La crisis económica motivada por el coronavirus amenaza el mercado inmobiliario, pero también supone una buena oportunidad para encontrar chollos.
Dice el refrán “A río revuelto, ganancia de pescadores”. Y, seguramente, en estos momentos no son pocos los pescadores que ya están preparando su caña para capturar alguno de los chollos que próximamente podrían aparecer en un mercado inmobiliario más revuelto que nunca desde que finalizó la crisis de 2008.
Eso sí, estos buscadores de tesoros serán minoría, ya que la mayoría de los españoles están más preocupados que nunca por no contagiarse, no perder su trabajo o encontrar uno nuevo lo antes posible.
El coronavirus ha cambiado todo lo que conocíamos hasta ahora (nuestra forma de relacionarnos con el resto, de trabajar, etc.) y ha hecho que la economía se tambalee. El Banco de España habla de caídas de hasta el 13%, y Funcas señala en sus previsiones 2020-2021 que uno de los sectores más afectados por la recesión será la construcción, cuyo PIB podría ser un 5% inferior al del final de 2019.
El shock en la demanda de vivienda también será severo en los próximos meses, según explica Iurii Kamaev, fundador del grupo internacional de empresas Housage y de la plataforma inmobiliaria Sinagentes, ya que las familias ajustarán sus gastos por la menor renta disponible o por el temor a lo que pueda venir. El resultado de este cóctel molotov perfecto será, según Funcas, que la economía española caerá este año un 7%, con una fuerte contracción en la primera mitad y un rebote a partir del tercer trimestre que, eso sí, no compensará el terreno perdido. La mejoría se prolongará en 2021, con un crecimiento del PIB del 5,4%, aunque no se recuperará el nivel precrisis hasta 2023.
Una buena oportunidad para la inversión
El mercado inmobiliario español, que había conseguido recuperarse de la crisis de 2008 aunque últimamente mostraba ya algunos síntomas de ralentización, es uno de los motores económicos más afectados por la llegada del COVID-19.
Pese a que los efectos finales de la crisis sanitaria aún están por determinar, las obras solo funcionan a medio gas, el resto del sector trabaja al ralentí y las ventas cerradas estas últimas semanas son prácticamente simbólicas. A esto hay que sumar el incremento de la oferta de inmuebles que se producirá en los próximos meses, motivado por aquellos propietarios en dificultades económicas que se verán obligados a venderlos; y la menor demanda, propiciada por el temor a hacer grandes inversiones (que hará que muchas personas postpongan su decisión de compra) y por la disminución de compradores extranjeros.
Una tormenta perfecta que dará lugar a una caída de los precios de compra y alquiler, al menos hasta que el mercado vuelva a equilibrarse. Un río revuelto en el que, como decíamos al principio, muchos pescadores lanzarán sus redes.
Las crisis económicas son siempre una buena oportunidad de inversión para aquellos que cuentan con capital o capacidad de endeudamiento, y esta no iba a ser distinta. Los expertos no se ponen de acuerdo en cuánto puede llegar a caer el mercado inmobiliario, pero lo que está claro es que va a hacerlo. Así pues, los próximos meses serán un momento propicio para lanzarse a la compra de una vivienda nueva, siempre y cuando el comprador tenga una posición financiera sólida y exenta de riesgos.
Descuentos importantes en las grandes capitales
Diferentes expertos inmobiliarios señalan que los descuentos podrían estar comprendidos entre el 10 y el 25% según la zona y el nivel de oferta y demanda. De acuerdo con el estudio ‘Pulsímetro Inmobiliario’ de Real Estate Business School, en el peor de los escenarios las ventas pueden llegar a caer un 47% y los precios hasta un 16,7% a finales de 2020. En este supuesto, hasta once comunidades autónomas podrían sufrir depreciaciones cercanas al 25%. En la costa, donde abundan las segundas residencias nacionales y extranjeras, las caídas de precio podrían estar entre el 15 y 25%, según UrbanData Analytics.
Los dos grandes colosos inmobiliarios, Madrid y Barcelona, se encuentran entre las zonas que pueden acusar estas importantes bajadas del 25% que apuntan desde Real Estate Business School. No obstante, éstas no afectarán por igual a las dos provincias y a sus zonas. De hecho, mientras que el precio de la vivienda en la Comunidad de Madrid se incrementó un 3,7% (2.399 €/m2) durante el primer trimestre de 2020, en la provincia de Barcelona lo hizo solo un 0,3% (2.192 €/m2), según los datos de Tinsa. Esta ralentización del mercado catalán se hace más evidente al comparar la revalorización del metro cuadrado: mientras que en Madrid aumentó un 2,3% (3.033 €/m2), en la Ciudad Condal bajó un 1,6% (3.335 €/m2).
La caída también variará según la tipología de vivienda. La demanda de viviendas de obra nueva en Madrid es mayor que la oferta, al igual que ocurre con la obra nueva en Barcelona, por lo que es difícil determinar cuánto bajará su precio. Además, y a diferencia del pasado, no debería haber mucho stock disponible, ya que los bancos exigen a los promotores que tengan muchas de las viviendas prevendidas antes de financiar sus proyectos. De todos modos, los promotores tendrán que rebajar sus pretensiones para comercializar algunos de los proyectos que ya tienen en marcha. Por otro lado, también es posible que retrasen el inicio de algunas promociones.
En la vivienda de segunda mano, las dificultades por las que pasarán algunos propietarios harán que puedan encontrarse, con total seguridad, gangas. De todos modos, la duración de la pandemia y el tiempo necesario para recuperar la economía determinarán, en última instancia, la caída que puede llegar a sufrir el mercado inmobiliario. Agentes del sector apuntan a que el último trimestre puede ser el mejor momento para encontrar oportunidades, ya que la normalización podría empezar a finales de 2020 o principios de 2021.
Hasta entonces, los próximos meses constituyen una excelente ocasión para rastrear el mercado, siempre y cuando dispongas de liquidez o puedas hipotecarte sin problemas. Algunos inmuebles ya han rebajado el precio que tenían antes de la llegada del coronavirus, y todavía pueden bajar más. Finalmente, la actual situación financiera también favorece la compra de una vivienda gracias a los bajos tipos de interés y al menor riesgo que supone invertir actualmente en ladrillo en lugar de en otros activos menos seguros como la bolsa.
