Guy Barnard, Codirector de Renta Variable Inmobiliaria Global de Janus Henderson, señala que estamos cerca de un punto de inflexión en el inmobiliario comercial.
Llegamos a 2024 esperando un punto de inflexión en el sector inmobiliario comercial tras dos años de caídas ante la subida de los tipos de interés.
A día de hoy, esta tesis parece estar cumpliéndose, aunque ha sido un año de «paradas y arranques», en el que las preocupaciones geopolíticas y las expectativas de los mercados en torno a los tipos han oscilado, impulsando el sentimiento a corto plazo hacia los fondos de inversión inmobiliaria cotizados (REIT).
2025: ¿hacia dónde va el mercado inmobiliario?
Un consejero delegado del sector inmobiliario nos comentaba recientemente que «muchas luces se están poniendo en verde». De cara al futuro, nos gustaría destacar tres mensajes clave que nos siguen dando motivos para el optimismo de cara a 2025:
Creemos que hemos tocado fondo en la mayoría de los tipos de inmuebles y zonas geográficas: estamos al principio de un nuevo ciclo inmobiliario comercial. Las valoraciones se han restablecido en gran medida y los volúmenes de transacciones están aumentando con una mayor amplitud y profundidad de la demanda en todos los mercados de inversión.
El aumento del volumen de transacciones debería traducirse en un afianzamiento y, en última instancia, en un incremento del valor de los activos. Aunque la subida de los tipos de interés obligó a reajustar a la baja las valoraciones inmobiliarias, también ha hecho que la financiación de la construcción resulte prohibitivamente cara en la mayoría de las jurisdicciones.
La inflación ha incrementado el coste de las materias primas y la mano de obra necesarias para construir. Como resultado, muchos tipos de inmuebles han visto cómo se paralizaban las nuevas promociones, lo que significa que es probable que el crecimiento de la oferta se desacelere en general durante los próximos años. Una menor oferta y una demanda estable o creciente son la receta para que los propietarios aumenten su poder de fijación de precios en los próximos años.
La cara ‘alegre’ del mercado: aumentan la vivienda prime y las compras al contado
Seguimos esperando que los REIT cotizados lideren la recuperación del CRE. Las empresas de los sectores inmobiliarios que se han beneficiado de las tendencias estructurales, han empleado un menor apalancamiento (deuda) y han disfrutado de una ventaja en términos de coste y acceso al capital, con una vía de crecimiento, han visto cómo el mercado revalorizaba el precio de sus acciones.
Welltower (viviendas para la tercera edad en EE.UU.) ha aprovechado con éxito su plataforma operativa, la mejor de su clase, con más de 6.000 millones de dólares en adquisiciones (hasta el tercer trimestre de 2024) en un sector que se enfrenta a vientos de cola demográficos y a una oferta nueva limitada en los próximos años. Goodman Group, en Australia, ha apostado por los centros de datos como vía para un mayor crecimiento, con una cartera de proyectos de más de 2,5 GW. Mientras tanto, Unite Group en el Reino Unido se ha asociado con universidades con limitaciones de capital para ofrecer una solución a las necesidades de alojamiento de los estudiantes.
Los REIT han proporcionado flujos de caja y dividendos
Los fundamentos operativos subyacentes de muchas empresas siguen siendo sólidos, con una alta ocupación y alquileres al alza. Estos factores pueden permitir un mayor crecimiento del flujo de caja y de los dividendos en el próximo año.
Aunque la naturaleza defensiva de este flujo de caja quizás haya sido poco emocionante en un mercado alcista de renta variable como el de 2024, merece la pena recordar el significativo rendimiento superior de los REIT cotizados en primavera/verano, cuando el mercado se preocupó por las perspectivas de empleo y crecimiento económico[1]. En un año de rendimientos positivos generalizados y entusiasmo, tener una asignación a una clase de activos que ofrezca cierta diversificación en el escenario «¿Y si…?» creemos que sigue siendo valioso.
El inmobiliario cotizado tiene buen aspecto para 2025
Las razones clave expuestas nos llevan a pensar que el sector inmobiliario «funciona» de nuevo a partir de las valoraciones actuales, ya que los REIT cotizados han sido revalorizados para el actual entorno de tipos de interés. La elevada y creciente rentabilidad de los dividendos, los flujos de ingresos defensivos y la diversificación frente al mercado de renta variable en general respaldan una asignación dentro de una cartera equilibrada.
Los fundamentales inmobiliarios subyacentes se mantienen estables; junto con las nuevas oportunidades de crecimiento que se avecinan para el sector de los REIT cotizados, creemos que esta clase de activos puede seguir superando a otras formas de propiedad inmobiliaria. Las valoraciones de las acciones rara vez han estado tan descontadas en relación con la renta variable en general, mientras que los tipos de interés han pasado de ser un factor adverso a ser algo más favorable.
Puede que todavía no estemos «en la carrera» en el sector de los REIT cotizados, pero se están encendiendo más luces verdes.
[1] FTSE EPRA Nareit Developed Index frente a MSCI World Index en USD. Las rentabilidades pasadas no predicen rentabilidades futuras. El FTSE EPRA Nareit Developed Index refleja la rentabilidad de las empresas inmobiliarias y los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) de países con mercados desarrollados. MSCI World Index recoge el rendimiento de la representación de empresas de gran y mediana capitalización de 23 países de mercados desarrollados.
