La crisis del pasado año provocada por la pandemia parece que no ha hecho mucha mella en un sector que ha resurgido si cabe con más fuerza que antes. Los recientes movimientos y buenos resultados que están teniendo en este primer semestre de año apuntan a una consolidación -de la que Aedas Homes y Neinor Homes serán actores principales (juntos o por separado)-, además de la necesidad de las promotoras de adquirir suelo para seguir aumentando el parque de vivienda.
Tanto los accionistas del sector inmobiliario, como los grandes fondos y socios como bancos, quieren una concentración en el sector. Un ‘pero’ para estas operaciones es el castigo bursátil a dichas empresas ya que ninguna está dispuesta a vender por precios que acarrearían pérdidas.
Dos grandes protagonistas del sector inmobiliario durante el pasado año -y lo que llevamos de este- han sido Neinor y Aedas. La primera de ellas, ya incluso antes de la adquisición de Quabit, arrojaba unos buenos resultados, y había conseguido salir del bache de la pandemia por ella misma. Los resultados de la compañía en el primer trimestre fueron “sobresalientes”, como ella misma califica, ya que tuvo un ebitda de 18 millones, un aumento del 95%, mientras que sus ingresos se situaron en 103 millones de euros. Borja García-Egotxeaga, CEO de Neinor Homes, explicó en la presentación de resultados que “el anuncio de la adquisición de Quabit nos posiciona y refuerza en mercados de gran potencial”.
Por su parte, Aedas ha sido calificada por Moody’s como la promotora más rentable de España. La agencia de calificación ha puesto de relieve “la posición de liderazgo” que tiene en el mercado español, así como la capacidad de reponer su cartera de suelo a un coste consistente. El pasado año, la compañía tuvo un ebitda que ascendió a 133,2 millones de euros, duplicando la cifra del anterior. Asimismo, ha confirmado el cumplimiento de su objetivo de entrega de viviendas durante el ejercicio 2020-2021, ya que desde abril de 2020 a marzo de 2021 entregó 1.963 viviendas, la mayor cifra en una promotora.
Otras compañías que también destacan en el sector son Vía Célere y Metrovacesa. Los resultados financieros de la primera fueron “las mejores cifras de su historia”. La compañía logró unos ingresos de 657 millones de euros en 2020, un 81% más, tras obtener la mayor cifra de entregas del mercado residencial español, con 1.932 viviendas. El consejero delegado de Vía Célere, José Ignacio Morales Plaza, apuntó que “estamos muy satisfechos y orgullosos de los resultados que hemos obtenido en 2020, que han sido los mejores de la historia de Vía Célere”.
Metrovacesa, sin embargo, perdió 163,5 millones de euros durante 2020, lo que implica que la compañía multiplicó por 36 las pérdidas de 4,5 millones de euros. Su ebitda fue negativo en 9 millones. También el pasado año alcanzó una cifra neta de preventas de 1.037 viviendas, lo que implica una recuperación paulatina en la segunda mitad del año.
CONSOLIDACIÓN
La principal clave de la adquisición de Quabit fue el suelo que tenía la promotora al buen precio que lo vendieron. Neinor buscaba crecer, y para ello necesitaba materia prima, o suelo, para seguir construyendo su parque de vivienda. Con esta compra, Neinor se hizo de golpe con un suelo para promocionar 7.000 viviendas, de las cuales 1.500 podrían ir dedicadas al ‘build to rent’. Igualmente, la constructora de Quabit, que pasará a ser de Neinor, podría promocionar las 16.000 viviendas que tiene la promotora.
Esta operación, cerrada a principios de año, puede dar pie a nuevos movimientos de placas tectónicas en el mundo inmobiliario. Prueba de ello es que el consejero delegado de Aedas, David Martínez, durante la presentación de resultados de la compañía el pasado febrero, afirmó que la compañía “siempre ha estado analizando y estudiando todo tipo de oportunidades en el sector, aunque todavía no ha encontrado ninguna oportunidad”.
Durante el pasado año, Aedas invirtió 132 millones para adquirir suelo para desarrollar más de 1.945 nuevas unidades. Ahora mismo la promotora está posicionándose en el sector del build to rent, una de las tendencias del mercado. Igualmente, en los próximos 12 meses, prevé invertir más de 240 millones de euros en nuevas parcelas para el desarrollo de entre 3.100 y 3.300 viviendas.
RESULTADOS BOLSA
En la bolsa, los inversores se han comportado con precaución, esperando a ver qué pasaba tras la adquisición de Quabit. Para Miguel Momobela, analista de XTB, “en bolsa no se ha notado tanto la fusión, son resultados del primer trimestre y no se notó excesivamente, el mercado estaba esperando si los resultados se traducían en crecimiento”.
Pero el ojito derecho del mercado es Aedas. “Es de las más recomendadas. Entre 5 y 6 analistas la están recomendando para hacer compras a corto y medio plazo. Es la que más expectativas está teniendo” apunta Momobela.
La buena evolución y los buenos resultados de la compañía, además de unos ingresos superiores a los esperado, le permitirán que el pago por dividendo sea el segundo más elevado tras Acciona. El pago total que se dará a los accionistas será de 67 millones, un pago de 1,40 euros por acción, un 40% más elevado del que inicialmente anunció la compañía.
¿Y SI…?
Ahora mismo, el sector vive un momento único, donde las promotoras están al alza. La consolidación y la búsqueda de suelo implica que las compañías están siempre a la búsqueda de nuevas oportunidades. Aedas pretende “invertir más de 240 millones de euros en nuevas parcelas para el desarrollo de entre 3.100 y 3.300 viviendas”, y en total, la compañía tiene un banco de suelo para construir 15.000 viviendas.
Por su parte, Neinor tiene un banco de suelo de 16.000 viviendas, equivalente a entre 5 y 6 años de entrega. Movimientos estratégicos como la compra de Quabit podrían repetirse, y más en un momento en el que las empresas disponen de liquidez. Según Momobela “poder se podría. Otra cosa es que esa fusión diese buenos resultados. Se han planteado muchas fusiones en otros sectores, pero realizarla no implica necesariamente que el resultado vaya a ser bueno”.
Vía Célere cuenta con un banco de suelo compuesto por más de 21.000 viviendas por toda España. Y, por otro lado, Metrovacesa tiene la mayor cartera de suelo del sector inmobiliario, con 36.000 viviendas. Pero también hay otros actores en el sector que pueden ser interesantes compañeros de viaje, incluso a pequeña escala, y que podrían aportar una cartera.
Entre ellos está Insur, que algunos expertos ven clave por ser una cotizada. Empresa andaluza, su parque está centrado en esta comunidad. Actualmente dispone de 1.500 viviendas, y según los últimos resultados presentados por el promotor, tiene 2.014 viviendas en desarrollo, de las cuales 731 están ya en construcción, 632 vendidas y 397 terminadas.
Pero también hay que tener en cuenta los activos tóxicos que llevan aparejados las empresas. Activos que todavía no han colocado en el mercado y de los que tienen que deshacerse para traducirlos en liquidez y tener unas cuentas saneadas. Para Momobela está claro: “No todas tienen un buen resultado. Hay que analizar muchos factores que no se analizan”.
