Se acerca el verano y con ello, en muchas residencias las relaciones con los vecinos se intensifican. Un contexto en el que los problemas entre los vecinos se incrementa. El 7,86% de las consultas de los españoles sobre comunidad de propietarios en verano es por un problema con los vecinos. Así lo muestra un análisis realizado por Legálitas en base a las consultas recibidas por los abogados expertos en esta materia entre los meses de junio a septiembre de 2022.
Rencillas que se ponen de manifiesto con la llegada del verano a causa de toldos, piscinas, barbacoas en las terrazas comunitarias, ruidos de fiestas. Pero ¿qué es legal y qué no? Legalmente te explicamos cuáles son los límites que se deben respetar en las comunidades de vecinos para tener un a convivencia sin incidentes.
¿Se pueden usar las terrazas comunitarias para uso personal?
En cualquier edificio o conjunto residencial, todo propietario tiene derecho a disfrutar de las instalaciones de un inmueble, pero de modo que no suponga un abuso de derecho o un ejercicio antisocial del mismo, es decir, de modo que no perjudique al resto.
Por lo tanto, y ante lo dispuesto anteriormente, es licito hacer uso de las zonas comunes libremente por todos los vecinos, mientras la comunidad haya decidido lo contrario, pero se debe valorar si la utilización de la azotea u otros espacios causa algún perjuicio al resto de los vecinos, como quitarles visibilidad o luz al tender la ropa en este espacio común.
¿Puedes instalar un toldo en la terraza diferente al resto de vecinos?
No es casualidad que cuando observamos un residencial, los toldos de los vecinos tengan cierta armonía siguiendo cierta sincronía en color y tamaño. Cambiar el toldo sin pedir permiso a la comunidad, se considera innovación en los elementos comunes, ya que supone una alteración de la fachada, que es un elemento común.
En consecuencia, es necesario obtener autorización de los propietarios de la comunidad constituidos en junta, salvo que esté expresamente autorizado en los estatutos.
¿Es legal hacer una barbacoa en las zonas comunes de la comunidad de propietarios?
En este caso se debe verificar que no exista prohibición administrativa. Hacer barbacoas en las zonas comunitarias puede ser molesto para el resto de comunidad. En el supuesto de no existir esa limitación administrativa, la decisión sobre el uso de zonas comunes se debe decidir en junta por votación, tal y como establecen los artículos 6 y 14 de la Ley Propiedad Horizontal, salvo que los estatutos lo regulen o indiquen lo contrario.
El uso de las barbacoas en zonas comunes no puede conllevar que suponga una actividad molesta, nociva, insalubre, peligrosa o ilícita, ya que lo prohíbe el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Y si lo hago en el jardín de mi casa, ¿es posible que los vecinos me denuncien por el humo provocado?
Pese a realizar la actividad dentro de nuestro propio inmueble, sí los olores o humos molestan a otro vecino, desde Legálitas indica que este podría reclamar al amparo del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que se prohíba la actividad que sea molesta, nociva, insalubre, peligrosa o ilícita.
¿Se puede colgar ropa o celebrar una fiesta en una terraza comunitaria?
Con la llegada del periodo estival y la confluencia con familiares y amigos en el mismo destino, siempre surgen fiestas o reuniones que, por espacio, pueden querer darse en zonas comunitarias. Sin embargo el mal uso de estos espacios puede interferir en el derecho del resto de inquilinos.
A la hora de realizar este tipo de actividades es importante, previamente, verificar que la terraza sea transitable y que no exista ninguna limitación administrativa. El artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece a todos los propietarios la obligación de respetar las instalaciones generales de la comunidad y los demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando que se causen daños o desperfectos.
¿Los vecinos pueden denunciar por el ruido causado en una fiesta privada en una casa? ¿Y si se hace en las zonas comunes?
Legálitas explica que el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que «al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él (…) actividades que contravengas las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas«.
El artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece a todos los propietarios la obligación de respetar las instalaciones generales de la comunidad y los demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando que se causen daños o desperfectos.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, avisará a quién realice las actividades prohibidas que cese en ella, bajo advertencia de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persiste en su conducta, el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada para ello, podrá entablar contra él la acción de cesación que se acuerde a través del juicio ordinario.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos sus derechos respecto a la vivienda o local.
Si se celebra una fiesta en las zonas comunes y se causa un daño o se rompe algo de la comunidad, ¿de quién es la responsabilidad?
Según establece el artículo 1.902 del Código Civil «el que por acción u omisión cause un daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado». En este sentido, los padres son responsables de los daños causados por los hijos que estén bajo su guarda y los tutores de los perjuicios causados por los menores o incapacitados que estén bajo su autoridad.
Además, dado que se trata de un espacio comunitario, también es de aplicación lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, que en su artículo 9 dice que son obligaciones de cada propietario: respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, así como mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
¿De quién es la responsabilidad si hay un incidente/accidente en la piscina?
Cada vez es más habitual que sucedan sustos o accidentes en las piscinas, por ello sí se ha delegado en una empresa las funciones de control de las piscinas, la responsabilidad será de esta, tanto la penal, si se diera el caso, como la civil, quedando exonerados de ello el presidente de la comunidad y el administrador de fincas, ya que la delegación de estas funciones y su ejecución en exclusiva hace excluir la responsabilidad a aquellos.
Si es la propia comunidad la encargada, es esta la responsable y deberá velar por el correcto cumplimiento de las normas de régimen interno. Por lo tanto, en caso de producirse un incidente, la comunidad debe poder probar que la normativa se ha cumplido.
Y es que una cosa es haber adoptado medidas de control y diligencia exigibles en el cuidado y protección de las piscinas para que la posibilidad de su uso no dé lugar a un accidente y otra que, en el caso de que éste haya ocurrido, se esté en condiciones de probar que estas medidas se han adoptado.
¿Se puede hacer toples en una piscina comunitaria?
En este supuesto no hay una respuesta correcta. El topless es una actividad que puede ser regulada en las normas de régimen interno, aprobadas al amparo del artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por este motivo, hacer o no topless se deberá fijar en normas de régimen interno aprobadas por mayoría simple. Aunque no existen fórmulas para poder sancionar este incumplimiento de normas de régimen interno.
Se puede prohibir el uso de zonas comunes como terraza o piscina a un vecino moroso
En toda comunidad hay un vecino que se resiste a pagar las cuotas. Para este caso, el artículo 21.1 de Ley de Propiedad Horizontal, la junta de propietarios podrá acordar medidas frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan estas medidas no sean abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles.
Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los pagos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo.
