La pandemia ha supuesto un varapalo para aquellas socimis que cuentan en su cartera con activos que dependen más de la movilidad. Es el caso de Merlin y Lar España, que vieron como sus centros comerciales sufrieron las restricciones a la movilidad impuestas en España. Pero, igualmente, se han sabido reponer con otro tipo de activos, como son los logísticos, que han tenido un boom gracias al ‘ecommerce’. Por su parte, las oficinas han sido para Colonial, Merlin, Lar España y Árima uno de los activos más dependientes del entorno. Primero por el teletrabajo, y segundo por la vuelta a la oficina.
Tras la presentación de resultados de estas cuatro socimis, las principales inmobiliarias en el sector, se ha podido interpretar como ha sido el año en el mercado. La positiva evolución sanitaria gracias a la vacunación ha incidido en la reactivación económica. Esto ha llevado a un retorno al trabajo presencial y la recuperación de afluencias en comercios físicos. Es por ello que las ocupaciones han sido bastante estables en todos los sectores. Ahora, los resultados de las compañías han dejado ver una actualización en la valoración de los activos que tienen en cartera estas empresas. Sobre todo, en aquellas que tienen gran exposición al sector logístico.
Por otro lado, las cotizaciones de estas cuatro socimis han ido creciendo a lo largo del año frente al año anterior. Excepto Colonial, que ha tenido un aumento del 2,8%, todas las demás han sido cerca del 10% e incluso superior. Merlin es la que más ha crecido en su valoración bursátil, con un 23,0%, mientras que Árima ha tenido un aumento del 10,6%. A su vez, todas ellas continúan cotizando con descuentos atractivos frente a su última valoración. Según diversos expertos, 2021 se veía como un año de transición y recuperación leve, pero las más cercanas al sector logístico han visto un aumento en sus resultados.
Las compañías cercanas al sector logístico han visto un aumento en la inversión
Bajo este contexto de recuperación, en 2021 se ha reactivado la inversión en el sector. Respecto a los activos de oficinas, la actividad inversora aceleró su ritmo con un crecimiento anual del 45% frente a 2020, lo que suponen 2.500 millones de euros. En retail la inversión acumulada en 2021 se situó cerca de los 1.000 millones de euros. A su vez, Lar España y Merlin realizaron desinversiones de sus respectivas carteras de supermercados.
SECTOR LOGÍSTICO
El logístico vivió un auténtico boom el pasado año, con operaciones bastante importantes como la venta de la cartera de Montepino a Bankinter por una cifra de 1.200 millones de euros. En el total del año, la inversión en logístico rondó los 2.350 millones de euros, incrementándose un 65% frente a 2020 y registrando un nuevo máximo histórico. Además, la fuerte inversión en logístico ha supuesto una compresión de ‘yields’ de -0,70 puntos porcentuales frente a 2020, llegando a registrarse operaciones al 3,80%.
En este sentido, y de acuerdo con los datos de JLL, la compresión de las rentabilidades y el soporte de las rentas prime han impulsado al alza los valores de mercado. En Madrid ha sido de un 28% mientras que en Barcelona ha sido de un 22% respecto a 2020. De hecho, una de las compañías más expuestas al logístico, Merlin Properties, han tenido un incremento de las rentas en estos activos del 1,6% anual. Esto viene, sobre todo, por al aumento de la ocupación.
OFICINAS
En cuanto al sector de oficinas tanto rentas prime como ‘yields’ han recuperado en 2021 los niveles pre pandemia en Madrid y Barcelona. Por su parte, Árima ha invertido este año en dos nuevos edificios de oficinas en Madrid por 47 millones de euros, incluyendo el precio de compra y la reforma integral. Esta operación le permitirá crear un complejo de oficinas de casi 12.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable. Las obras obras comenzarán en la primera mitad de 2022.
La inversión en oficinas también ha sido una de las claves del año para Colonial. La compañía del Ibex ha redoblado sus inversiones durante el pasado año, destinando 500 millones de euros para la adquisición de dos activos de oficinas en París y Barcelona. Igualmente, también ha firmado una opción de compra por un inmueble en París, con cerca de 40.000 metros cuadrados, por alrededor de 450 millones de euros. La socimi es la que más expuesta está a las fluctuaciones del mercado de oficinas.
RESULTADOS DE LAS SOCIMIS
En general, todas las socimis han registrado un aumento en sus ingresos en el pasado año. Si bien en el caso de algunas, como Merlin, este aumento ha sido de «a poquito», como explicaba su fundador Ismael Clemente, en otras ha sido más amplio. La inversión ha sido la nota predominante durante este año, aprovechando que el mercado estaba en su momento más bajo para hacer inversiones más duraderas.
A su vez, tanto Merlin como Colonial están pendiente de diversas desinversiones de sus carteras. Si bien en el caso de Colonial no se tratan de grandes desinversiones en activos, su consejero delegado, Pere Vinyoles, apuntó que, si se producen, serían marginales. «Serán en activos no estratégicos y de menos de cien millones de euros», señaló. Por parte de Merlin, estas son más importantes. Se trata de todo su porfolio de oficinas de BBVA, de la cual espera desprenderse este año. La compañía ya está preparando la venta posterior, respetando el derecho de adquisición preferente de BBVA.
