El CEO de Merlin Properties, Ismael Clemente, augura un primer semestre de 2021 “raro” con la llegada más lenta de lo previsto de la vacuna para paliar los efectos del coronavirus, pero “calculamos que en la segunda mitad del año se registre un franco crecimiento de la economía con la vuelta a una cierta normalidad”.
En una entrevista para MERCA2, el consejero delegado de una de las cotizadas inmobiliarias más importantes de España asegura que siguen adelante con su plan estratégico porque “creemos que acabará el año en tono positivo, ejecutándolo como lo habíamos previsto”.
De hecho, se muestra “muy contento” con la anticipación de Merlin Properties ante la llegada de la pandemia y la rapidez para analizar el impacto que les supondría. Pese a que la socimi ha continuado con sus planes, ha pospuesto algunas inversiones incluidas en el programa de Capex, gastos capitalizables. “Nuestra principal premisa era proteger la liquidez, contener los gastos generales y realizar una mejor administración del dinero que íbamos a invertir”, explica.
RETENER LA CAJA
“La idea es retener un poco más de caja y, en vez de distribuir de forma tan espléndida, pensamos en retener algo más. Aunque esto depende de diversos factores: el primero es que la economía acuse los efectos de este parón, y más aún cuando finalicen los ERTE y las líneas de crédito ICO. Pero la vacuna llegará, y la sensación de euforia hará que la gente vuelva a sus ocupaciones, por lo que en 2022 esto puede que sea solo un mal sueño”.
Además, el CEO de Merlin destaca que España ha sufrido un doble golpe. Por un lado, el varapalo que ha supuesto en el sector turístico y, por otro lado, por cómo se gestiona económicamente desde el Gobierno, “las tensiones políticas no ayudan”, lamenta.
En cuanto al impacto de la crisis sanitaria en su negocio, desde la socimi aseguran que el sector de las oficinas no se ha visto perjudicado. De hecho, Ismael Clemente insiste en que “la ocupación a cierre de año será prácticamente igual que en 2019”, aunque actualmente los edificios se encuentran menos ocupados físicamente, los inquilinos siguen pagando.
En este sentido, desde la socimi afirman que las rentas no se han visto afectadas y cuentan con un 99,8% de cobrabilidad, solo un 0,2% de sus inquilinos no ha hecho frente al pago de la mensualidad. Lo que demuestra la buena salud de este nicho de mercado de la compañía.
Otra de sus líneas de negocio que no se ha resentido es la logística, que ha acelerado la actividad. El boom del e-commerce está transformando el sector inmologístico y ahora tanto los retailers como las empresas de paquetería buscan naves más eficientes que cumplan con sus nuevas necesidades.
Sin embargo, Merlin Properties ha recibido el golpe en su segmento de centros comerciales, y también en los locales comerciales a pie de calle de sus edificios de oficinas, que la mayoría son hosteleros.
NUEVA POLÍTICA DE AYUDAS
Tras el estallido de la crisis sanitaria, la socimi llevó a cabo una política de ayudas a sus inquilinos de centros comerciales. Se trató de condonaciones, no moratorias, y establecía una bonificación del 100% de la renta para todos los comercios que se vieron obligados a cerrar.
Actualmente está ofreciendo a los arrendatarios un sistema de bonificación decreciente de cara a “capear” este año. Pero desde Merlin son conscientes de que el nuevo año no supondrá la “panacea”, al menos en los primeros meses y, por eso, ha creado un nuevo sistema de bonificación de rentas para el primer semestre de 2021, al que se podrán acoger los inquilinos que lo necesiten.
Sin embargo, pese a estas políticas de bonificación, cerca del 3% de sus inquilinos no podrán soportar el golpe y se verán obligados a echar el cierre. “Los centros comerciales deben seguir adelante, y cuando nos encontramos con un inquilino que tiene que cerrar, rápidamente nos hacemos con el local, lo reacondicionamos y buscamos un nuevo arrendatario sano”.
Según los datos de Merlin, en los últimos doce meses, la afluencia de ciudadanos en sus centros comerciales se mantiene un 27% por debajo de la cifra alcanzada en 2019, mientras que las ventas por metro cuadrado han descendido aproximadamente un 25%. Clemente destaca que parte de estas caídas del 25% se deben a los efectos de la pandemia, pero otra parte es debido al tirón del e-commerce.
PROYECTO PILOTO DE ‘ÚLTIMA MILLA’
Merlin Properties, una de las mayores propietarias de edificios terciarios de España, cuenta con un 90% de su cartera de logística “creada por nosotros mismos”, y añade que “continuaremos con el vector de crecimiento en logística en tres direcciones: uno de ellos es el desarrollo del formato “big box”, otro de los brazos es la logística en formatos especiales, como son la logística de frío, alimentario, de perecederos, etc..
Y, por último, continúa con el desarrollo del proyecto piloto de ‘última milla’ que consiste en el uso de los parkings de algunos de sus edificios de oficinas y centros comerciales como centros logísticos durante la noche.
De este modo, acaban con dos de las problemáticas con las que se encuentran los operadores: la contaminación en las ciudades y que el vehículo eléctrico tiene un coste mayor que el tradicional.
En concreto, los trailers aparcan en estos parkings en horas sin restricción de contaminación, realizan la “ruptura de la carga” y, o bien llevan los paquetes a las tiendas, o bien realizan la entrega a domicilio con un vehículo eléctrico.
“Se trata de una iniciativa con sentido porque por las noches estos aparcamientos están vacíos y el precio es más económico, porque la ‘última milla’ es carísima”, detalla el consejero delegado de Merlin.
NUEVOS PLANES ESTRATÉGICOS
Merlin Properties se muestra abierto a nuevos planes, y no descarta ampliar su cartera de activos, sobre todo en el sector logístico. Pero tiene claro que su objetivo para el próximo año es renovar y reformar oficinas que ya tienen en su cartera y así generar valor para los accionistas.
En cuanto a posibles desinversiones, Ismael Clemente desvela que “no hay mucho más que rotar, ya no queda tanto por vender. Pero evaluaremos nuestros activos y, si a largo plazo no nos resulta interesante, pues se rotará”.
Por otro lado, confía en el repunte de sus espacios flex, LOOM, que representa el 1,5% de las rentas del segmento de oficinas de Merlin, “será lo primero que se recupere, antes que el segmento de oficinas”. Clemente lo define como “semillero de empresas que luego se pasan más adelante a nuestras oficinas como inquilinos”.
Asegura que las empresas tienen interés en estos espacios flexibles porque no les computa como teletrabajo, pero también porque no les compromete a largo plazo. Por lo que estos flex se vaciaron rápidamente con la pandemia, pero cuando se ha recuperado la actividad “se han llenado”.
LOOM se mantiene en fase de recuperación tras registrar una ocupación inferior al 40%. Por el momento, se mantiene por encima del 50%, pero el CEO de la socimi recuerda que la ocupación normal en espacios flexibles suele ser del 70%.
RENAZCA LISTO EN 2022
Merlin Properties y GMP se han aliado para modernizar Azca, la zona empresarial madrileña conocida por sus torres ubicadas entre Nuevos Ministerios y el Santiago Bernabéu.
Desde Merlin aseguran que ya ha finalizado el plazo de participación ciudadana en este proyecto, y han recibido cerca de 425 ideas. Ahora ha comenzado un periodo de filtro para descartar algunas de ellas y, simultáneamente, trabajan en la evaluación de cinco equipos multidisciplinares. Será el próximo 22 de diciembre cuando se conozca al equipo responsable del desarrollo.
Según Clemente, 2021 será un año de definición del proyecto y trámites administrativos, pero prevé que para el segundo semestre arranquen las obras y en 2022 finalizar este proyecto.
