El mercado inmobiliario está en pleno apogeo. Este año ha marcado un antes y un después en las economías nacionales, y prácticamente todos los sectores están viendo un importante crecimiento en sus respectivos negocios. El mercado de la vivienda no está siendo una excepción. Se trata de un sector distinto a todos los demás. Predominan los inversores conservadores. Seguramente habrá quien no confíe en el sector que tumbó a la economía española en el 2007. A pesar de ello, Gonzalo Bernardos, economista y una de las principales personalidades del mercado inmobiliario, cree que estamos en un momento “estupendo” para invertir en el sector vivienda.
El barcelonés, premio a mejor analista del mercado inmobiliario en 2016, ha comentado el gran momento que vive el sector en Inversión.es. Un mercado que hasta incluso puede desembocar en un “boom” inmobiliario. Las viviendas están en el preludio de una fase alcista. Los bancos tienen solvencia para ofrecer crédito, y la sociedad española es la cuarta en el mundo que más ahorro ha generado durante la pandemia, algo que beneficia enormemente al sector inmobiliario.
UNA INVERSIÓN CONSERVADORA Y ACTUALMENTE BENEFICIADA
“La inversión en el mercado inmobiliario, generalmente, es una inversión conservadora. Entendiendo de que la inmensa mayoría de las personas que lo hacen, buscan obtener unas rentas que puedan oscilar un 4%-5%, y en algún momento determinado, si necesitan liquidez, vender ese inmueble”.
Una de las claves principales de la inversión en vivienda está en la rentabilidad sobre el capital invertido.
El del inmobiliario, es un mercado que se está viendo beneficiado por varios factores. Uno de ellos es por la escasa rentabilidad que ofrece el mercado de la renta fija. Estamos en un momento en el que la inmensa mayoría de los expertos aconsejan entrar en el sector inmobiliario. Otro de los factores que beneficia al mercado de las viviendas es la solvencia de los bancos. Están en un momento económico álgido, y como tal dan mucho más crédito que hace un par de año. Esto se une a que la mayoría de la demanda viene de las clases medias-altas, lo que da más seguridad a las entidades bancarias.
Si analizamos esto, despeja las dudas de una posible nueva burbuja inmobiliaria. “En España no hay peligro de que haya una próxima burbuja inmobiliaria porque el año pasado los precios bajaron y en relación con los máximos históricos de ventas, y de precios, estamos muy lejos. Por ahora no hay peligro” explica Gonzalo Bernardos.
A pesar de ello, las decisiones de los bancos pueden perjudicar al sector, y el economista advierte sobre ello. “Estamos viendo el prólogo de un “boom” inmobiliario, pero cuidado porque si los tipos de interés se mantienen muy bajos y los bancos vuelven a hacer barbaridades, otra vez estaríamos en burbuja”, añade el barcelonés.
“NO SE DEBE CONFUNDIR CARO CON BUENO”
Uno de los principales errores que los inversores novatos cometen a la hora de iniciar una inversión es no atender a los puntos clave del mercado. En el caso del inmobiliario, Bernardos considera que hay dos puntos fuertes para comenzar a invertir en el sector vivienda. “Lo primero es detectar dónde están las oportunidades, y lo segundo ver si lo que queremos es obtener rentabilidad o presumir” explica el economista.
«¿Qué quieres conseguir con la inversión inmobiliaria, presumir o ganar dinero?»
Y es que, el también profesor en la Universidad de Barcelona piensa que muchas personas “confunden caro con bueno”. Es decir, no por el hecho de adquirir un inmueble en la mejor zona de una gran ciudad, vamos a obtener una rentabilidad inminente. “¿Qué quieres conseguir con la inversión inmobiliaria, presumir o ganar dinero?”, concluye Bernardos.
RENTABILIDAD Y RIESGOS
Como toda inversión, existen riesgos a pesar de que Gonzalo Bernardos considera que la apuesta en el sector inmobiliario “ha sido rentable, y mucho”. En cuanto a la rentabilidad, que es el factor que más interesa al inversor, importa mucho el tipo de interés ya que “si son más altos, las posibilidades de revalorización de la vivienda son más bajas”, añade el economista.
Otra de las cuestiones que más importa, y que, sobre todo, a las que más atención debe prestar el inversor es a los riesgos. Toda inversión conlleva riesgos, y en el caso del mercado inmobiliario, Bernardos señala cuatro: “Elegir un mal lugar. Que la vivienda sea ocupada. Que la alquile y no me paguen. O comprar en el punto más alto del mercado y a partir de aquí no poderla vender porque sino perdería dinero”.
“SI LOS BANCOS HACEN LOCURAS, EL MERCADO SE VUELVE LOCO”
Si hay un sector que tiene una importancia capital en el mercado inmobiliario es el de la banca. Las entidades financieras son el motor del sector vivienda. Principalmente porque son las que surten de dinero, en forma de crédito, a los potenciales compradores, o inversores. Para Gonzalo Bernardos “el coche es el mercado inmobiliario y la gasolina es el crédito bancario”. Y es que, “si el banco corta el crédito, el mercado se desploma. Si el banco incrementa sustancialmente el crédito, el mercado entra en “boom”. Si el banco hace locuras, el mercado se vuelve loco y tienes la burbuja”, explica el economista.
“LOS ANALISTAS NO SABEN VALORAR A LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS”
Si nos remontamos a la década de los 2000, las empresas inmobiliarias y promotoras contaban con un peso importante en el Ibex 35 y mercado continuo. Justo antes de la burbuja inmobiliaria del 2008, las empresas del sector ya daban síntomas de flaqueza ante lo que estaba por llegar. Los inversores intuían una caída del mercado, a pesar de ello, Bernardos señala que “la empresa que más sube es Metrovacesa, y la segunda Sacyr-Vallehermoso”.
«Para mí, las empresas inmobiliarias tienen una valoración muy baja»
El economista considera que “los analistas no saben valorar a las empresas inmobiliarias”. Esta opinión surge de que los analistas bursátiles tienen en cuenta lo que las inmobiliarias y promotoras han construido en un año. Es decir, lo tangible. No tienen en cuenta las ventas sobre plano, que a fin de cuentas representan los beneficios futuros de las empresas. “Para mí, empresas como Aedas, Metrovacesa…tienen una valoración muy baja”, señala el Gonzalo Bernardos.
Si es verdad que si inviertes en empresas inmobiliarias, es posible que tardes un tiempo en recuperar la inversión inicial, u obtener ganancias.
EL PROBLEMA DE PASAR DE INVERSOR A ESPECULADOR
Otra de las cuestiones a tener en cuenta es que los inversores dejaron de apostar en estas empresas a raíz de la crisis económica del 2008. Esta es la prueba de que los inversores “culpaban” al sector vivienda de la que ha sido la última gran crisis económica. ¿Los inversores perdieron la confianza en el sector? ¿Cuenta con mala reputación a partir de ese momento? Bernardos cree que “hay mucho inversor que dejó de invertir porque quedó atrapado. Pero la culpa es él. Ha escuchado que se puede ganar mucho dinero y muy rápido con el mercado inmobiliario, y se ha puesto a especular”.
si en lugar de inversor se transforma en especulador, tiene que ser consciente de los riesgos que corre
El profesor cree que “en aquella época entraron muchísimas personas al mercado que no tenían suficientes conocimientos, incumplieron con todas las características del inversor y se pegaron una torta. Ahora en el mercado, están mayoritariamente inversores profesionales”.
“UN MOMENTO FANTÁSTICO PARA INVERTIR”
Es un momento fantástico. Estamos en el preludio del boom inmobiliario. Hay mucha gente que tienen ahorros acumulados. Es muy posible que en 2022-23, si el tipo de interés no sube considerablemente, el precio de la vivienda va a subir bastante. «No me extrañaría nada que el precio creciese un 20%. Habrá zonas en las que suba más, sobre todo en las zonas importantes de las grandes ciudades», concluye Bernardos.
