El desaforado crecimiento del precio de la vivienda de alquiler ha hecho audibles las reivindicaciones en favor de realizar una huelga de arrendatarios en España. Sobre este asunto hablamos con el reputado abogado Alberto García Cebrián, especializado en Derecho de Familia y experto en los conflictos relacionados con el mercado inmobiliario.
La cara visible de Abogados Cebrián nos muestra su opinión sobre el impacto que podría generar una huelga de alquileres como la que se llevó a práctica con éxito en la Barcelona de los años 30 del siglo pasado.
García Cebrián recuerda a Merca2.es que la vivienda, pese al brindis al sol recogido en la Constitución Española y pese a la creencia de parte de la sociedad, no está considerado como un derecho fundamental en la Carta Magna.
-¿Cómo podría acabar una huelga masiva de alquileres?
El impago de unos pocos inquilinos es un problema para esos inquilinos, pero el impago masivo trasladaría el problema a los propietarios. La clave de esta situación es entender que si se produce una huelga de alquileres todos perderían, tanto los propietarios como muy especialmente los inquilinos.
El peaje para los inquilinos del impago masivo de alquileres puede conllevar desahucios y familias que se queden sin casa en un panorama de gran dificultad para conseguir un nuevo alquiler, ya que arrastrarían el impago de la renta de alquiler anterior.
-¿Qué reivindican los que promueven la huelga de inquilinos?
De entre sus reivindicaciones destaca la petición de reducción a la mitad de las rentas de los contratos de alquiler. Se trata de un movimiento que visibiliza la realidad de España en la que el precio de la vivienda es tan alto que las familias tienen grandes dificultades para pagar el alquiler.
Esto lleva a la precariedad de gran parte de la población. La situación está afectando a muchas familias y tienen razón en sus argumentos, pero yo creo que la huelga no es la mejor manera de canalizar las reivindicaciones.
Toda huelga no deja de ser un tensionamiento y, en mi opinión, hay que tender a todo lo contrario, a rebajar la tensión y acercar posturas.
-¿Reivindican el derecho a una vivienda digna que reconoce nuestra Constitución Española?
En definitiva yo pienso que sí, reivindican la accesibilidad de la vivienda. Para toda persona la vivienda es un bien de primera necesidad y, si el precio no es accesible, no es un derecho al alcance de todos sino que puede convertirse en la práctica en un privilegio al alcance de unos pocos.
Yo siempre recalco algo que no está bien entendido socialmente: el artículo 47 de la Constitución Española reconoce el derecho de todos los españoles a una vivienda digna, pero realmente no es un derecho fundamental, ni tan siquiera es un derecho, sino un principio rector de la política social y económica. Esto se debe al lugar que ocupa dentro de la Constitución Española en la que no es un derecho directamente ejecutable, sino que viene a ser una declaración de intenciones o propósitos.
-¿Qué pasos podrían seguir los posibles huelguistas?
La huelga de inquilinos no es legal, pues el derecho de huelga del artículo 28 de la Constitución Española es aplicable a cuestiones laborales. Por tanto, no deja de ser un movimiento social que agrupa un colectivo con una serie de reivindicaciones y que condicionan a los gobernantes e incluso ejercen presión frente a la parte contrapuesta, en este caso los propietarios.
Los pasos a seguir son los de seguir agrupándose y manifestándose para que se establezcan medidas legales que acojan sus reivindicaciones. Si llevan a la práctica la huelga de alquileres y se empiezan a dejar de pagar las rentas, las graves consecuencias las pagarían las familias, tanto las que son propietarias de un piso como las que son inquilinos.
-¿Qué puede pasar si prosperara una huelga de alquileres?
Si una gran parte de los inquilinos dejan de pagar el alquiler no existirá un problema a nivel nacional uniforme, sino que serán los propios inquilinos los que a título individual tendrán su propia situación. Habría propietarios que aceptarían una rebaja en el alquiler, pero previsiblemente la mayoría optarían por presentar una demanda de desahucio por falta de pago que acabaría echando a cada familia. Los problemas serían para los propietarios al principio por no cobrar el alquiler.
En cualquier caso, a partir de ocho meses o un año que se tramitaran los desahucios, los inquilinos serian desahuciados y se enfrentarían a las consecuencias más graves a medio y largo plazo.
-¿Los juzgados se saturarían?
Los juzgados podrían acumular un mayor retraso puntual, pero no se paralizaría la justicia ni mucho menos. Ya hemos pasado la sobrecarga de trabajo judicial de las reclamaciones bancarias en masa, la paralización de la pandemia u otras derivadas de huelgas judiciales y se ha añadido un mayor retraso al ya existente.
Por eso, estoy seguro de que no supondría un colapso judicial en ningún caso. Los desahucios en España se gestionan por los Juzgados de Primera Instancia, los civiles de toda la vida que además de desahucios gestionan reclamaciones, pleitos de herencias, divorcios… etc.
Existen partidos judiciales en los que existen juzgados específicos para ciertas cuestiones como son los juzgados especializados en familia, pleitos bancarios… etc, pero en la mayoría de los casos son los juzgados que gestionan procesos civiles en general.
La Justicia ya esta sobrecargada por falta de medios materiales y personales. Además, en los procesos de desahucio por falta de pago e proceso es más ágil y simplificado que otros. Se trata de un proceso verbal, en el que al admitir a trámite se señala fecha de juicio y lanzamiento.
Sólo se celebra un juicio que, incluso, de no existir oposición de la parte demandada, ni tan siquiera se celebra pues se procede directamente se procede al lanzamiento en la fecha inicialmente fijada.
-¿Qué podría suponer para España en caso de un seguimiento masivo?
La huelga de alquileres puede acabar subiendo más el precio del alquiler La incertidumbre del mercado del alquiler puede desincentivar a los propietarios a alquilar sus viviendas. Un contrato de alquiler consiste en el acuerdo de dos personas por el que el propietario cede el uso de su inmueble a un inquilino a cambio de un precio concreto y bajo el amparo de unas estipulaciones y marco legal.
Para el propietario, el precio es el elemento esencial del contrato, pues es el único motivo por el que cede el uso de la vivienda a otra persona. Cuando se pacta un precio las dos partes muestran su consentimiento, de manera que si el precio no hubiera sido el pactado, el propietario probablemente no habría decidido alquilar su propiedad.
Pretender imponer la alteración del precio pactado por las partes dentro de una legalidad y seguridad jurídica, no es legal. Los propietarios ya han visto afectada su expectativa de derecho que tuvieron a firmar el contrato con los sucesivos decretos de paralización de procesos de desahucio en casos de familias vulnerables y el cambio de sistema de actualización de rentas.
No debemos de olvidar que las competencias de vivienda son de las comunidades autónomas y que los diferentes gobiernos podrían aplicar diferentes regulaciones que conllevarían en la práctica una diferencia de derechos en función de la comunidad autónoma de residencia, y sería algo que probablemente llevaría a cambios constantes conforme cambiaran los diferentes gobiernos autonómicos, lo que generaría una mayor inestabilidad al mercado inmobiliario.
Además, nuestro Código Civil y Ley de Arrendamientos Urbanos establecen parámetros, pero la base es la autonomía de la voluntad de las partes. Además, que se impusiera una reducción forzosa de las rentas pactas podría ser declarado inconstitucional y por tanto es cuestionable que la reivindicación legamente pudiera ser viable.
La huelga de alquileres es una medida de fuerza colectiva que va en contra de una subida de precios del propio mercado del alquiler que, en su mayoría, son de familias y pequeños propietarios.
-¿Hay algún antecedente de huelga de alquileres en España?
En verano de 1931, casi 100.000 familias de inquilinos decidieron no pagar el alquiler en la ciudad de Barcelona. La reivindicación era similar a la actual, en ese caso fue bajada del 40% del precio de alquiler, aunque se localizaba en la ciudad de Barcelona.
Después de medio año de negociaciones, al comienzo de 1932, propietarios e inquilinos se entendieron con una solución intermedia que sí acordó una rebaja de precios pautada por representantes tanto de propietarios como de inquilinos.
También hay que tener en cuenta momentos de nuestra historia reciente en el que el precio de los alquileres, en vez de subir, bajó. En la crisis del ladrillo de 2007 y 2008 se acumularon bajadas del precio de alquiler del 30%.
En este caso fue en el contexto de una crisis nacional generalizada, pero los propietarios tuvieron que asumir que tanto los precios de las viviendas como de su alquiler bajaron.
-¿Hubiera sido razonable que se hubiesen puesto en huelga para mantener los precios de alquiler?
Muchas familias se quedaron sin casa y fueron embargadas por entidades bancarias. Lo peor de esto es que las entidades financieras fueron rescatadas con el dinero de los españoles y después muchas viviendas embargadas fueron vendidas a fondos buitre. Ese antecedente también es importante.
-¿Qué opinas de la situación del mercado inmobiliario en España?
Que los precios han subido y están disparados es una realidad incuestionable. Pero vivimos en una sociedad de libre mercado, de manera que bienes de primera necesidad tales como alimentos, suministros o viviendas fluctúan.
Un propietario tiene la expectativa de que su propiedad pueda ser una inversión para su futuro, pero también se arriesga a que las propiedades pierdan valor como ya digo que ha llegado a pasad y podría repetirse en breve con esta subida de precios tan pronunciada.
Volviendo a la huelga de alquileres, podría tener un efecto contraproducente en el precio del alquiler. Lo que pretende este movimiento es que bajen los alquileres y lo que puede pasar es que acaben subiendo aún más por la reticencia de los propietarios a alquilar sus viviendas ante el clima social de tensión y el miedo de que le intervengan los precios.
Las propiedades también han subido. Los propietarios hipotecados han visto como sus hipotecas variables también has subido y como le impusieran una bajada de alquiler la situación puede ser ruinosa. Caminar hacia un impago masivo de las rentas puede ser la antesala de que los propietarios sistemáticamente desahucien a sus inquilinos y no quieran volver a alquilar sus propiedades y pongan más reticencias y restricciones y eso suponga una mayor subida de precios.
-¿En tú opinión cuál podría ser la solución?
La solución es el diálogo. Se trata de situaciones individuales de propietarios e inquilinos que pueden entenderse, pero que si sus situaciones se generalizan por el problema de subida de precio que es general, pueden producirse situaciones que a algunos propietarios e inquilinos les perjudique injustamente.
A mí me gustaría una unión en contra de la ocupación ilegal y la inquiocupación, la tributación excesiva y la insuficiencia de vivienda pública y ayudas al alquiler. El problema real de todo esto es que ha subido todo de manera desproporcionada, pero la subida de los sueldos sigue siendo mucho menores y ello acaba suponiendo una reducción exponencial de la calidad de vida y poder adquisitivo pues las familias cada vez tienen más difícil poder cubrir sus necesidades básicas.
Buenas prácticas de propietarios e inquilinos pueden equilibrar la situación deseable para todos que es poder mantener un mercado de alquiler viable, estable y justo.
