Los analistas de CIMD Intermoney consideran injustificado el castigo a Inmobiliaria Colonial y mantienen su recomendación de Comprar con un precio objetivo de 8,5 euros.
Guillermo Barrio ha emitido un update en el que reitera con datos que la evolución de los mercados de oficinas en Madrid o París no presentan el impacto del teletrabajo, algo que sí es evidente en EEUU, por lo que “consideramos injustificado el castigo bursátil al valor. La socimi debería beneficiarse de la calidad de los activos en sus mercados que le ha conducido a tener un nivel cero de desocupación en el mayor de ellos, París. Nuestro precio objetivo implica un conservador descuento del 12% respecto al NAV declarado en junio de 2024.”
El informe habla de un incremento de la desocupación estructural hasta máximos. “Tomamos nuestros datos de las REIT de oficinas Boston Properties y Vornado, presentes en Boston, Manhattan y San Francisco, mercados donde las desocupaciones han alcanzado niveles históricos al menos en estos dos últimos (37% en SF). La influencia del teletrabajo parece innegable en EEUU.
Desde la pandemia las desocupaciones en esos mercados no han dejado de aumentar en CBD, llegando al 19% de media en el segmento no premium (17% hace un año). Esta tendencia, frente a lo ocurrido en otras crisis, no da muestras de revertirse. Los precios, sin embargo, muestran una evolución algo más estable. Al contrario de Colonial, los precios de las acciones han tenido un comportamiento favorable en 2024.
Colonial: Madrid y París, descenso de la desocupación desde 2021
En claro contraste con los mercados de EEUU, tanto en Madrid como en París, los mercados principales de Colonial, la desocupación en CBD ha ido descendiendo de forma clara desde el segundo trimestre de 2021, encontrándose actualmente en menos de 4% en ambos mercados. En Barcelona los niveles se mantienen en el entorno del 6%.
Las cifras de los activos de la socimi son incluso más positivas en el caso de París, donde la desocupación es cero desde hace varios trimestres, así como en Madrid, donde ronda el 4%. Tanto en EEUU como al menos en Madrid y París, se está produciendo una migración de inquilinos hacia edificios de Clase A (o Premier) dentro del CBD, precisamente donde Colonial está situado.
Colonial mantendrá la solidez operativa registrada en los últimos trimestres
Barrio estima un GAV de 10.200 millones de eruos, lo que implica cerca del -10% respecto a la declarada a junio 24. Nuestro precio objetivo implica un descuento del -12% respecto al NAV de la socimi, 9,66 euros, con lo que el valor cotiza en la actualidad con un descuento superior al 45%, frente a prácticamente cero antes de la pandemia. En teoría, la cotización implicaría un WACC unos 75 pb superior a la considerada en nuestra valoración.
Previsiones: +7% TACC en 2025e-26e; España vuelve a crecer
Por último, el analista explica que no varía sus previsiones, incluyendo para el año 2024 completo un incremento de EBITDA del +4%, hasta los 328 millones; Contrastarían los crecimientos en París (+10%) con el descenso en Madrid (- 8%), afectado por la venta de activos.
Colonial prepara la absorción de SFL tras sufrir unas pérdidas ‘milmillonarias’ en 2023
De cara a 25e y 26e, esperamos que Madrid, debido a la entrada en servicio de Méndez Álvaro, y Barcelona, por el previsible descenso de la desocupación, contribuyan al crecimiento, al contrario que en 23-24e, implicando un +7% TACC en EBITDA en 25e-26e.
Bono de 500 millones a cinco años
Esta semana inmobiliaria Colonial informó de la emisión de un bono de 500 millones a cinco años (vencimiento enero 2030), con un cupón del 3,25%. La suscripción y desembolso de los bonos tendrá lugar, previsiblemente, el 22 de enero de 2025, una vez cumplidas las condiciones suspensivas habituales en este tipo de operaciones. Está previsto que los bonos se admitan a negociación en el mercado regulado de Euronext Dublin.
Para Intermoney se trata de otra emisión de bonos por parte de Colonial, que basa su financiación casi exclusivamente en este tipo de instrumentos, tanto a nivel corporativo como a través de su filial francesa SFL. El bono con vencimiento más cercano se trata de la emisión de 500 millones a ocho años que vence en noviembre de este año 2025; el que este instrumento tenga un cupón de 1,625% muestra el progresivo incremento de tipos desde 2017. Las agencias S&P y Moody’s tienen ratings de Colonial de BBB+ y Baa1, respectivamente, ambas con perspectiva estable.
