El mercado inmologístico se está transformando al ritmo que marca el comercio electrónico, tal y como advierten en influyentes consultoras como Proequity. Su director general David Martínez explica en conversación con MERCA2.es que 2024 ha sido un año positivo y que en 2025 podría mantenerse la tendencia.
PREGUNTA (P). ¿Cómo valoras el ejercicio 2024?
RESPUESTA (R). Hemos continuando en la senda marcada en 2022 y 2023. En la zona centro, conformada por Madrid, Toledo y Guadalajara, se han absorbido más de 1 millón de metros cuadrados y en el mercado estatal un total de 2,5 millones de metros cuadrados de superficie.
La variación de fuera de la zona centro ha sido de un 20% al alza. Teníamos el temor de que bajase la cuota, pero finalmente no ha sido así.
(P). ¿Dónde se han focalizado los crecimientos?
(R). En la zona centro ha subido un 7% y en el resto destaca Cataluña, que se ha disparado un 30%. Allí se han absorbido 700.000 metros cuadrados. ¿A qué se debe? Al lanzamiento de varios proyectos muy importantes.
En Valencia, en cambio, ha bajado porque no ha habido disponibilidad de suelo. En Cataluña este también es un tema complicado. Pero Valencia está previsto que crezca con fuerza porque va a haber nuevos desarrollos.
(P). ¿Qué esperas del mercado en 2025?
(R). Creo que va a seguir manteniéndose la tendencia de compras de proyectos llave en mano. Ya representan el 50% de superficies contratadas. En la actualidad, el 70% de proyectos que se venden son obra nueva. Esto se debe a las altas exigencias del cliente relacionadas con la tecnología o la sostenibilidad.
Antes, la sostenibilidad era un plus. Y ahora es una exigencia que aparece en el contrato. Las naves utilizadas en buena parte son de fondos de inversión, que las restauran para ponerlas en línea con las exigencias del mercado.
(P). Reducir coste y emisiones son dos de las exigencias del mercado.
(R). Las operaciones cada vez son más complejas. Hace siete u ocho años el negocio parecía sencillo: en amplias naves se metían palets, salían con las empresas de transportes y se distribuían por los centros.
Ahora cada vez las operaciones son más complejas, cada vez se demanda más tecnología y energías renovables. Hace 10 años en muchos centros logísticos los trabajadores pasaban frío. Ahora hay unas temperaturas de entre 18 y 24 grados.
Las últimas naves que se venden parecen oficinas. Hay terrazas y comedores. Se prioriza el tema sociolaboral. Y también ha cambiado el asunto tecnológico en favor de la operativa o el control de stocks. Ello facilita la carga y descarga, lo cual favorece a mejorar plazos, reducir emisiones, mejorar costes…
(P). El mercado electrónico se está comiendo al físico.
(R). Estamos sustituyendo centros comerciales por logística, que no dejan de ser tiendas que te envían productos a tu casa. Ahora estamos viendo un aumento en la necesidad de las instalaciones. Antes una nave de 10.000 metros cuadrados era grande. Ahora hay naves de 20.000 metros cuadrados donde se distribuyen una cantidad salvaje de paquetes.
Los centros comerciales se han reinventado. Pero han pasado épocas complicadas. Las tiendas físicas de grandes marcas ofrecen, por ejemplo, probar productos. Y una compañía como Primark funciona muy bien priorizando las tiendas físicas.
TECNOLOGÍAS Y PLANIFICACIÓN
Desde Proequity subrayan que la implementación de tecnologías avanzadas y la planificación estratégica están transformando el sector, permitiendo a las empresas responder con mayor agilidad a las demandas de sus clientes, reducir su huella de carbono y optimizar recursos en un contexto marcado por la sostenibilidad y la eficiencia.
En este sentido, el transporte de mercancías por carretera enfrenta importantes retos, como los costes operativos elevados, con un promedio de más de 1 €/km, donde el combustible representa en muchas ocasiones hasta el 40%.
Además, los vehículos están inactivos el gran parte del tiempo, lo que reduce la eficiencia. A esto se suman gastos anuales de miles de euros en mantenimiento o neumáticos, que pueden incrementarse si no se gestionan de manera eficiente, afectando la rentabilidad global del sector.
Pese a lo cual, mediante un cambio de enfoque, explica Martínez que «el transporte continuará siendo un área estratégica para el crecimiento del sector logístico en los próximos años. La combinación de tecnología, planificación y sostenibilidad marcará el camino hacia un modelo más eficiente, rentable y responsable con el entorno».
Proequity señala que una logística en campa bien gestionada permite «no solo reducir los tiempos y costes asociados al transporte, sino también mejorar la utilización de flotas y minimizar el impacto ambiental. Así, el transporte juega un papel crucial en la logística en campa al conectar estos espacios con los destinos finales, como hubs urbanos o centros de distribución».
