El pasado mes de agosto las inversiones en nuda propiedad aumentaron hasta un 30% respecto del mismo mes del año 2021. Aunque el término y la actividad no son actuales, el incremento de este tipo de operaciones sí está de moda.
Pero ¿qué es exactamente una nuda propiedad? Estas inversiones pasan por adquirir una vivienda a un precio mucho menor que su tasación en el mercado a cambio de ceder el usufructo de esta al vendedor hasta que fallezca.
Por norma general, estas transacciones son iniciadas por personas mayores que necesitan de algún complemento económico para su baja pensión. Así, el vendedor ofrece su casa muy por debajo de su precio real de venta a cambio de obtener rápida liquidez. Las razones que pueden llegar a una persona a realizar este tipo de operaciones y ventas pasan por múltiples porqués asociados y relacionados con, entre otras cosas, el Sistema de Pensiones Público, la escasa cultura financiera, la coyuntura económica actual, etc.
De otro lado, el comprador se beneficia de la baja tasación adquiriendo una vivienda que en el mercado podría suponer el doble. No obstante, debe valorarse que mientras el vendedor viva el usufructo de la vivienda es exclusivo, por lo que debe invertir, a la vez, en la compra del inmueble y en un alquiler.
Por tanto, para complementar esta transacción son necesarias dos operaciones distintas: una la propia de la compraventa y la siguientes para ceder el usufructo de la vivienda al vendedor, que pueda durar unos meses o se puede alargar mucho más en el tiempo.
NUDA PROPIEDAD EN NÚMEROS
Según el Instituto Nacional de Estadística en 2008, antes de la gran recesión económica, en España se realizaron 2.989 operaciones de estas características. Durante los sucesivos años el porcentaje del mercado inmobiliario correspondiente fue en descenso hasta que en el 2020 tan solo se completaron 1.046. Una cifra marcada, como el resto del sector, por la crisis del COVID-19. Tan solo un año después, la nuda propiedad volvió alcanzar las 2.500 transacciones, y durante el 2022 tiene una tasa de crecimiento interanual del 30%. A falta de datos oficiales la nuda propiedad podría alcanzar a cierre del presente año las 3.500 operaciones convirtiéndose en la cifra de máximo histórico.
Cabe destacar que el 20% de estas operaciones son a cargo de personas extranjeras residentes en España, el 30% a inversores públicos e institucionales y el resto del 70% a inversores medianos y pequeños.
Las operaciones de nuda propiedad son posibles porque existe un perfil muy concreto de vendedor: personas jubiladas, en general de más de 65 años, con una pensión pública mínima, o bien también alguna carga familiar, sin ahorros ni planes de pensiones privados y la necesidad urgente de dinero líquido.
A su vez también se puede dibujar un perfil del comprador: personas generalmente jóvenes con poca accesibilidad al mercado inmobiliario, debido a los altos precios, o también inversores con vistas a medio-largo plazo.
¿NUDA PROPIEDAD, HIPOTECA INVERSA O VIVIENDA INVERSA?
Si de algo se caracteriza el sector inmobiliario es por no ser un sector cíclico y por ser uno bastante ilíquido comparados con otros sectores. Así, es probable que una persona mayor propietaria de un bien inmueble acuda a la nuda propiedad, a la hipoteca inversa o a la vivienda inversa en busca de liquidez. De hecho, el 90% de las personas de la tercera edad tienen una vivienda en propiedad, según datos del INE.
Las tres opciones que ofrece a día de hoy el mercado como solución a las nuevas demandas de los propietarios más mayores cumplen con los dos requisitos más básicos: la entrega de dinero líquido y la garantía de seguir residiendo en la misma casa. Sin embargo, cada operación se realiza de manera totalmente distinta.
La característica más destacable entre la nuda propiedad y la hipoteca y vivienda inversa es que la primera se realiza entre dos particulares, la segunda entre el banco y el vendedor, y la última con Inversa Prime Socimi como comprador. Partiendo de la base que las tres opciones permiten el usufruto al propietario la diferencia radica en que en la hipoteca inversa el banco realiza un préstamo con el inmueble de garantía. El préstamo entonces se realiza mensualmente o bien en un único montante. De esta manera el vendedor se asegura unos ingresos extras a cambio de que a su fallecimiento la vivienda sea propiedad del banco, siempre y cuando los herederos no puedan hacerse cargo de la deuda final en un plazo de 12 meses.
De otro lado, en la vivienda inversa tiene cierto parecido con la nuda propiedad ya que, después de la operación de contraventa, es necesario firmar un contrato de alquiler para mantener el uso y disfrute de la vivienda. En el caso de la vivienda inversa, Inversa Prime Socimi, abona el inmueble con un descuento menor que el de la nuda propiedad. En caso de abandonar la vivienda antes del plazo acordado el inversor devolverá el importe procedente de la bolsa de la compraventa no consumida.
