La ley catalana del alquiler ha puesto en guardia a los propietarios de viviendas destinadas al alquiler. La inseguridad jurídica creada ha despertado el ingenio, con la inclusión de cláusulas como la ‘berlinesa’, o bien descartando este mercado para los dueños de estos pisos.
Desde la aprobación de esta nueva normativa, en septiembre del pasado año, los propietarios se muestran preocupados, mientras los bufetes de abogados trabajan para ajustar los contratos evitando un perjuicio a los dueños legítimos de las viviendas. Para ello, han utilizado fórmulas imaginativas dando lugar a situaciones no vistas hasta ahora en España, como dos precios en un mismo contrato.
El blindaje de los empresarios se debe a que el Tribunal Constitucional aún no se ha pronunciado sobre el recurso ante esta ley. Asimismo, la normativa impide incrementar los precios por encima de un índice de referencia establecido por la Generalitat. «Lo más probable es que el Tribunal Constitucional tumbe esta normativa», según afirma la abogada Cristina Bilbao a preguntas de MERCA2.
La abogada del departamento de Private Law de CIM Tax & Legal se basa en las anteriores sentencias del Tribunal Constitucional sobre la anterior normativa del alquiler aprobada por la Generalitat en 2019. En ese momento se estipuló un tope en los precios del alquiler basado en los índices de referencia del propio Govern.
El tribunal señaló que el índice debía servir como información adicional a los inquilinos, pero no un tope a los precios como pretenden JxCat y ERC. La visión del Constitucional fue entonces dar esta herramienta «como una ayuda» para negociar el contrato. «En ningún caso no se puede limitar la libre voluntad de las partes» para alcanzar un acuerdo, ha explicado Bilbao. Además, la Generalitat invadió competencias al intentar regular el derecho fundamental a la propiedad.
EL TC SE PRONUNCIARÁ SOBRE LAS SANCIONES A LOS PROPIETARIOS
Sin embargo, se están imponiendo también sanciones a los propietarios de los inmuebles por fijar precios por encima del límite estipulado. Estos límites fijados por la normativa están ahora en discusión en el seno del Tribunal Constitucional.
De hecho, el pronunciamiento de este órgano será crucial para determinar si los nuevos contratos firmados a partir de la sentencia quedan anulados o bien se aplicará la retroactividad hasta la entrada en vigor de la norma, en septiembre del pasado año. Esta es la duda que tienen ahora los propietarios, y ante esta incertidumbre sólo queda el ingenio para esquivar la norma.
Así las cosas, la sentencia arrojará luz sobre qué ocurrirá con las sanciones impuestas a los propietarios, cuyo número se desconoce. Multar a una «inmobiliaria es más fácil» ya que se necesita una denuncia contra el dueño, en la mayoría de casos.
ABONAR PARTE DE LA CUOTA EN NEGRO
Ante esta situación, los propietarios han sacado de la chistera, como pactar precios fuera del contrato del alquiler. «La parte en ‘B’ es muy difícil detectarla«, señala Bilbao, que recuerda que sólo se podría conocer mediante una denuncia del arrendatario. También se están registrando contratos con una duración inferior al año, para esquivar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y cláusulas de doble precio.
Y es que, la problemática generada por esta normativa se centra en el arrendador, cuya rentabilidad por el alquiler merma al imponerse estos índices. Para evitar que los propietarios saquen sus viviendas del mercado se ha incluido recientemente una polémica cláusula en algunos contratos de alquiler.
LA CLÁUSULA BERLÍN, LA IMAGINACIÓN PARA EVITAR LA INSEGURIDAD JURÍDICA
Se trata de la ‘cláusula Berlín’ o ‘berlinesa’, como si de una apertura de ajedrez se tratara. Este punto «consiste en pactar dos rentas, una pactada libremente por las partes y una segunda, ajustada al índice de precios marcado por la Generalitat que las partes acuerdan abonar mientras esté vigente la norma«. «En caso de que esta fuera declarada inconstitucional, se aplicaría la renta libremente pactada, pero sin que el arrendador tenga derecho a solicitar la diferencia de las rentas anteriores», según explica Bilbao.
Como ejemplo de ello, en un contrato se recogería de la siguiente forma. «Las partes acuerdan que la renta será de 1.500 euros mensuales». «En cumplimiento de lo dispuesto en la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda, el importe a satisfacer en concepto de renta queda sujeto al precio de referencia y se corresponde con 1.250.-€», se pondría a continuación. Dicho importe de renta, marcado por el índice de referencia, será abonado durante la vigencia de la ley antes mencionada», se estipularía en el contrato.
En caso de derogación de dicha normativa, «la renta aplicable, y sin que ello tenga efectos retroactivos, será la libremente pactada entre las partes», apunta la abogada. De esta forma, quedaría impuesta la cuota más elevada.
LAS SANCIONES A LAS INMOBILIARIAS SON CONSTITUCIONALES
Por otro lado, la normativa establece unos requisitos para publicitar las viviendas en alquiler. En concreto, establece sanciones de un mínimo de 3.000 euros para los portales e inmobiliarias que no reflejen en los anuncios tanto el índice de referencia del inmueble como si éste está ubicado en una «zona tensionada».
El Ayuntamiento de Barcelona ha abierto recientemente un total de 32 expedientes por 16 anuncios, entre los que hay grandes plataformas e inmobiliarias con gran presencia en Barcelona. Algunas de ellas, según ha podido conocer MERCA2, ya han abonado las cuantías exigidas y evitarán recurrir la sanción.
«Las sanciones se basan por el hecho de no informar del índice de referencia«, ha explicado Bilbao. «Estas sanciones son constitucionales ya que el Constitucional sí avala estos índices», ha indicado la abogada, que aclara que el hecho de no informar no forma parte del recurso.
