Suecia, Dinamarca y Noruega registran una crisis inmobiliaria sin precedentes. Las subidas de los tipos de interés, junto con una desbocada inflación, han provocado el hundimiento de la demanda y con ello una de las mayores caídas de los precios de la vivienda registrados nunca antes. Las perspectivas apuntan a mayores desplomes ya que las estimaciones se han quedado obsoletas.
La crisis INMOBILIARIA en Suecia está en plena erupción
Son «perspectivas sombrías», según ha sostenido Ramon Riera, director internacional de API y vicepresidente mundial de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI) y presidente en 2024 de la organización, en declaraciones a INVERSIÓN. De hecho, espera que Dinamarca entre en recesión técnica en los próximos dos trimestres. Y es que, «los bancos centrales están reprimiendo la actividad para garantizar la credibilidad», ha comentado.
LAS SUBIDAS DE TIPOS PROFUNDIZAN LA CRISIS INMOBILIARIA
Estas subidas de los tipos de interés en el Norte de Europa están haciendo auténticos estragos en los consumidores, empresas e inversores, que se alejan cada vez más y buscan refugio en el Sur. No obstante, Riera ha alertado del efecto contagio a otras economías, como España, donde se espera una caída de precios del 5%, según el último informe elaborado por Forcadell y la Universidad de Barcelona.
Las agresivas subidas de tipos de interés en Noruega han incrementado la presión sobre las valoraciones de los inmuebles. El precio de la corona noruega se ha situado en el 3,5%, mientras que los precios se han desplomado debido a que «por primera vez los compradores se han visto afectados por el doble golpe de la alta inflación y el incremento de estas tasas de interés», ha explicado el director internacional de API.
EL CAPITAL HUYE DE NORUEGA EN PLENA CRISIS INMOBILIARIA
A su juicio, en esta crisis inmobiliaria se está viendo arrastrada por varios factores en Noruega. Por un lado, los propios tipos de interés, los precios del petróleo y la posible estanflación registrada en el país. Así y según la Escuela de Negocios de Copenhague, las tasas de interés desempeñan un papel clave en los ciclos del mercado inmobiliario en este país al reducir o aumentar el coste hipotecario.
El propio banco central noruego alerta de esta situación debido a que la mayoría de los préstamos están referenciados a tipos de interés variables. En el caso de los precios energéticos, el petróleo es uno de los pilares fundamentales de la economía del país al ser uno de los mayores exportadores neto del mundo.
Sus vaivenes en el mercado mayorista afecta también al precio de la vivienda por los costes de los materiales de construcción. «Los fuertes precios del petróleo respaldan la moneda de Noruega», ha sostenido Riera. En este sentido, ha destacado la caída del 15% de la divisa nórdica frente al dólar por la caída de los precios del crudo y la salida de capitales del país.
LA ESPECULACIÓN EN NORUEGA, DETONANTE DE LA CRISIS INMOBILIARIA
Asimismo, la especulación es otro de los factores más relevantes en «la formación de burbujas inmobiliarias debido al acceso de crédito fácil y los rendimientos consistentes de la vivienda». Esta variable puede «distorsionar la oferta y la demanda del mercado inmobiliario», ha destacado.
Se espera que la tasa de interés danesa a corto plazo aumente aún más, mientras que las perspectivas para las tasas a largo plazo son menos claras
La situación no es distinta ni en Suecia ni en Dinamarca, pese a depender en menor medida de los precios del petróleo. «Se espera que la tasa de interés danesa a corto plazo aumente aún más, mientras que las perspectivas para las tasas a largo plazo son menos claras», ha afirmado el vicepresidente mundial de FIABCI. Y es que, la «crisis del gas en Europa se ha convertido en el gran dolor de cabeza que afectará a la economía danesa y al mercado de la vivienda», ha destacado. En este sentido, ha apreciado una desaceleración en el mercado inmobiliario danés y «se espera que los precios caigan aún más».
EN SUECIA, SITUACIÓN CRÍTICA DEL SECTOR INMOBILIARIO
La crisis inmobiliaria en Suecia está en plena erupción. El precio de la vivienda se ha desplomado con fuerza, mientras se incrementan las tasas hipotecarias, un ajuste del mercado necesario pero crea verdaderos problemas tanto a quienes se han endeudado por encima del precio actual de la vivienda como para la banca, ante un mayor riesgo de impago. Las tasas han pasado del 2% al 3,25%, provocando así un hundimiento del 14% en el precio de los hogares.
La peor previsión apuntaba a un desplome del 18%, un nivel que puede quedarse ahora en una visión optimista. De esta forma, los riesgos para la banca del país son mayores al aumentar a más de un 4% los intereses hipotecarios, el triple desde enero. Las perspectivas para los nuevos préstamos son aún peores, al situarse el interés en el 3,6%, 160 puntos básicos más que hace un año. Asimismo, estos niveles pueden incrementarse aún más de cara a los próximos meses para tratar de atajar la inflación, profundizando aún más la crisis inmobiliaria.
«Un aumento tan pronunciado de las tasas hipotecarias podría imponer una presión considerable a las finanzas de los hogares, llegando en un momento de elevación de los precios de la energía y una crisis del costo de la vida», sostiene un análisis de Bloomberg.
EL RITMO DE CAÍDA DEL PRECIO ACELERA LA CRISIS INMOBILIARIA
El principal problema para las entidades financieras del país se centra ahora en el desempleo, cuya tasa se sitúa en este momento en el 7,7%. La situación se asemeja a la de la Gran Recesión de 2008. El índice de vivienda se sitúa en los niveles más bajos desde entonces, con números negativos tanto en noviembre como en octubre.
Es la segunda mayor caída en el inmobiliario sueco desde 1990, pero el ritmo de caída es significativamente mayor. «El debilitamiento de la economía tras la elevada inflación, el aumento de los precios de la energía y el aumento de las tasas hipotecarias seguirán ejerciendo presión a la baja sobre los precios de las viviendas», ha sostenido el banco central de Suecia.
Las peores previsiones de esta crisis inmobiliaria apuntan ahora a una caída del 30% en el precio de la vivienda residencial, un desplome que continuará durante el 2023 y hasta 2024, según el Riskbank. De esta forma, los compradores entre 2020 y 2022 serán los más perjudicados al endeudarse por encima del valor de mercado. En total se estima que más de un tercio de las nuevas hipotecas se verán afectados por esta crisis.
LOS PRECIOS INMOBILIARIOS EN ESTOCOLMO SE HUNDEN UN 12%
Por último, el índice HOX de Suecia, que muestra los precios de todas las construcciones residenciales, registra un importante desplome a nivel de país, pero más aún en Estocolmo y apunta a una crisis inmobiliaria sin precedentes. La tendencia del mismo muestra una aceleración pronunciada de la caída. En la capital, los precios se han desplomado un 12% desde máximos, pero un 70% por encima de los mínimos de 2014.
A raíz del estallido de esta burbuja inmobiliaria, las licencias de construcción se han desplomado, según los registros oficiales recopilados por la agencia de comunicación. Si la recesión continúa, las consecuencias se trasladarán a las hipotecas e ingresos netos de los suecos, poniendo en un aprieto a los promotores e inmobiliarias. Y es que, el endeudamiento personal alcanza el 200% en Suecia, mientras que Noruega y Dinamarca se sitúa en el 246% y 244%.
