La entidad financiera suiza UBS considera que estamos en el momento oportuno para invertir en el mercado inmobiliario privado, tal y como se recoge en una entrevista al gestor senior de carteras de UBS Asset Management, Real Estate y Private Markets, Paul Guest.
El analista explica que los elevados tipos de interés son un momento oportuno para invertir en el este sector porque han creado un punto de entrada atractivo. Además, recuerda que los inmuebles sirven como protección contra la inflación porque las rentabilidades del ladrillo típicamente crecen en línea con la inflación. Tales oportunidades surgen sólo una vez en un ciclo, lo que las convierte en posibilidades únicas para capitalizar condiciones de mercado favorables.
Guest añade que los activos inmobiliarios privados pueden utilizarse para diversificar las carteras. Explica que los activos inmobiliarios no cotizados se sitúan entre los bonos y las acciones en términos de sus características según el baremo riesgo/beneficio. Históricamente han ofrecido retornos más elevados que los bonos, pero un riesgo menor que el de las acciones y los activos inmobiliarios cotizados.
El sector ofrece baja correlación con los bonos, pero con rentabilidades más altas y sólo un poco más de volatilidad
Por otro lado, el sector también tiene una baja correlación con los bonos, si bien al mismo tiempo ofrece rentabilidades más elevadas con sólo un poco más de volatilidad. De ahí que se utilice a menudo como diversificador en las carteras.
Otra idea de la que habla el gestor es que los activos verdes tendrán generalmente más valor por factores tales como unos periodos sin ocupación más cortos, menor obsolescencia, menor depreciación, menos costes operativos, contratos con los inquilinos más cortos y mayor retención de los arrendatarios.
Por último, el gestor señala que el inmobiliario es una clase de activo menos líquido comparado con los mercados bursátiles y los inversores necesitan tenerlo en cuenta. Cuando se producen caídas no es posible cerrar posiciones en estos activos o venderlos con sólo un cierto nivel de descuento. Por todo ello, los inversores en ladrillo típicamente tienen horizontes de inversión más largos y no precisan los elevados niveles de liquidez que proporcionan los mercados públicos.
INMOBILIARIO Y ATRACTIVO
Para Guest, lo que hace atractiva la inversión en mercados privados son la diversificación, la baja volatilidad y la exposición a estructuras del mercado que impactan positivamente en la ecuación riesgo/beneficio.
En el entorno actual, los inversores afrontan los retos de cómo optimizar la distribución de las carteras para conseguir ese potencial de apreciación y de generación de rentas, al tiempo que reducen la volatilidad y otros aspectos más transversales como el cambio climático.
Si bien los inversores institucionales se han acercado siempre a los mercados privados, estas oportunidades se están haciendo cada vez más atractivas para los inversores no institucionales también, debido a su potencial para mayores retornos, menor correlación con los mercados de acciones, protección contra la inflación y acceso a otros mercados y estrategias.
Los mercados privados facilitan la capacidad de negociar liquidez a cambio de mayores retornos a unos niveles de riesgo comparables, al tiempo que garantizan a los inversores un gran control de los activos y la oportunidad de beneficiarse de la prima por iliquidez. Además, sirven como puerta de entrada a inversiones sostenibles en sectores de gran crecimiento, y se alinean con el creciente interés por la sostenibilidad en muchos sectores.
SOSTENIBILIDAD INTERESANTE
La sostenibilidad es algo que ya no podemos ignorar y, si miramos a lo que está ocurriendo en nuestro planeta, no es difícil entender que se trata de un tema urgente. El vínculo entre el cambio climático y el sector inmobiliario es más fuerte de lo que podríamos pensar. De hecho, puesto que han aumentado los desastres naturales, también lo han hecho los riesgos físicos que afrontan los edificios, lo que supone primas más elevadas. Por ese motivo integrar el análisis de los riesgos es un componente esencial para evaluar los posibles riesgos financieros de estos activos y es una práctica que se incluye en nuestra transacción y nuestros procesos de monitorización.
Los inversores solicitan cada vez más transparencia y responsabilidad cuando hablamos de inversiones sostenibles
Aunque las estimaciones podrían diferir, la industria inmobiliaria supone cerca del 39% de las emisiones totales. Esto implica que nosotros, como propietarios de inmuebles e inversores tenemos una responsabilidad significativa para asegurar que nuestros activos se gestionan de acuerdo con los objetivos de cero emisiones. También creemos que integrar la sostenibilidad en nuestro proceso de inversión mejora la evolución y aporta beneficios al negocio en su conjunto. Los inversores están en la misma situación porque solicitan cada vez más transparencia y responsabilidad cuando hablamos de inversiones sostenibles.
