste de dicho seguro no se ha incluido en el TAE, de forma que el cliente no advierte el impacto en la tasa anual equivalente, para compararlo con otras ofertas de financiación.
8.- Cuando el banco incumple con sus obligaciones, no se facilita más información que el importe en que se le amplía el capital del préstamo hipotecario, sin información de los conceptos de la prima, ni de las razones por las que el seguro tiene ese coste y no otro.
9.- Además del precio o costes superior que el cliente podría haber obtenido si hubiese solicitado otras ofertas, además, al incluir el importe de la prima en el capital del préstamo, el banco realiza un doble negocio a costa del cliente, por la vía de los intereses que le aplica.
10.- En no pocas ocasiones, no se contempla que, si se cancela/amortiza anticipadamente el préstamo, se tenga que devolver al cliente la parte proporcional de la prima pagada correspondiente al plazo pendiente del vencimiento final que el préstamo iba a tener. Y en aquellas ocasiones en que se contempla dicha posibilidad, no está nada claro que es lo que concretamente tiene el cliente derecho a que le devuelvan.
¿A quien le interesa realmente la contratación de la póliza de seguro en esas condiciones?
Sinceramente, al banco. Se le coloca el seguro en un único e inicial pago, por un precio superior al que obtendría el cliente si hubiese comparado ofertas, o si se le permitiera contratándolo por períodos anuales y, asimismo, el banco obtiene más ingresos por la vía de los intereses que cobra de ese mayor capital del préstamo.
EL Banco obtiene otro beneficio adicional puesto que, a la garantía que constituye la hipoteca sobre el inmueble
Por otra parte, el banco obtiene otro beneficio adicional puesto que, a la garantía que constituye la hipoteca sobre el inmueble, se añade otra garantía, consistente en el citado seguro. El banco tiene más seguridad respecto de la devolución del capital.
Más aún cuando a dicho seguro de vida se añade también otro seguro de protección de pagos, de prima única, para supuestos en que el prestatario se encuentra en situación de desempleo o de incapacidad temporal.
¿Qué puedo reclamar si me colocaron este tipo de seguro, sumando la prima al capital del préstamo, y estoy año tras año devolviendo el capital e intereses de la prima de ese seguro?
Puede solicitar que se declare la nulidad de esa contratación y que se le devuelva el importe de la prima de dichos seguros, así como la devolución de los costes e intereses derivados de esta contratación.
LOS TRIBUNALES
Los juzgados y tribunales españoles están dando la razón a quienes les han colocado -comercializado- este tipo de seguros, contraviniendo la normativa imperativa que debían respetar. Las sentencias optan por una de estas dos soluciones:
1.- Devolución de la totalidad de las primas de estos seguros, así como del coste de la financiación, de los intereses cobrados para financiar esos seguros. En definitiva, el cliente recupera todo el dinero pagado por este concepto.
2.- En otras ocasiones, condenan al banco a devolver el importe proporcional de la prima correspondiente al tiempo que resta del contrato, devolviendo, asimismo, todos los intereses de la financiación.
¿Qué importes suelen devolverse?
Dependiendo de los capitales y años del préstamo, las cantidades que los clientes están recuperando van desde los 6.000 euros hasta los 40.000 euros.
una práctica advertida en consiste en el incumplimiento de la obligación de incluir en el cálculo del TAE
¿Se incluye en el cálculo del TAE el coste de los seguros de vida y de protección de pagos?
Pues no. Pese a que este tipo de seguros son ofertados por los bancos, quienes tienen la iniciativa de su contratación, y pese a que se trata de un coste vinculado a la operación, una práctica advertida en consiste en el incumplimiento de la obligación de incluir en el cálculo del TAE el coste de las primas de seguro que colocan a sus clientes.
¿A qué obliga la Ley 15/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario?
La citada ley establece que será nulo todo contrato vinculado al préstamo, que, en perjuicio del prestatario, no cumpla con las exigencias previstas en este artículo.
Como excepción a la prohibición de las prácticas de venta vinculada y de productos combinados en la contratación de crédito inmobiliario, los bancos “podrán exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario”.
la ley establece que será nulo todo contrato vinculado al préstamo, que, en perjuicio del prestatario, no cumpla con las exigencias previstas en este artículo
Pero, a su vez, señala este artículo que “el prestamista -BANCO-, deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones”.
El prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario.
La aceptación por el prestamista de una póliza alternativa, distinta de la propuesta por el banco, no podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo.
Además, la citada ley establece que, en los supuestos en que el esté autorizada a la vinculación de estos productos o seguros, el banco tiene la obligación de informar al prestatario -el cliente- de manera expresa y comprensible, acerca de:
– que se está contratando un producto vinculado,
– del beneficio y riesgo de pérdidas, especialmente en los productos de inversión, que supone para el prestatario su contratación,
– de los efectos que, en su caso, la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos vinculados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios vinculados.
– de la parte del coste total que corresponde a cada uno de los productos o servicios,
– de los efectos que la no contratación individual o la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos combinados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios combinados y
– de las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado.
Pero, sobre todo, lo que esta ley impone en las citadas contrataciones es la transparencia, de forma que con una antelación mínima de diez días naturales al momento de la firma del contrato, el banco ha de entregar por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige y a contestar todas las dudas que le plantee el cliente, con ejemplos prácticos, diversos escenarios.
Socio Director de Durán y Durán Abogados
