El primer semestre de 2021 dará una última tregua, pero el desgaste del sector hotelero tras un largo período de restricciones y cierres contribuirá a una extraordinaria actividad inversora ante una creciente oferta por parte de unos propietarios asfixiados por un turismo en estado crítico. Los grupos hoteleros familiares “sin recambio generacional”, venderán sus negocios o se fusionarán con grandes cadenas. El punto de partida será 2021, aunque probablemente las operaciones se harán efectivas en mayor medida a partir del 2022. El atomizado modelo español tiene los días contados. Se impondrá la concentración tan extendida en países como Estados Unidos.
Estas son las perspectivas del mercado de inversión hotelera en 2021 que esboza la compañía global en servicios de asesoramiento e inversión en real estate, Colliers. Tras la tensa calma de la primera mitad del año, llegará la tormenta perfecta para la inversión.
El primer escenario que se visualiza desde Colliers sitúa a la mayor parte de los inversores en situación de ‘wait & see’. El giro se produce en un segundo semestre de extraordinaria actividad inversora puesto que para entonces deberían confluir tres elementos clave. Por un lado, se llegaría a un punto de inflexión tras un periodo de casi 18 meses “de drenaje de caja continuado, capaz de desgastar a cualquier agente económico y que motivará decisiones de venta”, señala Miguel Vázquez, managing partner de Hoteles de Colliers.
Habría que añadir un par de elementos más a la ecuación, “el contexto de reactivación económica que apuntan la mayoría de los analistas y la presión de los fund managers por invertir la elevada liquidez bajo gestión en estos momentos”. Otro detonante lo representa, sin duda, “el hecho de que empiecen a generarse referencias de precio de mercado que favorezca las decisiones de inversión de los inversores”, afirma el experto.
“No obstante, la clave para que esta tormenta perfecta ocurra será la efectiva reactivación de la financiación bancaria”, añade Vázquez.
Por su parte Laura Hernando, managing director de Hoteles en Colliers International destaca que “la inversión se dirigirá principalmente al sector vacacional”. En este segmento es donde “la mayoría de los inversores internacionales enfocados a España ven la mayor oportunidad al conjugar una corrección importante del mercado que está afectando significativamente a los propietarios hoteleros y que les motivará a la venta”.
Asimismo, “la posición de liderazgo del país en turismo vacacional a nivel mundial, las oportunidades derivadas de la fragmentación del mercado y de las dificultades que están afrontando grupos medianos y pequeños y la existencia de una amplia planta hotelera susceptible de reposicionamiento y de implementar estrategias value added”, serán otros de los factores que confluirán en esta tendencia.
“En general consideramos que en 2021 no asistiremos a un escenario de transacciones marcadamente distress, es decir en contextos asociados a situaciones de deuda, puesto que los niveles de endeudamiento del sector son significativamente inferiores a los existentes al inicio de la crisis financiera, y los grupos hoteleros están, en su mayoría, más capitalizados como resultado de la bonanza experimentada en los últimos años”, asegura Hernando.
Además, “consideramos que no habrá una corrección de precios de compraventa significativa, pero sí una polarización de las transacciones hacia activos de buena calidad”, en otras palabras, “en línea con lo registrado en los últimos meses, es probable que los propietarios que persigan vender activos de calidad media y baja se enfrenten a planteamientos de precio con descuentos superiores al 20% respecto a referencias pre-Covid que harán inviables dichas transacciones”, continúa Hernando.
“Teniendo en cuenta que los mejores activos para genera liquidez serán los de mayor calidad, y que éstos en muchos casos son estratégicos para la cadena hotelera en posición de vender, es previsible que muchas de las transacciones se estructuren a través de esquemas de sale & lease, sale & lease back y sale & management, manteniendo la cadena la gestión a largo plazo de los hoteles objeto de compraventa”.
Por tanto, “anticipamos el retorno importante de operaciones bajo estos esquemas”, apuntan desde Colliers. En cualquier caso, esta nueva crisis podría ser el detonante de la tan esperada concentración en un sector absolutamente atomizado como el hotelero. “Creemos que se producirá un incremento de las operaciones de naturaleza corporativa (M&A) en los próximos 3 y 5 años”.
En definitiva, 2021 podría ser “el punto de inicio, aunque probablemente la concreción de este tipo de operaciones se produzca en mayor medida a partir del 2022”, motivada por el desgaste de grupos familiares “sin recambio generacional”, cuyos fundadores contarán con una motivación especial para “vender el 100% de su negocio o fusionarse con proyectos de mayor tamaño tras gestionar esta nueva crisis de Covid y una vez se consolide la recuperación del sector”, la managing director de Hoteles en Colliers.
INVERSIÓN HOTELERA EN 2020
La inversión hotelera en España alcanzó los 955 millones de euros en 2020 (considerando hoteles en funcionamiento, inmuebles para reconversión en hotel y suelo para uso hotelero), según recoge el Informe de Inversión Hotelera de Colliers International.
El año pasado se transaccionaron en España un total de 68 hoteles y 7.228 habitaciones frente a los 99 hoteles y 16.314 habitaciones del 2019. Adicionalmente, se transaccionaron otros 14 activos entre suelos para desarrollo de hoteles e inmuebles para reconversión a hotel. El retroceso de la inversión en el sector se contextualiza en un entorno protagonizado por la Pandemia, que a pesar de los efectos devastadores en el sector turístico y hotelero, no ha conseguido batir el atractivo de nuestro mercado.
Por lo que se refiere a la tipología de los hoteles transaccionados, en 2020 la inversión en hoteles vacacionales volvió a superar al segmento urbano (64% frente a 36%). 2020 ha vuelto a ser el año del vacacional y ha puesto de manifiesto el especial interés por los activos turísticos alentado por las positivas perspectivas de recuperación del sector una vez concluya la pandemia y las numerosas oportunidades de implementar estrategias de reposicionamiento de activos.
Este segmento ha concentrado además la práctica totalidad los principales portfolios transaccionados, concretamente el 96% de las habitaciones.
A nivel geográfico, los archipiélagos Balear y Canario fueron los destinos protagonistas con 320 y140 millones de euros, respectivamente, concentrando más del 50% del total (460M€) y aumentando su relevancia respecto a 2019, año en el que acapararon el 31% de la inversión total. Barcelona, con 151M€ de inversión, supera en +50% la cifra de Madrid (97M€). Fuera de los 4 principales destinos la inversión ha sido mucho menos relevante, destacando Cádiz, Almería y Málaga, que suman un total de 127M€ de inversión.
