La promotora española Neinor Homes especializada en residencial de primeras y segundas viviendas de calidad ha logrado dar visibilidad a su plan estratégico 2023-2027 y obtener así buenas recomendaciones por parte de los analistas.
En concreto, de los once analistas que siguen en valor, según Bloomberg, cinco tienen una recomendación de comprar y cinco, de mantener por una sólo de vender. El precio objetivo de consenso sobre los títulos de Neinor Homes es de 11,19 euros, frente a su cotización actual de 9,22 euros y sólo uno de ellos estima un precio por debajo del actual.
Además, Javier Díaz, de Renta 4 Banco acaba de publicar un informe en el que eleva el precio objetivo de 11 euros desde los 9,70 previos y su recomendación a sobre ponderar desde la anterior de mantener.
DUDAS INICIALES SOBRE LA EJECUCIÓN DEL PLAN DE NEGOCIO
Díaz explica que la empresa que dirige Borja Garcia-Egotxeaga Vergara (Consejero Delegado) presentó en marzo un nuevo plan estratégico 2023-2027 con dos ejes principales: la coinversión: a través de la cual optimizará la asignación de capital, reduciendo inversiones y maximizando retornos (15-20% de TIR objetivo en BTR (build to rent) y BTS (build to sell); ROE entre el 11%-15%).
Y los dividendos, que pasaban por la cristalización de valor a través de un plan de remuneración al accionista que contempla la distribución de 600 millones de euros de dividendos (7,5 euros por acción; 80% capitalización actual) en los próximos 5 ejercicios.
El analista de Renta 4 explica que inicialmente “si bien valorábamos positivamente los nuevos ejes estratégicos (especialmente la puesta en valor vía dividendos), considerábamos al mismo tiempo un claro riesgo de ejecución, especialmente en lo referido a las desinversiones BTR (a las cuales se supedita buena parte del dividendo, y, por tanto, de la cristalización del valor) dado el momentum del sector inmobiliario”.
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Los tipos están paralizando las inversiones ante el estrechamiento del spread de rentabilidad, el incremento del coste de financiación y la incertidumbre y limitaciones a la subida de precios del alquiler
Y añade: “en este sentido, el entorno de tipos está paralizando las inversiones en el sector, dado el estrechamiento del spread de rentabilidad, el incremento del coste de financiación y la incertidumbre y limitaciones a la subida de precios del alquiler introducidas por la nueva ley de la vivienda”.
NEINOR HOMES VENDE PROMOCIONES POR 150 MILLONES
“Sin embargo, en escasos meses tras la presentación del plan, Neinor Homes ha sido capaz de dar buena visibilidad a su plan de negocio, especialmente al plan de dividendos, a través de la venta de 3 promociones BTR por un importe aproximado de 150 millones de euros (cinco desinversiones en total desde diciembre) y acuerdos de coinversión; con Orion Capital y AXA (150 millones de inversión total)”.
En la firma de inversión consideran que el hecho de que el uno de los socios inversores sea Orion Capital (principal accionista de Neinor Homes con una participación del 28% del capital) es una muestra de confianza en la gestión de la Compañía.
Por otro lado, para Díaz, fundamentalmente a través de las desinversiones en BTR, Neinor Homes ha sido capaz de transmitir un mensaje de confianza al mercado que va en dos direcciones: Por un lado, dando visibilidad a su plan de dividendos y, por otro lado, cristalizando y evidenciando la puesta en valor de su cartera (las desinversiones se han realizado a un descuento inferior a -5% estimado frente al NAV) frente al descuento al que cotiza (-40%).
A través de las desinversiones en build to rent (BTR) Neinor Homes ha sido capaz de transmitir un mensaje de confianza al mercado
Con todo ello, en Renta 4 Banco han revisado sus estimaciones y han ajustado su DFC (fundamentalmente por entrada de caja y circulante tras las recientes desinversiones y visibilidad sobre las nuevas inversiones en suelo).
FACTORES QUE APOYAN LA MEJORA EN LAS RECOMENDACIONES SOBRE NEINOR HOMES
El analista de Renta 4 Banco argumenta su mejora de recomendación en base a la mayor visibilidad del nuevo plan estratégico, reduciendo el riesgo de ejecución de este (lo cual nos hacía adoptar una opinión más conservadora sobre la Compañía).
Pero también en base al plan de retribución al accionista vía dividendos (600 millones de euros de dividendos en los próximos cinco ejercicios; 7,5 euros en acciones equivalentes al 80% capitalización actual), sobre los existe una amplia visibilidad en el corto plazo.
En este sentido, estimamos que Neinor Homes abone a diciembre 2024 un importe aproximado de 3,40 euros por acción brutos (275 millones de euros) lo que supone una rentabilidad a precios actuales del 37%.
En tercer lugar, las muestras de confianza por parte de los principales accionistas de Neinor Homes, abriendo el ángulo corporativo en la tesis de inversión (especialmente tras la manifestación de Stoneshield).
Y, en cuarto lugar, por unos múltiplos de cotización del entorno de 11,0 veces PER 2025 estimado sobre un beneficio neto estimado a futuro inferior a 70 millones de euros (ligeramente por debajo de lo esperado en el plan de negocio), VE/EBITDA del entorno de las 7,0 veces y P/BV de 0,8 veces, con descuento frente al NAV del -40%.
