Acaba ya un año que ha sido de recuperación. En todos los sentidos, pero en el inmobiliario ha venido en forma de impulso a un sector que el pasado año se encontró con dificultades. Sobre todo, la demanda de vivienda en este 2021 ha tenido mucha fuerza y el primer semestre ha sido el mejor de toda la serie histórica desde 2008. Esto ha llevado a un aumento de los precios, tanto en compraventa como alquiler. Pero, sobre todo, los precios del alquiler también han crecido por otros factores, y se prevé que en el comienzo del próximo año suban más.
Según la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), «se está creando el caldo de cultivo para que, en el año 2022 los alquileres experimenten una subida de precios entorno al 5%. Esta subida afectaría a todas aquellas viviendas ofertadas en alquiler en el mercado, donde habría que añadir la subida del IPC (5,6% tasa anual del IPCA de noviembre) que está provocando que ya muchos alquileres, en su revisión anual, se estén encareciendo».
Los factores que llevan a este incremento son varios, pero todos vienen de la misma fuente: la ley de Vivienda. Las medidas que se van a tomar en este proyecto de ley ya han sido calificadas de intervencionistas desde el sector inmobiliario y de difícil implementación. Dos de ellas son los alquileres de mayor de duración y la congelación de las rentas, que debido a la ley deberán aumentar para que los inquilinos tengan una mayor seguridad. Esto ha provocado una subida de los alquileres por parte de los propietarios, en previsión de que se aplique la ley de Vivienda.
Por otra parte, el aumento de la fiscalidad a los pequeños propietarios, que suponen el 90% de los alquileres que se firman en España, ha supuesto una deducción en la declaración de la renta de los propietarios. E, incluso, aunque la zona no esté en una zona que se declare tensionada. De hecho, aunque el Gobierno anunció medidas para dotar de beneficios a estos propietarios que llegarían al 90% o 70%, estas deducciones serán residuales.
La congelación de las rentas ha supuesto un aumento del coste del alquiler
MENOR OFERTA DE VIVIENDA EN ALQUILER
«Estas medidas citadas, junto con la permisividad actual a la ocupación y los larguísimos periodos de tiempo que se tardan actualmente en recuperar la posesión de las viviendas en casos de impagos, han creado entre los arrendadores una gran incertidumbre e inseguridad jurídica», explica el director general de ANA, José Ramón Zurdo. Así mismo, el responsable de ANA destaca otras dos consecuencias que ya se están produciendo Igualmente, afectarán de forma inmediata a un descenso de la oferta y a una subida del precio de los alquileres.
Por un lado, se está viviendo ahora mismo en el mercado un trasvase de viviendas desde el alquiler a la compraventa. Muchos de los contratos de arrendamientos que están terminando, según ANA, no se están renovando, sino que están convirtiéndose en viviendas para la venta. Esta situación, propiciada por la posible implantación de la ley de Vivienda, afecta ya a «entre un 15% y un 20% de las viviendas en las que termina el contrato de arrendamiento», explican desde ANA.
En la práctica, este escenario supone una mayor reducción de la oferta de pisos en alquiler. Y este hecho ahonda en la problemática que ahora mismo sufre el mercado inmobiliario español, y que es la falta de suficientes viviendas tanto a la venta como en alquiler. Esto es lo que principalmente provoca las tensiones de renta. «Por muchas medidas que se tomen, si no se aumenta la oferta no se va a notar en los precios», recalca Zurdo.
Su visión la comparten diferentes agentes del mercado inmobiliario. Así, insisten en que la legislación debe ir enfocada a buscar que más inmuebles salgan al mercado para que la actual demanda se vea atendida. En caso contrario, y mientras la oferta siga siendo reducida, los precios de los alquileres se verán abocados a mantenerse en los niveles actuales e incluso a subir.
ALQUILER TURÍSTICO
La segunda consecuencia que ha tenido el anuncio de la ley de Vivienda ha sido el trasvase de pisos con alquiler de larga duración a un alquiler vacacional. Este está a salvo de las medidas intervencionistas recogidas en el anteproyecto de ley de vivienda. De hecho, este año, el 2,1% de las viviendas en propiedad que existen en España se han mantenido en alquiler de régimen vacacional, según recoge un informe de Fotocasa.
A pesar del repunte experimentado por el turismo una vez se han relajado las restricciones impuestas durante la pandemia y al aumento de la actividad turística, el porcentaje de vivienda en régimen vacacional no ha sufrido cambios. Este porcentaje se ha mantenido así desde hace seis meses. A su vez, esto indica que no se han producido los trasvases de vivienda vacacional hacia alquileres a largo plazo de los primeros meses de la pandemia.
«La Covid-19 ha frenado la tendencia de crecimiento al alza del porcentaje de viviendas de alquiler turístico en España. De momento, el alquiler vacacional, se estanca, permaneciendo estable y contenido debido a dos factores fundamentales: la incertidumbre derivada de la crisis sanitaria al poder suponer restricciones a turistas y las medidas regulatorias adoptadas por cada comunidad autónoma que, según los propietarios, son restrictivas y desincentivan la puesta de viviendas en este mercado vacacional», explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
