La reciente ratificación de la Ley de Vivienda por el Senado en la jornada de ayer, previa aprobación del Congreso, no ha hecho más que mantener encendidas las alarmas de economistas, políticos y expertos del sector inmobiliario. Una ley que, a ojos de los expertos, nace fallida y que tiene un escaso recorrido, así como garantía de ejecución.
Un hecho historico ante el que, como afirma Gerard Duelo Ferrer, Presidente del Consejo General COAPI España, “los agentes inmobiliarios y muchos ciudadanos estamos impresionados y sobrecogidos de vivir este momento con tanta impotencia”, en lo que ha catalogado como una decisión en la que “han importado más las sillas que las responsabilidades públicas”. Así, catalogan esta nueva ley como un elemento político electoralista y populista, con un marcado sesgo ideológico, cuyo carácter es meramente recaudatorio.
Gerard ha señalado, parafraseando las declaraciones de Ione Belarra, que “sangre, sudor y lágrimas va a seguir causando a millones de ciudadanos que consideran esta ley como el peor guiso político del siglo XXI, tan mal aderezado que, por primera vez, ha generado un compendio de descalificaciones y descontentos unánime entre los más prestigiosos juristas, economistas y expertos analistas del sector inmobiliario de todas las tendencias políticas”, algo nada usual.
En esta línea, la Constitución reconoce la “propiedad privada” como un derecho constitucional, defensa principal que hacen todos los agentes involucrados, y que consideran vulnerado a través de la presente reforma “sus efectos van a ir en detrimento del interés general y a provocar el efecto contrario al pretendido. En definitiva, van a agravar aún más el acceso a la vivienda”, comenta Gerard.
Y es que en esta cuestión reside el principal escollo, en cómo afectarán estas modificaciones en un mercado inmobiliario altamente tensionado y si solucionarán los problemas existentes. Tal y como advierten desde el mismo COAPI, “un mercado intervenido es, por definición, un mercado más proclive a la economía sumergida y a las soluciones imaginativas para eludir el límite de precios”.
«Estas medidas solo agravan el acceso a la vivienda»
Una ley que, tal y como han anunciado está misma mañana desde COAPI, será posiblemente recurrida al Tribunal Constitucional por «intrusa y desafiante«, ya que desconfigura el derecho a la propiedad privada, porque conculca los más elementales principios del libre mercado y, además, porque invade competencias autonómicas y la tutela judicial efectiva.
El polémico “tope de los precios”
Como venimos tratando desde que se presentara la ley, el control sobre los precios del alquiler puede expulsar a los propietarios del mercado, ya que en lugar de arrendar sus viviendas a precios más bajos, prefieran vender o pasar a un alquiler turístico, al de temporada o al de habitaciones, saltándose dicha legislación. Por lo tanto, existe la posibilidad de que la oferta de viviendas en alquiler se reduzca “aumentando el problema de demanda en las zonas más tensionadas”, tal y como apunta Carles Sala Roca, asesor jurídico especializado en Políticas Públicas de Vivienda y ex Secretario de Vivienda e Inclusión Social en la Generalitat de Cataluña.
Una mediación en los precios de alquiler que promueve el intervencionismo sobre la propiedad privada, afectando a sus derechos constitucionales “pretendiendo que aquellos que tienen una propiedad hagan el trabajo que tiene que hacer el gobierno”, reitera Gerard. Así mismo, podría restringir la edificación de viviendas de nueva construcción, desviando la demanda de compra hacia los inmuebles usados, provocando un mayor aumento en su precio.
«con esta ley el estado hace recaer sobre los particulares su propia responsabilidad»
Y es que, a ojos de los expertos, está ley elude y esconde “irresponsabilidades” pasadas, fruto de la escasa política de vivienda social arrastrada durante años. Fallos cometidos por los políticos durante épocas anteriores, cuyos efectos estamos sufriendo actualmente. Competencias que ahora pretenden hacer recaer sobre los particulares, como es la garantia de acceso a una vivienda digna y adecuada.
Punto eliminado
Una de las peticiones que se ha realizado desde los diferentes agentes “salpicados” por esta medida ha sido el poco consenso gremial, cuyas propuestas no han sido oídas. La ley ahonda aún más en la liberalización de la profesión de los agentes inmobiliarios y no afronta la regulación de la profesión del agente inmobiliario, en defensa de un consumidor totalmente desprotegido de un mal asesoramiento.
De hecho la polémica surge ante las peticiones de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria quienes, trás varias conversaciones con los diferentes partidos que conforman el Congreso, plasmaron en el punto 30.4, de la ley en cuestión, la necesidad de un registro obligatorio del intermediario en los procesos de compraventa y alquiler en todas las Comunidades Autónomas, como ya está en Cataluña y solicitado en la Comunidad Valenciana, así como un seguro de responsabilidad civil para los asesores intermediarios y agentes inmobiliarios, y que fueron aprobados en el borrador definitivo.
“A las seis de la tarde se recibe una notificación de que un alto funcionario del Ministerio de Economía y Hacienda no está de acuerdo” supervisión que finalizó con la eliminación de este punto en la presente ley, tal como desvela Gerard. Este hecho no hace más que generar una inseguridad jurídica de los promotores e inversores inmobiliarios, que puede provocar que en muchos potenciales inversores en nuestro país se lo piensen y se vayan a invertir a otros mercados.
Okupación
Otro de los puntos que preocupan entre los expertos es, sin duda, el tema de la okupación, la cual se protege en este nuevo texto en el cual no se diferencia entre las situaciones de personas vulnerables que no pueden pagar la renta de alquiler y a los okupas. En España se destina diez veces menos recursos a ayudar a personas con dificultades para mantener el pago de la vivienda, que lo hace la mayoría de los países de nuestro entorno.
“La okupación delincuencial es aquella que vulnera el derecho de la propiedad introduciendose en una vivienda sin permiso, hay que disntinguirlas y no penalizar a las familias vulnerables frente a los que okupan de otra forma”, explica Montserrat Junyent Martín, Asesora Jurídica del Consejo General COAPI, haciéndo hincapie en la necesidad de diferenciar los tipos de “ocupación”, en cualquier caso “cualquier ocupación debe estar restituida a la mayor brevedad posible”, señala.
Así esta ley pierde la oportunidad de ponerle fin a los okupamientos ilegales, pudiendo modificar de forma segregada la Ley de Enjuiciamiento Criminal, para terminar con las ocupaciones sin título legal, especialmente las incívicas que generan tantas molestias a las comunidades de propietarios y a la sociedad.
Vivienda protegida
El texto, con un preeminente foco social, mediático y político, pone el foco en la contención del alquiler pero se olvida de algo tan importante como la oferta de vivienda protegida. Una solución que pasa por fomentar la construcción de vivienda protegida “cinco años de gobierno sin crear viviendas sociales nos lleva a pensar que esto no se va a solucionar ahora con esas 133.000 viviendas de la Sareb, del ICO y del Ministerio de Defensa”, señala José Merino, Asesor Jurídico del Consejo General COAPI, aclarando “además de estas cuestiones tendrán que ser adjudicadas y promovidas y construidas, estamos a 5 años vista en el mejor de los casos”.
«el problema actual es fruto de una nefasta política de vivienda social arrastrada durante años»
Intromisión en las competencias autonómicas
Por último, los expertos destacan la intrusión de estas medidas en las competencias de las comunidades autónomas. Estimula un desequilibrio territorial entre las comunidades, incitando a la polarización de las políticas de vivienda según la base ideológica que tenga cada gobierno autonómico, invadiendo directamente sus competencias.
Es el caso por ejemplo del IBI, cuya responsabilidad de aplicación quedaría directamente relegada a los municipio. Surge así la duda de que ayuntamientos lo aplicarán y cuales no, así como si el gobierno central vigilará su cumplimiento a través de algún organo autorizado y cómo se realizará este seguimiento.
