La percepción relativa a estar cerca de una nueva burbuja inmobiliaria ha vuelto a cobrar fuerza. En las últimas décadas España ha presenciado dos burbujas: una a principios de los 90 y otra en 2008.
La percepción sobre la proximidad de una burbuja inmobiliaria ha pasado de preocupar al 38% de los españoles en febrero de 2021 al 46% en el mismo mes de 2022. Los compradores de entre 25 y 34 años son los que ven más cercana esta nueva burbuja inmobiliaria, con una valoración media de 6,3 puntos, seguidos del grupo de edad de 35 a 44 años, con una valoración de 6,2 puntos. Por el contrario, las personas de entre 55 y 75 años dan una puntuación de 5,7 puntos, mientras que los grupos de 18 a 24 años y de 45 y 54 años comparten percepción, con una valoración media de 5,9 puntos.
La formación de una nueva burbuja inmobiliaria se nota con más claridad en Madrid, donde la valoración media es de 6,3 puntos, y en Cataluña, de 6,2 puntos.
SE RECUPERA LA TENDENCIA
A lo largo de 2008 y de 2009 tanto los precios de la vivienda como el número de operaciones de compraventa se desploman. A causa de ello, las promotoras y las constructoras entran en problemas de caja y de rentabilidad y no les queda más remedio que liquidar y despedir, lo que empeoró el contexto económico en España. Situación que continuó hasta 2015, cuando reaparecen los síntomas de mejoría.
Los efectos más a tener en cuenta del boom de la burbuja inmobiliaria de 2008 fueron el desequilibrio del mercado de viviendas al reducirse la demanda y caer los precios, la quiebra de algunos bancos y cajas de ahorros, la inyección de numerosas ayudas públicas para salvar a la banca quebrada y un nuevo marco legal.
Los reguladores han desarrollado numerosas normativas para evitar una nueva burbuja inmobiliaria en la medida de lo posible que terminaron de cristalizar en la conocida reforma de la Ley Hipotecaria. Las claves para evitar otro pinchazo pasan por una mayor transparencia, un aumento de información para los consumidores, unas tasaciones independientes y un cambio de mentalidad que favorezca la compra de casas cuando las familias puedan realmente permitírselo.
Desde el comienzo de la pandemia se había calmado el miedo a una situación de este tipo, pero la tendencia ha vuelto a aparecer en escena. Si en junio de este año era una idea que los españoles valoraban con una nota media de 5,5 sobre 10, en septiembre ha subido a un 6,1 de media. Este cambio se debe fundamentalmente a los elevados precios del alquiler (53%) y de compra (48%) de vivienda.
UN GRAN ACTIVO REFUGIO
El mercado inmobiliario se encuentra viviendo un gran momento. Esto se ha debido principalmente al ahorro récord acumulado por parte de muchas familias, el deseo de cambiar de vivienda tras la crisis del coronavirus y las hipotecas históricamente bajas. Ahora bien, hay una serie de factores que conforman un cóctel explosivo. Por una parte, la caída de la oferta y el aumento de la demanda. Además, no hay otras opciones para aquellos que buscan en el mercado inmobiliario la forma de combatir la escalada de la inflación. La inflación galopante se sitúa en el 10,8% y sigue subiendo en un contexto en el que la bolsa es un escenario de volatilidad e incertidumbre geopolítica y económica en plena subida de los tipos de interés. El ahorro de las familias se encuentra en máximos históricos rozando el billón de euros en depósitos que no encuentran respuesta en términos de rentabilidad.
las cifras de españa están muy alejadas de los excesos del 2007 para que nos encontrásemos cercanos a una burbuja».
María Matos, Directora de Estudios y portavoz de Fotocasa
Esta coyuntura económica ha situado al sector inmobiliario, y en concreto a la vivienda, como un valor refugio casi a la fuerza (las compraventas crecieron un 23% en el primer semestre del año) y como una inversión muy atractiva y de seguridad frente a la subida generalizada de los precios.
LOS EXPERTOS NO LO CREEN
Pero los expertos no apuntan a la posibilidad de una burbuja inmobiliaria, por lo menos no en los próximos años. María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa, lo explicó así recientemente en una entrevista a los medios: «Entra dentro de la normalidad que los ciudadanos perciban riesgo frente a una burbuja. El mercado se está calentando debido a que hay una gran demanda por comprar y poco stock disponible». Y argumenta: «Venimos de una gran actividad inmobiliaria en 2021 que ha sido frenética. España ha batido récord de compraventas y ha alcanzado el mejor año hipotecario de la última década. Sin embargo, las cifras están muy alejadas de los excesos del 2007 para que nos encontrásemos cercanos a una burbuja«.
Según el Índice inmobiliario Fotocasa, «todavía estamos un 34% por debajo de los precios máximos que alcanzamos en el periodo del boom. El coste de la vivienda de segunda mano crece a un ritmo comedido por debajo del 3%. Esto indica que lo que estamos viviendo son indicadores de un gran dinamismo que se ha despertado tras la pandemia, pero sosegados para ser el país del ladrillo. Además la subida de tipos de este mes frenará la demanda lo que ocasionará la estabilización de los precios”, explica Matos.
Por su parte, el economista Gonzalo Bernardos prevé que «el precio va a seguir subiendo en lo que resta de año por la escasa oferta». No obstante, añade que «hay dos cosas que pueden parar la burbuja ‘light’ por falta de oferta: una subida de tipos de interés y que España caiga en recesión», aunque lo ve improbable. En este sentido, el economista pronostica que de cara a 2024 «puede haber peligro de burbuja inmobiliaria en las grandes ciudades».
