Ismael Clemente y su equipo de Merlin Properties se definen como simples gestores de la cartera de la socimi. Es por ello que su fundador se ha limitado a hacer sus deberes como consejero delegado. Para ello, trata de sacar a su empresa de la crisis provocada por el Covid, y deja el futuro en manos del principal accionista, Banco Santander. Según sus palabras, están creciendo de «a poquito», ya que su beneficio operativo fue de 273 millones de euros el pasado año. Un aumento del 4,1% desde el año anterior. Igualmente, las rentas brutas conseguidas en sus principales activos crecieron solamente un 0,4%, llegando a los 505,3 millones.
Pero, por otro lado, el consejero delegado de la socimi ha dejado a Banco Santander la decisión de que el equipo gestor siga o no al frente de la empresa. La problemática sigue coleando, y Clemente ha reconocido que «se está solucionando el tema hablando entre los consejeros independientes y los dominicales principales, Banco Santander y Nortia, y nosotros estamos completamente fuera de esas conversaciones. Lo que tenga que ocurrir en la Junta o decidan entre ellos pues ocurrirá. Ha habido una manifestación pública en apoyo a la reelección de todos los consejeros, pero eso está un escalón por encima de nuestras cabezas, nos dedicamos a gestionar y lo demás lo dejamos para los jefes», explica Clemente. Será la Junta de Accionistas que se celebre en unos meses la que tenga la decisión final sobre su futuro, dentro de la cual Santander es el accionista mayoritario.
De hecho, el equipo de Clemente está completamente tranquilo, y tiene su conciencia tranquila en cuanto al trabajo que han estado realizando en estos años. Sobre todo, en cuanto a su política de «retener caja y rotación de activos ha tenido su efecto en una reducción del endeudamiento neto de la compañía», señala Clemente. Esta bajó dos décimas el pasado año, llegando al 39,2%. Igualmente, en 2021, «todo ha ido de menos a más, ya que empezamos un primer trimestre bastante difícil, pero en el segundo empezamos a tener bastante más conversión a cashflow», apunta Clemente. La compañía cerró el pasado año con unos ingresos totales de 512,1 millones de euros, mientras que su ebitda fue de 377,2 millones.
En cuanto a sus activos, su valor bruto se sitúa en 13.041 millones, un crecimiento del 2% respecto al año anterior. El pasado año sufrieron la indexación negativa de sus rentas durante el primer trimestre, aunque se recuperaron. La logística es el sector que más crece, con un 14,5% en sus rentas, mientras que las oficinas y net leases se mantienen en línea con el año anterior. Otro de sus activos, los centros comerciales, sufrieron un ligero ajuste del -1,6%. El valor neto de todos estos activos asciende a 7.567 millones, con un incremento del 4,2% en las rentas frente a los resultados del pasado año.
El valor neto de todos estos activos asciende a 7.567 millones
OFICINAS BBVA
Uno de los temas candente que tiene la compañía del Ibex entre manos es la venta de su porfolio de oficinas de BBVA. Clemente reconoció que ha habido un gran interés en dichos activos. Y, dependiendo del interés o no de la entidad financiera por ejercer su derecho de compra, Clemente ya está trabajando «con la asunción de que no lo ejerce, si lo ejerce bien, pero si no tengo 6 meses más para trabajar». De hecho, Merlin ya tiene preparada la venta posterior, respetando el derecho de adquisición preferente de BBVA.
La socimi tiene dentro de sus planes entrar en el periodo de disposición libre para esta venta durante este año. De hecho, ahora mismo, los plazos que maneja Merlin para comunicar la venta a BBVA son 4 meses: febrero, mayo, septiembre y noviembre. Pero, a la misma vez, la compañía puede abordar diferentes aspectos al mismo tiempo y sin cerrar la venta de las oficinas. Lo que sí está claro es que tendrán que dedicar una parte de este total al reparto de un dividendo especial, obligados por ley. Son 662 oficinas que tienen un valor en los libros de 1.750 millones de euros.
El interés en este porfolio es bastante grande. Según el fundador de Merlin, está por «un lado el comprador de puro cashflow, que son siempre aseguradoras y fondos de inversiones, y por otro el comprador de real estate, que lo que busca es la duración del contrato y la calidad de los locales». Este porfolio tiene un 86% de los activos en Madrid, Barcelona y capitales de provincia. Pero solo las dos primeras suman un 64%, por lo que se trata de oficinas en ubicaciones estratégicas y con buen rendimiento.
La otra relación que tiene la socimi con la compañía bancaria es que ambas participan en el proyecto Distrito Castellana Norte (DCN). Ahora mismo, todos están pendientes del arbitraje que resolverá la intención de BBVA de cambiar los estatutos en su favor para tener derecho preferente de compra en caso de desinversión de alguno de los accionistas. Merlin está pendiente de que se resuelva el arbitraje para valorar sus posibilidades de aumentar su participación dentro del DCN.
PROGRAMA DE DATA CENTERS
Por otro lado, Merlin también tiene un ojo puesto en su programa de centro de datos, del que ahora mismo tienen varios activos en marcha. Si bien todavía va algo más despacio de lo que esperaban, ya cuentan con su primera licencia para desarrollar un módulo de 3 Megas en Rivabellosa, en el País Vasco. «Empezaremos a construir en breve y este módulo ya estamos en conversaciones muy avanzadas para un 66% del módulo». La intención de la compañía es arrancar el programa en este primer semestre. De hecho, cuentan ya con avances en su activo de Barcelona y en Lisboa.
«Es una pasada, yo estoy entusiasmado. Pienso que es un avión, pero esperaremos a que podamos despegar de la pista y la genta pueda ver lo que hay ahí», señala Clemente. Para ello la compañía tiene su propio personal y los elementos que integran todos estos centros de datos, como las unidades de refrigeración y batería. Sobre todo, por los cuellos de botellas y porque los plazos para terminar estos activos podrían ampliarse. Algo que no se plantean, porque ya están sufriendo muchos retrasos y quieren empezar con este proyecto cuanto antes, a poder ser durante este año.
Con respecto a los ‘yields’ de estos activos, el consejero delegado de la socimi explica que, debido a que «los suelos tienen prácticamente un coste mínimo, nos salen unos retornos muy atractivos«. De hecho, los suelos en los que desarrollarán estos centros de datos son propios de la compañía. Esto les lleva a «estar en retornos primarios en torno al 11,2% del retorno estimado». Es por ello que desde la compañía esperan que la generación de valor de será muy grande.
