Días difíciles en Merlin Properties. La celebración del primer Consejo de Gobierno tras el intento de cese del consejero delegado, Ismael Clemente, por parte de Santander, el principal accionista y personificado en el presidente de Merlin Javier García-Carranza, puede ser el principio del fin. La brecha entre ambas partes se ha reducido y la venta de la cartera de las oficinas de BBVA puede ser la solución. Esta venta, valorada en más de 2.000 millones de euros, conllevaría al fin el tan ansiado reparto de dividendo que pide Santander.
Por un lado, uno de los argumentos de García-Carranza en su intento por echar a Clemente fue la retribución de los accionistas. Santander consideraba insuficiente que, tras la vuelta al reparto de dividendo, este solamente fuera de 0,40 euros por acción. La venta de las oficinas de BBVA que tiene Merlin en su porfolio traería ese dividendo tan demandado por Santander. Pero quizás no traería la paz tan deseada por todos a la empresa, ya que otra de las razones de García-Carranza era el alto sueldo del fundador de Merlin. Y es que el consejero delegado y fundador de la socimi ganó en el último año prepandemia unos 8,7 millones de euros. Aunque, sin embargo, en 2020 Clemente cobró 1 millón de euros.
Ismael Clemente ya ha comentado en varias ocasiones que existe un interés por parte de muchos compradores hacia el porfolio Tree, compuesto de 662 sucursales y 5 edificios alquilados a BBVA. Una vez cerrada la operación, la socimi debe pagar el dividendo extraordinario al que está obligada por ley así como reducir sus niveles de deuda. Pero lo que más interesa al consejero delegado de esta venta es que supondría «una fantástica oportunidad para desapalancar la empresa a los niveles absolutamente no vistos por nosotros en el pasado».
La venta, según algunos expertos del sector, se podría hacer por más de 2.000 millones de euros, mientras que el valor bruto que la cotizada del Ibex ha dado a esta cartera en sus últimas presentaciones a analistas asciende a 1.855 millones de euros. Una de las intenciones del directivo es poder cerrar la operación este mismo año, ya que el contexto de inflación en el que está el mercado podría beneficiarle en la operación. Igualmente, debido a la subida del IPC en noviembre, el banco tendrá que pagar un 8,25% más de renta en 2022.
BBVA tiene derecho preferente sobre la compra de esta cartera de la socimi
CARTERA IMPORTANTE PARA MERLIN
En la ecuación entra también BBVA, que al ser el arrendador, tiene derecho preferente sobre la compra de estos activos. Y, además, si sigue adelante con su proceso de cierre de sucursales esta podría ser una buena opción para cerrarlas definitivamente. La compañía tiene un acuerdo con Merlin por el cual el número de oficinas que podría cerrar sería de 60, de las cuales el banco ya se ha desprendido de 30. Además, si se decide a echar el cierre a todas de golpe, tendría una penalización de 550 millones de euros.
El contrato de inquilino de BBVA le obliga a estar como mínimo hasta 2039, con la consiguiente actualización de la renta a la inflación. No es de extrañar que para Merlin esta sea su joya de la corona, además de su principal inquilino, y que la mayor parte de las rentas que cobra la socimi provengan de este trato. Si bien hace unos años el banco compró una serie de sucursales, estas no fueron tan importantes como las que tiene ahora, sino que eran secundarias. Las restantes con las que se quedó se sitúan en las principales capitales españolas y solamente Madrid tiene más de un 60% de estas oficinas.
PRINCIPAL DESTINO DE ESTA VENTA
Aunque la venta de esta parte del porfolio implicara perder uno de sus inquilinos más estables, la liquidez obtenida le permitiría desarrollar también su programa de centros de datos, algo con lo que Clemente está muy entusiasmado. En un encuentro con periodistas, el fundador de Merlin comentó que se pueden hacer muy buenas operaciones para centros de datos en los mismos espacios en los que se hacen proyectos logísticos. Por otro lado, la compañía también utilizaría estos ingresos para reducir su deuda a largo plazo, mientras que otra parte se quedará como stock de capital de la compañía.
Pero, igualmente, Merlin también podría incrementar su participación en el proyecto Madrid Nuevo Norte, en el que actualmente tiene un 14,5%. Desde hace mucho tiempo, Clemente ha insistido con que le gustaría aumentar esta porción del pastel. La solución a esto pasaría por comprar la parte del Grupo San José o de BBVA, que es el mayor accionista con un 75,5%. Ahora mismo, todas las partes están esperando a la resolución al arbitraje por el derecho preferente de compra.
Las dudas y la problemática surgida en diciembre sobre el cese o relevo de Ismael Clemente afectaron a la compañía, que en un solo día perdió en Bolsa su cifra más elevada. Pero la socimi se ha sabido recuperar y la paz firmada entre ambas partes se ha saldado con unos buenos resultados hasta final de año y al comienzo de este nuevo. Estos le han llevado a colocarse como la socimi en Bolsa mejor valorada, por delante de su competidora directa Colonial.
CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
En el Consejo de Administración celebrado por la socimi se ratificó parece que las aguas han vuelto a sus cauces. Este ha ratificado a Ismael Clemente por unanimidad y «tras un periodo de reflexión y debate», por lo que el consejero delegado seguirá manteniendo su cargo en la compañía que fundó. Así, también se ha aprobado la reelección de todos los consejeros que cumplían su cargo durante este año, entre ellos el propio Clemente, Emilio Novela, Maria Luisa Jordá, Ana María García, Fernando Javier Ortiz, Donald Johnston, Ana Forner, Miguel Ollero e Ignacio Gil-Casares.
Por otro lado, el consejo también ha adoptado medidas para reforzar el gobierno corporativo de la firma, entre ellas constituir un Comité de Planificación y Coordinación, cuyo cometido fundamental es contribuir a la preparación de las sesiones del órgano de dirección, enriqueciendo la información, documentación o propuestas de acuerdos que deban someterse a debate.
