Los inquilinos disidentes de la red aeroportuaria de Aena (los que rechazan la reducción del 50% de la renta mínima garantizada RMGA del alquiler) están dispuestos a ir a por todas. La judicialización del conflicto ya es un hecho imparable. Los tribunales serán los que decidan el desenlace, tanto en causas particulares, como a nivel colectivo. Concluido el plazo de aceptación de la propuesta de rebaja en la cuota de arrendamiento impuesta por el gestor aeroportuario, se abre el período de ejecución de los avales. Entretanto, el futuro de cientos de comercios salpicados por los aeropuertos españoles y de miles de empleos sigue en el aire.
En el burofax remitido por el gestor aeroportuario en respuesta a una carta enviada por la Asociación de Comerciantes de Aena, la empresa justifica que «la mala fe no reside en la emisión de las facturas por el total de la renta mínima garantizada» como procede en caso de rechazo de la propuesta y la consiguiente «ejecución de los avales por Aena», sino en cómo las tiendas y restaurantes representados «tergiversan esta decisión».
En el mismo sentido, Aena insiste en recordar el largo proceso de negociación, «de varios meses» en el que los comercios representados se han «negado a aceptar varias ofertas» y les acusan, además, de no haber planteado contraofertas «razonables», lo que derivará en la aplicación de las «consecuencias del contrato».
La Asociación de Comerciantes de Aena está representada por el bufete Fieldfisher Jausas, el mismo que organizó la Plataforma de Afectados por el Covid (PAC), con la que decenas de establecimientos de centros comerciales han puesto demandas contra sus caseros. La asociación agrupa a un 30% de los comercios afectados y, si bien se constituyó formalmente hace unos días, con 25 integrantes, ya estaría rondando los 40 representados, a la espera de nueva adhesiones.
Además de las acusaciones de «mala fe», Aena también rechaza las de «comportamiento abusivo» efectuadas por la agrupación de afectados en cuanto «al plazo marcado para aceptar su oferta de reducción de la renta mínima garantizada y la renuncia de acciones que ha exigido» y alega que se trata de «contrapartidas razonables» para proteger la posición de la empresa, puesto que «está obligada a defender sus intereses y no puede dejar de cumplir los contratos» tras las negociaciones «fracasadas» por la «obstinación» de los arrendatarios.
En definitiva, en el texto de Aena al que ha tenido acceso MERCA2 el gestor aeroportuario se ratifica en su decisión, «lo que nos obliga a exigir el cumplimiento en los términos pactados en los contratos», concluye el documento.
REBELIÓN FRENTE AL ULTIMATUM DE AENA
La batalla por fijar un precio “equilibrado” de alquiler de la superficie comercial de los aeropuertos de la red de Aena está lejos de solucionarse. De hecho, sería más preciso señalar que el verdadero conflicto, ese que se va a dirimir en los tribunales, no ha hecho más que empezar. Ante la amenaza de Aena de ejecutar los avales por los impagos a partir de este mes de marzo, las firmas comerciales planean acciones legales colectivas y llevar al gestor aeroportuario ante la Justicia europea.
Más de la mitad de los comercios alquilados rechaza la rebaja unitaleral del 50% del pago de la renta mínima garantizada de los operadores impuesta por el gestor aeroportuario. Estas empresas llegarán hasta el final: “ningún aeropuerto de Europa está haciendo lo que pretende Aena, todos están reduciendo la rentas en función de los pasajeros”, explica a MERCA2 Jordi Ruiz de Villa, socio de Fieldfisher Jausas.
Otro de los argumentos que exponen las firmas opositoras a la reducción del alquiler promovido por Aena es que tenga una vigencia hasta el 8 de septiembre de 2021, “fecha en la que estará lejos de estar solucionado el problema derivado de la caída de pasajeros por la pandemia”. En este contexto, los afectados recuerdan que la medida afecta tanto a grandes como a pequeñas compañías.
Por eso, desde la Asociación de Comerciantes de Aena se han pedido o están en curso medidas cautelares para más de un centenar de casos en busca de la aplicación de la cláusula ‘rebus sic stantibus’, por la cual se deja sin efecto el contrato o se modulan o modifican las prestaciones exigibles pactadas, en las que las circunstancias sobrevenidas e imprevisibles y con daños extraordinarios abren una puerta a una interpretación más extensiva y lógica del obligado cumplimiento de lo libremente estipulado en cualquier negocio jurídico.
Por otro lado, la acción colectiva se centrará en “la posición de dominio de Aena reconocida por la propia CNMC, por lo que, si la negociación fracasa, los arrendatarios no tendrán más remedio que pedir el amparo de la propia CNMC o los tribunales”, manifiesta el socio del despacho de abogados que asesora a la plataforma de afectados.
“Aena es un monopolio legal, no hay otro operador en España, tiene unas obligaciones, no puede poner unos precios excesivos que se apropien de los márgenes de los operadores y que los expulse de los aeropuertos”, insiste Ruiz de Villa.
En este sentido, la propuesta de Aena de cobrar el 50% de este alquiler mínimo (que puede llegar a 3M€/año para restaurantes y 1,5M€/año para tiendas de conveniencia) se considera “totalmente desproporcionada en el actual entorno de caídas de tráfico y ventas de hasta el 90%”, para los comerciantes que se oponen a la reducción del alquiler que trata de imponer Aena. Además recuerdan que el arrendamiento comercial en los aeropuertos es más caro que en los centros comerciales, al tener asegurada una afluencia de público elevada en circunstancias normales.
En este sentido, los arrendatarios que no dan su conformidad a la decisión unilateral de Aena consideran que los que han aceptado la medida, lo hacen “por evitar males mayores”, en otras palabras “por la amenaza de volver al 100% de renta” en caso de no dar por bueno la reducción del 50% del alquiler.
Por eso, las empresas afectadas están preparando junto a la firma jurídica Fieldfisher Jausas “un informe pericial sobre la ratio de alquileres y ventas de todos los operadores a través de una plataforma, para hacer una denuncia en Europa y también en los tribunales españoles”.
Aena tiene cerca de 800 contratos en vigor con diferentes marcas de moda o complementos, restauración, empresas de Duty Free y otros operadores. Las cadenas de restauración y retail pagan la renta mínima garantizada y una variable según las ventas. Las firmas comerciales apelan a una solución “para que no se pongan en riesgo los más de 12.000 empleos de las empresas afectadas”.
