En una nota previa a los resultados de Merlin Properties la firma de inversión CIMD Intermoney estima que tiene un potencial de revalorización del 11% desde los precios actuales, pues su precio objetivo es de 12 euros (potencial del 7%) y ofrece una rentabilidad por dividendo del 4%.
Merlin Properties anunciará sus resultados a junio de 2024 el miércoles 31 de julio antes de la apertura, y celebrará una conferencia telefónica ese día a las 15 horas.
En Intermoney (IMVe) esperan que la socimi siga registrando crecimientos moderados de ingresos/rentas (+5% IMVe hasta 255 millones de euros), debido a la incorporación de la inflación en la mayoría de contratos así como a un cierto descenso de la desocupación, parcialmente compensados por venta interanual de activos. El esperado incremento de costes de estructura, un efecto que ya vimos en el primer trimestre, implicaría un menor (+2%) incremento de EBITDA.
Por otro lado, esperan que el beneficio neto reportado, sin incluir revalorizaciones, de 136 millones, frente a una pérdida de -48 millones en el primer semestre, que incluía un ajuste por valoración de -198 millones. “No variamos apenas nuestras previsiones en 2024-26, que muestran un TACC EBITDA del 6%, aunque hay un sesgo a la baja si se confirmaran los crecimientos de gastos de estructura durante el pasado segundo trimestre.
En Intermoney confirman su precio objetivo de 12 euros en base a que el valor aún cotiza con un descuento del -25% respecto al NAV declarado a diciembre 23, 15,08 euros, “lo cual consideramos injustificado pese a su buena evolución los últimos meses. Frente a los temores del mercado, lo cierto es que Merlin Properties ha ido recuperando ocupación en oficinas en los últimos trimestres en Madrid.”
PRINCIPALES MAGNITUDES DE MERLIN PROPERTIES
Por el lado de las rentas, en Intermoney estiman un +5% a junio por repercusión de la inflación e incrementos de ocupación en algunos activos.
Por tipos de activo:
– En el caso de oficinas (rentas +6% IMVe), un factor importante habría sido el crecimiento interanual de los release spreads, que crecieron un 3,4% a marzo. La ocupación se mantuvo estable durante el primer trimestre respecto al año pasado en el 92,2%, subiendo en Madrid +100 puntos básicos, pero bajando en Barcelona (-300 puntos básicos).
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– En centros comerciales (+2% IMVe), pese al impacto negativo de la venta de dos centros pequeños en 2023. La afluencia habría continuado recuperándose, +7% durante el primer trimestre de 2024 frente al mismo periodo de 2023, mientras que a marzo el efecto de la inflación en inquilinos pensamos que fue también favorable (+5% ventas por m2), ya que su esfuerzo se mantuvo sin apenas cambios en el 11,7% en el primer trimestre, frente a 12,9% en 2019.
– En logística (+5% IMVe), donde pensamos que el factor principal debería ser de nuevo el release spread (+5,2% en el primer trimestre ), y donde la socimi informa que los planes Best II y III han sido entregados con un yield on cost (YoC) medio de 7,8%. La ocupación subió 165 puntos básicos respecto al primer trimestre de 2023 hasta 98,4%.
– En data centers, esperamos unas rentas de este tipo de activo aún limitadas, en el entorno de los 1-2 millones de euros a junio (0,4 millones a marzo). Esperamos un EBITDA +2%, por incrementos de costes también durante el segundo trimestre; no consideramos la partida de revalorizaciones. Pensamos que lo más probable es que Merlin haya continuado registrando durante el pasado trimestre crecimientos relevantes, incluyendo un +19% tanto en gastos no transferibles como de estructura.
Con todo ello, estimamos un incremento de EBITDA del +2% hasta los 184 millones de euros. Como es costumbre, no estimamos la partida de revalorizaciones, aunque no creemos que haya alcanzado el impacto de casi -200 millones de euros con el que nos encontramos el ejercicio pasado; con todo ello, esperamos un resultado neto positivo de +136 millones, frente a los -48 millones a junio de 2023.
Merlin Properties se revaloriza en el año un 5,3% cuando cotiza en torno a los 10,5 euros, según las pantallas de Bloomberg.
