El director Financiero de AEDAS Homes y el equipo de Relación con Inversores mantuvieron una reunión con analistas para ofrecer más detalles sobre la reciente adquisición de cartera a Habitat (participada en un 90% por Bain Company y en un 10% por Neinor Homes).
A partir de esta reunión, Julián Megías, de Kepler Cheuvreux, que tienen sobre Aedas Homes una recomendación de Mantener y un precio objetivo de 28,50 euros revisa la última compra de suelo por parte de la inmobiliaria.
Aedas ha pagado 132 millones de euros por una cartera de suelo de unas 2.800 unidades situada principalmente en Madrid, lo que refuerza su presencia en esta región de gran demanda. La empresa se ha fijado una TIR del 20% para los proyectos, ya que el suelo se ha adquirido con un descuento de entre el 25 y el 30% sobre los precios de mercado.
Con esta adquisición, Aedas alcanza los 200 millones de euros de inversión en suelo en 2024, lo que debería permitir a la empresa seguir creciendo en volumen de entregas a partir de 2027 y alcanzar unos ingresos superiores a los 1.000 millones de euros actuales. Adquisición de cartera de suelo: 132 millones de euros pagados por 2.800 unidades y 800 millones de euros de valor bruto de venta.
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Más datos sobre Aedas Homes
Megías recuerda que la semana pasada, Aedas Homes anunció la adquisición de una cartera de suelo de 2.786 unidades a Habitat (controlada en un 90% por Bain Capital y en un 10% por Neinor). La operación se formalizó el 16 de diciembre por 132 millones de euros. Aedas fraccionará el pago, abonando el 50% en efectivo y el resto aplazado hasta 2025, garantizado por un aval bancario.
Del total de la cartera, el 69% es suelo listo para construir, mientras que el resto (29%) cuenta con todos los permisos. Este avanzado estado de permisos debería permitir a la empresa empezar a lanzar unidades al mercado ya en el primer trimestre de 2025 y finalizar las obras de construcción a partir de 2027, concentrando las entregas en 2028. En cuanto al tipo de viviendas, la cartera se divide entre viviendas asequibles (35%) y no asequibles (65%).
La cuestión clave para el analista de Kepler Cheuvreux es si Aedas ha pagado de más por esta cartera, ya que el último GAV declarado de Habitat asciende a 100 millones de euros (finales de 2023), lo que podría suponer una prima de cerca del 30%. Aedas argumenta que esta valoración está desfasada, ya que varias parcelas han obtenido los permisos de construcción necesarios en el segundo semestre de 2024, lo que ha provocado un aumento de su valor de mercado.
Aedas aspira a obtener alrededor de un 20% de TIR de estos proyectos, ya que argumenta que el suelo se ha adquirido con un descuento de alrededor del 25-30% respecto a los precios de mercado actuales. Los precios medios de adquisición por unidad (después de los costes de urbanización) se dividen entre asequibles (45.000 euros) y no asequibles (70.000 euros). Siguiendo estas cifras, el VGD (valor de mercado de las unidades urbanizadas) de la cartera ascendería a unos 800 millones de euros.
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Segmento de vivienda asequible: 5.700 unidades totales bajo gestión
Como se ha mencionado anteriormente, la cartera de suelo incluye 960 unidades de BTS asequibles en diversas ubicaciones. Esto aumenta la cartera de viviendas asequibles de AEDAS a 5.700 unidades bajo gestión.
El segmento de BTS asequibles permite a la empresa aumentar las entregas y, por tanto, las ventas, aunque con márgenes más bajos, de c. 15%, ya que los precios medios de venta oscilan entre 120.000 y 150.000 EUR. La empresa está trabajando para estandarizar los procesos de construcción con sus socios contratistas, como San José Constructora, para reducir costes. Aceleración de las inversiones en suelo: cerca de 200 millones de euros hasta 2024
Con la adquisición del banco de suelo Habitat por 130 millones y la compra del 100% de Grupo Priesa/Inmobiliaria Espacio por 47 millones en agosto (1.126 unidades), Aedas está acelerando sus inversiones en suelo y ampliando su balance de plena propiedad. Estas adquisiciones permiten a Aedas aumentar el número de proyectos en curso y alcanzar ventas superiores a los 1.000 millones a partir de 2027, así como reforzar su presencia en nuevas localizaciones y consolidar su exposición en Madrid.
