El mercado inmobiliario ha sabido sobreponerse a la crisis económica tras el estallido del covid-19, y algunos segmentos han salido reforzados de esta situación. Es el caso del área que engloba residencias de ancianos, centros hospitalarios y sanitarios, residencias de estudiantes y coliving, entre otros, más conocido como Healthcare o alternativo, que va a protagonizar numerosas operaciones este año, ya que existe una demanda creciente de estas instalaciones, pero una oferta muy baja y, en algunos casos, algo anticuada y carente de atractivo.
Se trata de un sector defensivo y, precisamente por ese rasgo, continuará creciendo en 2021 muy impulsado por el enorme déficit de oferta frente a demanda. Así, seguirá experimentando crecimientos relevantes en volúmenes de inversión como consecuencia de la evolución demográfica, las nuevas necesidades de la sociedad y las rentabilidades atractivas que ofrecen respecto a los productos tradicionales, explica a MERCA2 Pablo Callejo, director nacional de Activos Alternativos de CBRE.
De hecho, en CBRE esperan que continúe creciendo el volumen de inversión en el sector alternativo. Tras un 2020 marcado por la incertidumbre propiciada por el covid-19, que ha mantenido cautos a los inversores, las operaciones este año se reactivarán por diversos factores: en el caso de las residencias de estudiantes, la continuidad de las clases presenciales o semipresenciales mantiene latente la demanda de camas.
“Precisamente, el sector de las residencias de estudiantes todavía tiene que consolidarse, es un sector marcado por la atomización, donde los top-10 players tan sólo controlan un 35% del total de camas en España, y se espera que en 2021 continúe la tendencia iniciada en 2019, con inversores con perfil más core entrando en el sector, y que se detuvo en 2020 a causa de la pandemia”, apunta Callejo.
Por el lado de las residencias de la tercera edad, la mayoría de los operadores han estado en 2020 centrados en la gestión de la crisis, y no en planes de expansión. No obstante, se empiezan a cerrar operaciones, tanto desde el lado corporativo como inmobiliario, tendencia que continuará en 2021. La gran mayoría de los inversores que apuestan por el sector ven esta situación como algo que potenciará la concentración y la institucionalización.
Desde CBRE también destacan el auge del coliving, con operadores locales e internacionales que cuentan con grandes planes de expansión en España debido al desequilibrio entre demanda potencial y oferta de coliving, que actualmente no supera las 500 camas en toda la península.
NO IMPORTA LA UBICACIÓN SINO LA DEMANDA
A diferencia de otros segmentos del mercado inmobiliario, el sector alternativo puede posicionarse en diversos mercados, ya que “la viabilidad de su negocio se sustenta sobre la demanda existente en la zona y, por ello, no se concentra en un único mercado”, matizan desde la consultora.
En concreto, en residencias de estudiantes, los inversores tienen el foco en ciudades Tier I (Madrid y Barcelona), pero también en zonas Tier II (Valencia, Sevilla, Alicante…). De hecho, “la escasez de oportunidades en Madrid y la situación política en Barcelona pueden propiciar que los inversores centren sus miradas en 2021 en otras ciudades Tier II y III”, advierte el experto.
Mientras que en coliving se prevé la llegada de players mundiales que crearán grandes plataformas, no solo en Madrid y Barcelona, sino también en ciudades Tier II (eje de Valencia, Alicante y Málaga y potencialmente Sevilla y Bilbao).
En esta línea, si hablamos de zonas prime, hay que tener en cuenta que son “las que cumplen con los criterios socioeconómicos y demográficos (demanda actual y futura), oferta y competidores limitados en la zona y probabilidad baja de que puedan desarrollarse nuevos proyectos similares en el entorno”.
MAYOR CONCENTRACIÓN DEL SECTOR
Según el director nacional de Activos Alternativos de CBRE, los pequeños y medianos propietarios con menos de tres activos representan el 55% del total de las empresas del sector, seguidos de organizaciones sin ánimo de lucro (instituciones religiosas, ayuntamientos y fundaciones) que representan el 35% del sector.
Sin embargo, solo los diez mayores operadores (con más de 1.000 camas bajo gestión) concentran el 27% del mercado en términos de ingresos. “Desde CBRE prevemos que las grandes compañías se focalizarán en la institucionalización del mercado vía adquisición de operadores de menor tamaño. Ante estos escenarios de estrechamiento de márgenes operativos y necesidad de nuevas inversiones, como habilitar zonas sanitarias o incluir cierto número de camas con respiradores, los propietarios pequeños-medianos con menor capacidad financiera venderán en favor de grandes tenedores y operadores.
En cuanto al segmento de los hospitales, la llamada ‘nueva infraestructura’ cuenta con “yields en el último año por debajo del 5%, y donde fondos inmobiliarios core o de infraestructuras analizaban este tipo de producto pre-covid. Pero el impacto del coronavirus ha puesto de manifiesto que es un producto altamente necesario que se materializará en 2021 con operaciones de sale & leaseback que permitirán a los operadores centrarse en su actividad y levantar capital para su expansión vía operaciones de M&A y greenfields”, explica Pablo Callejo.
Por todo ello, desde la consultora insisten en que el sector va a seguir protagonizando operaciones en 2021, después del parón por la pandemia y la prudencia que han mostrado los inversores ante la situación cambiante en la que nos hemos encontrado. No obstante, “las características demográficas de la población hacen necesario el desarrollo de proyectos dentro del sector alternativo, como las residencias de estudiantes o las residencias de ancianos.
CONSOLIDACIÓN, PROYECCIÓN Y RESILIENCIA
El sector alternativo “va a tener un papel protagonista en 2021 por el potencial de crecimiento que tiene y el incipiente desarrollo que tiene en España”, y añade que “se perfila como un sector con una gran proyección y resiliencia en este contexto, atrayendo la atención de grandes inversores, que ven en los alternativos una oportunidad de inversión con importantes retornos.
Por tanto, residencias de estudiantes y residencias de mayores (y, en menor medida, senior living) son dos ámbitos del mundo inmobiliario que corren paralelos a una demanda creciente por la propia organización social, de ahí el interés, cada vez mayor, por parte de los inversores.
Además, desde CBRE auguran un proceso de consolidación no sólo interno, sino también a nivel europeo, que acabe de posicionar al sector en el lugar principal que le corresponde dentro del mundo inmobiliario.
