El precio del alquiler en Barcelona se desboca en los últimos doce meses. La subida media alcanza el 18% ante una inusual escasez de oferta provocada por la ocupación, la especulación y la falta de leyes regulatorias ante un mercado cada vez más voraz. No obstante, las inmobiliarias y propietarios se oponen a un pacto de rentas, como se pretende hacer en las empresas, para ofrecer un alquiler asequible.
El incremento disparatado del alquiler casi dobla a la inflación y no hay visos de freno en el horizonte más próximo debido a la alta demanda y a las exigencias de los caseros, cada vez más cautelosos debido al creciente número de impagos. Los propietarios llegan a exigir dos nóminas completas por adelantado, más una adicional por la fianza del inmueble. Asimismo, las rentas conjuntas de los inquilinos deben alcanzar el doble de la cuota mensual, pese a que rompe con toda norma de prudencia financiera de los inquilinos, la de destinar no más de un 30% para hacer frente a la cuota, sin contar suministros ni otros gastos.
Los propietarios han disparado el precio de los alquileres tras dos años de baja demanda debido a la práctica ausencia de extranjeros en la Ciudad Condal desde el estallido de la pandemia. Sin embargo, los alquileres en 2020 y 2021 registraron precios inusualmente altos debido a las nuevas necesidades y las restricciones de movilidad.
BARCELONA Y EL ALQUILER, UN ESCENARIO DE ENQUISTAMIENTO
Pocos bajaron los precios por voluntad propia, pero sí accedieron a moratorias de pago por el gran número de acogidos al ERTE. El Ejecutivo de Pedro Sánchez facilitó ayudas a algunos dueños de los pisos, consistentes en el 50% del alquiler, para aliviar la carga del inquilino. La medida estaba destinada a aliviar los bolsillos de personas y era obligatoria para los grandes tenedores.
Barcelona vuelve a dar cobijo a los turistas, estudiantes y también a las mafias organizadas que retienen numerosos pisos para alojar a turistas
La mayoría de los caseros evitaron la bajada de los precios del alquiler y las cuotas descendieron con fuerza en las zonas turísticas. «Se trataba de pisos turísticos que volvieron al mercado residencial, pero las fuertes bajadas no se registraron en los contratos ya firmados«, han asegurado fuentes del sector a MERCA2.
No obstante, recuerdan la ley del índice de referencia aprobada en septiembre de 2020 y que afectaba a más de 60 municipios catalanes con zonas tensionadas. Según un informe realizado por la Generalitat, el Instituto Catalán del Suelo, el Ayuntamiento y el Área Metropolitana de Barcelona, la normativa que impidió subir el precio del alquiler por encima del índice oficial de la Generalitat impidió las subidas. La medida estuvo vigente entre septiembre de 2020 y abril de 2022, momento en el que el Tribunal Constitucional la tumbó.
Esta ley fue el inicio de una situación extrema en Barcelona, con una oferta estrangulada y una demanda al alza. La oferta se ha hundido un 59%, según el portal Idealista, mientras que las cuotas se disparan entre un 18% y un 21%. La situación, además, se registra en Málaga, con una bajada de la oferta del 63% mientras el precio del alquiler sube a dos dígitos.
LA OFERTA DE ALQUILER ESCASEA Y LOS PRECIOS SEGUIRÁN SUBIENDO
Lo mismo sucede en Valencia, con una bajada del 50% en la oferta y una subida de precios del 13%. De esta forma, los propietarios se estaban preparando para la temporada estival, la mejor desde la época dorada de la burbuja inmobiliaria en cuanto a la rentabilidad por alquiler se refiere.
Si en 2020 no hubo ni turismo, ni estudiantes y además abundó el teletrabajo, el escenario para este verano de 2022 es muy distinto. Barcelona vuelve a dar cobijo a los turistas, estudiantes y también a las mafias organizadas que retienen numerosos pisos para alojar a turistas sin la debida licencia municipal. Además, algunos propietarios prefieren mantener sus pisos vacíos por temor a los impagos, mientras crece la ocupación a ritmos agigantados.
«Esta subida se debe a la eliminación de los límites tumbados por el Tribunal Constitucional», ha sostenido Arantxa Goenaga, abogada y socia del Círculo Legal, a preguntas de MERCA2. Asimismo, ha provocado un efecto rebote. «Es la borrachera de quitar la referencia del índice fijado por la Generalitat -anulado por la justicia- y dar rienda suelta al libre mercado», ha sostenido.
PROTECCIÓN ANTE EL RIESGO DE IMPAGO
Además, ha afirmado que la subida de tipos de interés también está influyendo en el mercado inmobiliario. A mayor alza en el precio del euro, menor es la petición de hipotecas y por tanto mayor es la demanda en el alquiler. Para la abogada, «hay poca oferta y su precio se está incrementando«. Aún así, espera una estabilización en el precio de los alquileres.
En este sentido, cree que los precios tocarán techo cuando empiecen a exigirse cuotas «desmesuradas». «El propio mercado se irá regulando poco a poco«, ha indicado. Además, los propietarios están buscando la oferta de mayor poder adquisitivo para cubrirse de los riesgos de impago, aunque también se están haciendo con seguros de impago. La abogada ha señalado que expulsar a una persona de la vivienda hay que esperar unos ocho meses de media en Barcelona, y hasta un año de media en el resto de Cataluña. «Existe un riesgo de impago y los propietarios exigen mayores garantías«, ha destacado.
Según Ferran Font, director del servicio de estudios de Pisos.com, durante el 2020 hubo una bajada de precios por la falta de demanda. «Cae la actividad de contratos firmados tanto en el primer trimestre de aquel año como en el segundo«, del 11% y del 54%, respectivamente. Tras el verano, persiste la caída en otro 11%, para iniciar una recuperación del 2021. «La bajada de precio acumulada se ha recuperado a partir de este 2022», ha incidido.
SUBIDAS CONTINÚAS DESDE 2021 Y SIN LÍMITE
En este sentido, cabe destacar que cuando el precio de un activo cae de forma tan brusca, la mitad por ejemplo, necesita subir a un mayor ritmo, el doble en el caso, para recuperar niveles precedentes. Para Font, también influye el hecho de que los pisos para compra también hayan subido de precio para justificar las alzas en el alquiler.
La subida en Barcelona se debe también a la vuelta del alquiler turístico. Y es que, la mayor parte de estas viviendas escapa a la regulación municipal de Barcelona, y al mismo tiempo tensiona aún más los precios al no estar disponibles esas viviendas para el alquiler. Otras fuentes del mercado culpan directamente a la «inseguridad jurídica» generada a los ahorradores y propietarios por parte del Gobierno, pero el Ejecutivo no estipula precios.
Una parte de este mercado sobrevive con la alta rentabilidad que ofrece ahora la vivienda de alquiler. Para Goenaga, se debe apostar por un «gran pacto de rentas» que permita emanciparse a los jóvenes menores, mientras Font insiste en la colaboración público-privada para incrementar la oferta de vivienda destinada al alquiler social. Una de sus propuestas es encajar el plan de Italia para poblar municipios y ciudades con alquileres irrisorios, de apenas un euro, a cambio de trabajo social. Sin embargo, en Barcelona ningún propietario estaría dispuesto a entregar su rentabilidad y ni mucho menos a los precios actuales.
BARCELONA, AÚN LEJOS DE CONVERTIRSE EN UNA CIUDAD DEL ALQUILER
Asimismo, los precios de los alquileres podrán subir aún más debido a la disparada inflación. «Las nuevas renovaciones se ajustarán a la inflación«, han sostenido fuentes del sector. «Ante esta demanda, los inquilinos estarán a merced del mercado, cuya fijación de precios los ponen los propietarios y nadie está dispuesto a dejar de participar en esta fiesta», han mantenido.
De hecho, las grandes promociones en las ciudades van destinadas directa y exclusivamente al alquiler. Pocas se realizan ya para pisos de primera vivienda. Eso sí, Barcelona aún estando lejos de la situación en Europa, donde la mitad del parque inmobiliario están plagada de alquileres, va camino de convertirse en una ciudad de alquiler. La proporción actual, según las fuentes consultadas, se sitúa entre el 20% y el 25% de todo el parque inmobiliario. Todo ello, a mayores precios, pero aún así, las cuotas de la hipoteca están por encima de las del alquiler.
