Christian Auzanneau, analista de AlphaValue se pregunta si la española Inmobiliaria Colonial está preparada para la caída del CBD (distrito empresarial central) de París. Él cree que no y otorga a la firma una recomendación de Vender con un precio objetivo de 4,18 euros que suponen un potencial bajista del 19%.
Pese a ello, Auzanneau eleva el precio objetivo de Colonial un 3,31%, de los 4,04 a los 4,18 euros.
El analista apunta que ha ajustado ligeramente su precio objetivo debido a cambios en el perímetro, el número de acciones y el FFO. “Mientras que el mercado español sigue funcionando bien, el mercado de oficinas de París sigue siendo inestable. La situación del CBD parisino justifica por sí sola una recomendación negativa para este valor de baja rentabilidad”, señala.
La adquisición por parte de La Caixa de una participación del 17% mediante una ampliación de capital reservada ha reducido significativamente el riesgo de Colonial, rebajando su ratio LTV del 48% al 44%. Sin embargo, tal vez sean necesarias nuevas mejoras, aunque ahora sean menos urgentes, sobre todo en lo que respecta a la ratio ND/NOPAT (en ambos casos utilizando cifras proporcionales).
En 2025, los parámetros definitivos tras la fusión con SFL implicarán un modesto aumento del número de acciones, lo que se traducirá en un cambio insignificante del FFO. “Seguimos centrados en los parámetros fundamentales de los mercados finales”, aclara la nota.
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Colonial: cambio en el BPA para 2025 y 2026
AlphaValue estima un BPA para 2025 de 0,34 frente a los 0.32 euros anteriores (4,84% más) y para 2026, de 0,35 desde los 0,33 euros (5,93%).
Su análisis explica que las medidas de optimización aplicadas en 2024 han vuelto a aplazar eficazmente el impacto de los gastos financieros en la cuenta de resultados. ¿Se introducirán nuevas medidas?
Auzanneau añade que las coberturas de tipos de interés han resultado muy eficaces, manteniendo el coste medio de la deuda en el 1,7% en 2024. La emisión de obligaciones en enero es tranquilizadora; sin embargo, su rendimiento del 3,25%, aunque atractivo para el prestatario, sigue siendo el doble del coste de la deuda que contribuye al FFO consolidado. En 2024, los gastos financieros netos representaron el 30% del NOPAT, lo que pone de relieve la importancia de los tipos de interés a largo plazo para anticipar el FFO por acción y los dividendos a largo plazo.
La orientación para 2025 proyecta un FFO por acción de 0,32-0,35 euros, que parece sólido tras los 0,33 euros de 2024, pero que ya no demuestra un gran dinamismo. Esta orientación, emitida tras la exitosa refinanciación de bonos en enero de 2025, ya incorpora estos factores. Sin embargo, nuestras preocupaciones se extienden más allá de 2027.
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Cambio en el NAV de Colonial
AlphaValue eleva un 3,705 el NAV de Colonial, de los 4,40 a los 4,56 euros. En enero de 2025, Colonial emitió un bono de 500 millones de euros con una calificación BBB+, que ofrece un rendimiento del 3,25%. Con un NOPAT proporcional de 300 millones de euros y un EV proporcional de 8.000 millones de euros, la rentabilidad para el accionista es de aproximadamente el 3,5% antes de tener en cuenta el CapEx de mantenimiento.
A nuestro precio objetivo, el rendimiento total para el accionista es de aproximadamente el 4,5%. Mientras el mercado de deuda siga siendo favorable, permitiendo a Colonial refinanciarse a bajo coste, existe potencial para una pequeña creación de valor para el accionista.
En enero, el coste de endeudamiento de Colonial era inferior al de los soberanos franceses. Sin embargo, el mercado de oficinas es inestable, lo que podría afectar al Ebitda a largo plazo. Dado el precio actual de las acciones de Colonial, sus bonos o quizás los bonos soberanos europeos pueden resultar inversiones alternativas eficientes que ofrezcan una atractiva recompensa por el riesgo.
