El sector inmobiliario busca desde hace algunos años diversificar las carteras de inversión. Un ejemplo han sido las residencias de la tercera edad, sobre todo en un país como España donde la población cada vez está más envejecida. Pero entonces apareció el covid-19 y todo ha cambiado. ¿Se mantendrán las buenas perspectivas en este mercado?
Los factores positivos y negativos se agolpan ante la toma de decisiones. La esperanza de vida aumenta y, por lo tanto, se trata de activos que cobrarán importancia. Pero la gestión sanitaria de las residencias ha dejado mucho que desear en la crisis del covid, y eso obligará a un mayor gasto para prevenir futuros problemas, lo que puede hacer perder apetito de rentabilidad a corto plazo.
Y es que se debe tener en cuenta que las residencias de la tercera edad han sido uno de los productos más afectados por la crisis del covid-19. No obstante, se trata de un sector resiliente por el desequilibrio entre oferta y demanda, y a diferencia del resto de países europeos, España se encuentra lejos de las ratios aconsejadas por la OMS para poder cubrir la demanda. Una demanda que continuará latente tras el coronavirus por el incremento de la esperanza de vida y por ser uno de los modelos más económicos para este segmento de la población.
Los inversores y operadores continúan analizando oportunidades pero las decisiones se están ralentizando, según explican en un informe elaborado por CBRE. La mayoría de los operadores han estado centrados en la gestión de la crisis y no en planes de expansión. Sin embargo, los meses de parón se reactivarán de manera muy rápida materializándose inversiones pendientes en el sector, e impulsando nuevas oportunidades. La gran mayoría de los inversores que apuestan por el sector ven esta situación como algo que potenciará la concentración.
MUCHA EDAD Y POCAS CAMAS
El impacto del envejecimiento de la población en España continuará siendo muy relevante durante los próximos años y el aumento de la esperanza de vida está transformando la estructura de la pirámide poblacional. Conforme a datos del Instituto Nacional de Estadística, el porcentaje de población mayor de 65 años (actualmente un 19,2%) alcanzará el 22,6% en 2033. Este factor, unido al déficit de camas (actualmente la necesidad se cifra en 70.000 camas/año) en España, a la ratio de cobertura aconsejada por la OMS (5% cuando en España se sitúa en el 4,3%) y a la escasez de oferta en el mercado harán crecer las operaciones tanto de residencias de la tercera edad como de suelo para desarrollar nuevos proyectos en 2020 y 2021. Según previsiones estimadas precovid de CBRE, para 2030 se necesitarán 200.000 camas adicionales y para 2050 en el entorno de las 400.000. Esta previsión se mantendrá constante en situación poscovid.
Cabe destacar los riesgos operativos como el descenso en los ingresos a corto plazo. Por un lado, el incremento del número de decesos provocará una ocupación progresiva más lenta de las residencias y por otro lado, se observará un incremento de los gastos operativos como consecuencia de la contratación de nuevo personal sanitario, en desinfecciones, limpieza y materiales (equipamiento sanitario, creación de un número de camas con respiradores, etc.).
Adicionalmente, hay una serie de riesgos reputacionales sobre aquellos activos que más han sufrido el virus, y que pueden tener repercusiones que afecten a plazo en nuevos ingresos y contratación de personal. Se ha castigado duramente la imagen de las residencias de la tercera edad, si bien éstas no son centros hospitalarios que tuvieran que estar equipadas con el material necesario para evitar el avance del covid. Por último, estarían los riesgos regulatorios como las medidas legales de seguridad adicionales en distanciamiento social, así como el incremento de habitaciones individuales o el aumento de equipamiento médico.
En cuanto a la valoración, aquellas residencias que cumplan con los requisitos de los principales operadores continuarán siendo atractivas y mantendrán su valor. Se trata de una crisis de demanda y no de sobreoferta, que sumando a la existencia de mucha liquidez en el mercado, es previsible que el valor de este tipo de activos no se vea muy afectado. Las transacciones de portfolios de activos continuarán al alza y provocarán la entrada de inversores de tipología core / core+.
El día después del covid impulsará la tendencia de concentración del mercado que observamos en los últimos años. Actualmente existen 185 empresas en el sector y los diez mayores operadores solo concentran un 25% de las camas existentes. Las grandes compañías se focalizarán en la institucionalización del mercado vía adquisición de operadores de menor tamaño.
Adicionalmente, las residencias tendrán que afrontar nuevas inversiones para ser acondicionadas a las nuevas exigencias regulatorias. Ante estos escenarios de estrechamiento de márgenes operativos y necesidad de nuevas inversiones (habilitar zonas sanitarias o incluir cierto número de camas con respiradores), los propietarios pequeños-medianos con menor capacidad financiera venderán en favor de grandes tenedores y operadores.
Y TAMBIÉN HOSPITALES
El sector hospitalario se ha visto sobrepasado por la irrupción del virus y esta crisis sanitaria ha puesto de manifiesto el déficit de material de protección y la falta de protocolos de actuación ante la enfermedad. No obstante, ante esta situación extraordinaria e inesperada, la sanidad española no ha llegado a colapsar y el día después del covid-19 en este segmento permitirá a los hospitales estar mucho más capacitados ante próximos rebrotes o pandemias.
Los hospitales son la nueva infraestructura. Algo que se sabía de antemano al covid, con yields en 2019 por debajo del 5% y donde fondos inmobiliarios core e incluso fondos de infraestructuras analizaban este tipo de producto. El impacto del coronavirus ha puesto de manifiesto que es un producto altamente necesario y es probable que en la era poscovid se esperen más operaciones de sale & leaseback en el mercado hospitalario en España que permitan a los operadores centrarse en su actividad y levantar capital para su expansión.
