Los terrenos de Nissan se han convertido en el centro de atención del negocio logístico de Barcelona, junto a la zona logística del aeropuerto Adolfo Suárez-Madrid Barajas. Ambas ubicaciones atraparán «transacciones de inversión de envergadura«, según han señalado fuentes de la consultora JLL preguntada por MERCA2.
La zona logística y parte de la industrial de los terrenos de Nissan están ahora bajo un concurso público. Se trata de un espacio de casi 100.000 metros cuadrados que deberán ser adjudicados antes de mediados de septiembre. El precio exigido por el Consorci de la Zona Franca, dirigido por Pere Navarro, se ha disparado a 24 euros por metro cuadrado tras más de 12 años sin haber podido incrementarlo. La duración del contrato de arrendamiento será de cincuenta años, con una prórroga adicional a otros veinte años más.
El suelo de Nissan en la Zona Franca se ha convertido en la nueva mina de oro y su privilegiada situación
El arrendatario deberá abonar la renta por anticipado en el mes de enero de cada año natural, previa liquidación por parte del CZFB. Sin embargo, el primer pago se liquidará por el CZFB por anticipado y por la parte proporcional al período que reste del año natural en el momento de la formalización del contrato. Asimismo, la renta, que no incluye el IVA, se revisará cada año.
Este montante es uno de los más elevados de toda Cataluña, cuyo precio medio se sitúa cerca de los 5,4 euros al mes. De esta forma, el suelo de Nissan en la Zona Franca se ha convertido en la nueva mina de oro y su privilegiada situación, junto a la salida de las principales vías de circunvalación y ferroviaria, es ahora el objeto oscuro de deseo de las principales empresas dedicadas al comercio de proximidad.
TENSIÓN DE LA RENTABILIDAD Y LA INVERSIÓN EN BARCELONA
Todo ello, con una rentabilidad en la zona prime de Cataluña y Madrid a la baja, al situarse en el 3,9%, con una ligera subida en tasa intertrimestral de 15 puntos básicos, pero un descenso de 20 y 25, respectivamente, en tasa anual, según los datos facilitados por JLL a este medio.
La bajada de la rentabilidad ha provocado un fuerte descenso en la inversión en el conjunto de España durante los primeros seis meses de este 2022. En concreto, la inversión se ha situado en los 1.126 millones de euros, un 27% menos respecto al mismo periodo del pasado ejercicio. Las causas se deben a la mayor operación realizada durante el pasado ejercicio por Bankinter Investment, al hacerse con la cartera de Montepino por unos 900 millones de euros.
A su vez, el primer trimestre de 2022 estuvo impulsado por el cierre de cuatro carteras de gran volumen, de entre 60 y 300 millones de euros, que supusieron el 80% de la inversión total. En estas operaciones, los fondos de inversión han acumulado el 60% del total de la inversión, mientras que el 95% del capital en el sector logístico es de origen extranjero.
LOS INQUILINOS SE ALEJAN DE LAS ZONAS MÁS CARAS DE BARCELONA
Tras un comienzo de año espectacular, hasta el estallido de la invasión de Rusia a Ucrania, la incertidumbre por la inflación galopante, las subidas de los tipos de interés y la interrupción de la cadena de suministro, junto a la escasez de mano de obra y subida del precio de materiales, así como por la limitada oferta disponible, están atenazando este negocio inmobiliario y no sólo por la oferta.
Y es que, los propietarios han decidido incrementar los precios a niveles no vistos desde 2007, en plena burbuja inmobiliaria. Los inquilinos tienen que ajustar así sus presupuestos a las zonas donde pueden hacer frente al gasto y por tanto, los inversores están adaptando sus tomas de decisiones.
La situación en esta parte del sector inmobiliario ha cambiado por completo. La abundante liquidez, la sólida demanda y la disminución de la incertidumbre operativa elevaron la inversión a niveles no vistos desde 2017, con el mayor crecimiento interanual de los últimos cinco años, siguiendo así la tendencia mostrada en 2021, también con cifras récord. A pesar de estas buenas condiciones del mercado de inversión, «los mercados se enfrentan a nuevos vientos en contra como resultado de la elevada inflación, la situación geopolítica y el endurecimiento de la política monetaria«, han destacado las mismas fuentes.
Por estas razones se están comprimiendo la rentabilidad desde los últimos trimestres, con un cambio sólido de tendencia «como consecuencia de la subida de los tipos de interés, su consecuente impacto en los costes de financiación y el progresivo aumento de la rentabilidad del bono a 10 años».
TENDENCIA ALCISTA EN BARCELONA PARA EL 2022
Así en el segundo trimestre de 2022 se produce una presión al alza en las rentabilidades prime, que se sitúan en 3,90% en Madrid y Barcelona. Esto supone un incremento de 15 puntos básicos en la comparativa trimestral, aunque se mantienen por debajo de las rentabilidades de hace un año en 25 puntos básicos en Madrid y 20 puntos básicos en Barcelona.
En el segundo trimestre de 2022 se ha registrado la salida al mercado de varios procesos de venta ordenados, que se espera se cierren en el tercer trimestre de 2022 y que marcarán la trayectoria del sector hasta finales de año
Para el cómputo del año, y a pesar de la coyuntura económica de incertidumbre, la previsión es que la tendencia alcista de la inversión continúe en el sector logístico, ya que algunos inversores ya preparan fondos para invertir en España. De esta forma, la inversión se está centrando en la oferta core-plus, es decir, activos con contratos de arrendamiento a largo plazo, con una ubicación privilegiada y asentada en el mercado.
LAS NAVES ALQUILADAS Y MEJOR UBICADAS, IMANES
También hay un elevado interés por uno de los productos estrella durante la etapa más dura de la pandemia, como las naves logísticas situadas en la primera corona de Barcelona y muy bien ubicadas, conocidos como ‘Value Add’, que llegó a tener un peso del 40% del total de las operaciones cerradas en este primer semestre del año.
Asimismo, ante la escasa rentabilidad, los perfiles oportunistas están fuera del mercado logístico en cuanto a construcciones se refiere. No obstante, hay un fuerte interés por el suelo, donde las operaciones han sido muy significativas. «No se han observado transacciones relevantes de compraventa de activos con perfil oportunista«, han destacado las fuentes consultadas. Cabe señalar que en el volumen de transacciones se han excluido las compraventas de terreno, pero sí tienen un «importante protagonismo».
En Barcelona se han registrado algunas de las más importantes operaciones, como la venta de la plataforma de Abacus Cooperativa a Pictet por unos 31 millones o la compra de Crossbay sobre cinco activos inmologísticos, dos de ellos ubicados en Montcada i Reixac y El Prat, respectivamente. Otras adquisiciones de calado se han registrado en Valencia, como la compra de la Socimi Ibi Lion de una nave alquilada a Conforama en Llíria por 65 millones de euros.
