La ley de la vivienda era imprescindible para empezar a dar los primeros pasos. Sin embargo, nació fracasada. Esta ley, que el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana salvó en el minuto 90, es una solución temporal a problemas que serán permanentes.
La norma pretende reforzar el quinto pilar del Estado del Bienestar, favorece el acceso a la vivienda a precios asequibles, protege de las situaciones de vulnerabilidad y combate la especulación inmobiliaria. El Ejecutivo también ha dotado de carácter educativo al primer ciclo de 0 a 3 años.
El Banco de España es de la opinión, como muchos actores que participan en el sector, de que algunas medidas que están incluidas en el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda podrían no tener el resultado buscado. Además, analiza que la ley no aporta «actuaciones que podrían suponer un impulso estructural significativo de la oferta en vivienda en régimen de alquiler».
A medio plazo, especialmente cuando este tipo de medidas se mantienen durante períodos prolongados, «también pueden aparecer otros efectos adversos potencialmente significativos, como una contracción de la oferta o una falta de mantenimiento de los inmuebles», asegura el regulador en su informe.
LOS ACTORES DEL SECTOR, OPINAN
A comienzos de febrero se aprobaba esta ley. Por supuesto, las primeras reacciones de los actores del sector no tardaron en llegar. Sobre todo, las relacionadas con la inseguridad jurídica que generará este proyecto de ley y que puede ralentizar o directamente paralizar las inversiones extranjeras en nuestro país. María Andreu, directora general de Asval, ha señalado que la medida que regula el parque de vivienda en alquiler «supondrá una reducción de la oferta disponible en el mercado del alquiler y limitará la inversión para mejorar el parque inmobiliario actual».
Desde la Agencia Negociadora del Alquiler y concretamente el director de la misma, José Ramón Zurdo, apuntan que «es una ley innecesaria e injustificada porque a nuestro entender no hacía falta, porque se ha demostrado que en los países en los que se han intervenido los precios de los alquileres, estos no han bajado, y en algunos casos hasta han subido».
Gonzalo Bernardos en un análisis realizado para Expansión a finales de año indicó que «la nueva ley de vivienda no conseguirá ninguno de los objetivos que se ha propuesto lograr. Ni facilitará el acceso de los jóvenes a una vivienda de alquiler, ni aumentará el número de pisos en régimen de alquiler, ni atenuará las futuras subidas de precios».
La ley recoge el límite de los precios del alquiler Pero podría causar el efecto contrario deseado
Y es que unas de las partes que recoge el texto es la limitación de los precios del alquiler. En vez de regularlos mediante la ley o un real decreto, el gobierno ha dejado en manos de las comunidades y ayuntamientos dicha limitación. En su informe anual correspondiente a 2021, el Banco de España indica que el control de los precios de las rentas podría causar el efecto contrario al deseado. «Las políticas de control de rentas pueden ser efectivas para moderar a corto plazo el precio de los alquileres en los segmentos regulados, pero, al mismo tiempo, pueden causar aumentos de los precios del alquiler de vivienda en los segmentos no regulados del mercado», indica.
El banco presidido por Pablo Hernández de Cos tiene dudas sobre la efectividad de las ayudas a los jóvenes o las modificaciones de los beneficios fiscales. Respecto a la primera, «en un mercado con una oferta relativamente inelástica, se corre el riesgo de que se produzca una transferencia de renta del sector público a los propietarios de las viviendas en alquiler, con subidas de precios que sufren también los inquilinos que no reciben el subsidio», explica el regulador.
AYUDAS A JÓVENES Y BENEFICIOS FISCALES
La ley incluye una ayuda al alquiler de 250 euros mensuales durante dos años para jóvenes de hasta 35 años con fuentes regulares de ingresos. El Gobierno ha aprobó el Real Decreto 42/2022, por el que se regula el Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025. Aunque ha habido un aumento de los beneficios fiscales para aquellos propietarios que alquilan a estos jóvenes de hasta 35 años -en caso de que las rentas no sobrepasen unos topes máximos-, también se ha reducido la deducción general del 60% al 50%.
Por último, el Banco de España critica que el proyecto de ley no contempla algunas actuaciones que podrían suponer un impulso estructural significativo de la oferta de vivienda en régimen de alquiler. En particular, la norma no considera medidas que «doten de una mayor seguridad jurídica a los propietarios de vivienda en régimen de alquiler». Tampoco revisa ciertas regulaciones que impiden, dificultan o demoran la construcción de vivienda nueva o que restringen el uso residencial de los inmuebles.
