En los últimos años, la política de Merlin Properties se ha demostrado como poco ganadora. Al menos, al comparar tanto sus retornos como su evolución bursátil frente a su gran competidor, Colonial. Lo anterior, no significa que haya sido sistemáticamente malo. Simplemente, se trata de una cuestión de ciclos. Así, la decidida apuesta de la firma que dirige Ismael Clemente por los espacios minoristas ha sido mucho menos rentable que la selectiva cartera de oficinas de la socimi que lidera Juan José Bruguera. Pero ahora la situación puede dar la vuelta a medida que el covid-19 acelera cambios fundamentales.
Merlin articula su nuevo plan, y liga su futuro, a través de dos ejes fundamentales: el primero, crecer a golpe de talonario como propietario en el sector logístico. Incluso, transformar muchos de sus rincones dedicados al alquiler minorista para crecer en superficie de almacenes. El segundo, más exigente, desarrollar edificios omnicanal para sus clientes a través de lo que se denomina, soluciones verticales. Con ello, aglutina a su vez minorista, con tienda y zona de recogida, con logística, a través de zona de empaquetado, clasificación y distribución.
Bajo dichas premisas, la firma ha diseñado las líneas de actuación para los próximos años. Para atacar el primer punto, Merlin destinará un 20% de toda su inversión a comprar metros cuadrados para almacenaje. Aun así, el mayor peso recae sobre el segundo pilar, dado que más del 80% de la cartera de desarrollos de la firma se centra en logística. Aunque, los planes han podido quedar desfasados tanto por falta de músculo financiero, se paró las mismas para preservar efectivo, como por una mayor ambición, tras el acelerón del comercio digital en la pandemia.
DISTRIBUCIÓN OMNICANAL, COMO SOLUCIÓN DOMINANTE PARA MERLIN
El hecho de que Clemente y su equipo hayan dado mayor predominancia al segundo pilar no es casual. Las llamadas soluciones verticales, con cierta pomposidad, no son más que edificios multiusos por plantas, pero con mucho ingenio detrás. El prototipo ideal consta de dos plantas y es capaz de acoger todo el proceso minorista y online de una gran marca. Así, la primera (y la que vería el gran público) que estaría a nivel de calle haría las veces de tienda física y punto de recogida para la compra online.
Un primer punto, que no transforma especialmente la realidad. El cambio importante es la de convertir la segunda planta como un almacén inteligente para nutrir el comercio digital colindante. En ella, se establecería el centro de clasificación y de empaquetado y dada su cercanía reduciría el tiempo de entrega. Por último, la compañía ha avanzado en soluciones estratégicas de aparcamiento y carga que pretende reducir hasta en un 30% el coste de la entrega en la última milla. Con ello, se ataca al elemento del reparto.
Al final, todo ello se convierte en una potente herramienta que es capaz de combinar el mundo físico y digital. Una situación ideal, puesto que el minorista puro no va a desaparecer, que atrae a grandes firmas como Zara o Decathlon. Pero, no solo hay que imaginarse un edificio en pleno corazón de Madrid de varias plantas bajo ese concepto, también se extiende al mundo de los supermercados. De hecho, Merlin ha se ha convertido en el casero habitual de Mercadona, Caprabo o Carrefour gracias a su desarrollo de almacenaje en frío.
COLONIAL Y SUS OFICINAS PODRÍAN QUEDARSE ATRÁS
El cambio de paradigma en el sector inmobiliario se puede perfilar en las últimas cuentas presentadas por la compañía, las del primer trimestre. Así, la rentabilidad que ofrecía la cartera minorista de Merlin era del 3,8%, mientras que la logística alcanza ya el 8%, hasta 200 puntos básicas por encima de la media. Por su lado, las oficinas todavía eran el activo más rentable, con un 9,7%. Aun así, los datos son a 30 de marzo, por lo que no terminan de recoger los cambios posteriores.
Uno de ellos, como ya se ha explicado, es el boom del comercio digital y por relación directa el incremento de demanda del sector logístico. Pero, también hay que añadirle que el negocio de las oficinas ha quedado desdibujado. En el corto plazo, se esperan fricciones tanto por la situación económica de crisis como por los problemas que causa el virus: exigencia de distancia social y fomento del teletrabajo.
El problema de fondo es que la caída de la demanda podría hacerse crónico en el largo plazo. Más si cabe, cuando gigantes como Facebook, Twitter o el caso más reciente de ING ya han detonado el botón de teletrabajo de forma permanente. En definitiva, la dinámica de cambios en el sector inmobiliario esta vez ha dejado pillada a Colonial. La firma que dirige Bruguera decidió vender su parque logístico el verano pasado, a Prologis por más de 400 millones, y apostar por las oficinas más Premium.
CLEMENTE Y SU EQUIPO APUESTAN FUERTE POR LA FIRMA
Por su parte, es ahora la firma que dirige Clemente la que parte con ventaja. «Merlin es el proveedor principal de espacio minorista y logístico en España y Portugal (…) lo que le coloca en una buena posición para impulsar sinergias de ingresos al ofrecer soluciones verticales a los minoristas para la distribución omnicanal» explican desde Bloomberg. Al final, el puzle encaja a la perfección, al menos sobre el papel.
Aunque, también parece encajar a la perfección en la cabeza de la cúpula directiva de la compañía. De hecho, durante la fuerte caída del mercado, a mediados de marzo, tanto Clemente como el resto de su equipo se dedicaron a comprar grandes paquetes de acciones de la firma. Hasta el punto, de que Merlin fue una de las compañías del Ibex que mayor volumen, y número, de adquisiciones internas de títulos hizo. En concreto, fueron cerca de 40 movimientos y un gasto cercano a los dos millones.
Entre los compradores, sobresale el propio Clemente que adquirió con más de 50.000 títulos, entre el 12 y el 23 de marzo, por las que pago cerca de 430.000 euros. Una inversión que por el momento no ha sido capaz de amortizar, ya que el precio medio fue de 8,6 euros, mientras que el actual ronda los 8,2 euros. Aun así, la apuesta del consejero delegado y vicepresidente, también la de cerca de una decena de directivos, a largo plazo todavía le queda mucho recorrido por delante, aunque los cimientos (esta vez) si van acordes con la dirección del ciclo.
