La operación más emblemática de la capital, Madrid Nuevo Norte, ya ha superado todos los trámites burocráticos y está lista para ponerse manos a la obra. Tres inversores se reparten el pastel, DCN, Merlin Properties y San José, pero desde JP Morgan le lanzan una indirecta a Colonial para que entre en juego.
La ‘Operación Chamartín’, considerado actualmente como el mayor proyecto en Europa, ha recibido la última autorización que le faltaba de la Comunidad de Madrid, tras 20 años de interminables procesos y, ya cuenta con ‘luz verde’ para su ejecución. Pero con calma.
Por delante deben pasar cerca de 27 años para ver todo el proyecto finalizado, ya que un desarrollo urbanístico de esta magnitud necesita un calendario de ejecución por fases.
El informe Propiedad 2.0: Disrupción elaborado por JP Morgan, y al que ha tenido acceso MERCA2, realiza un estudio sobre la viabilidad de este mega proyecto y la gran oportunidad que supone para empresas como Merlin o Colonial.
Ambas cuentan con un potente segmento de oficinas en alquiler repartidas por las grandes ciudades. De hecho, según el gráfico de JP Morgan, tanto Merlin como Colonial poseen un amplia red de oficinas en alquiler alrededor del futuro Madrid Nuevo Norte. Y este nuevo desarrollo supone “una potente oportunidad para estas compañías”.
MNN COMPARABLE A CENTRAL PARK
Según el banco de inversión estadounidense, la superficie de Madrid Nuevo Norte es comparable a la del mítico parque neoyorkino de Central Park, y cuenta con un potencial para destinar 1,6 millones de metros cuadrados a la creación de oficinas.
En concreto, se trata de una edificación de tres millones de metros cuadrados de terreno a lo largo de una franja alargada de 5,6 kilómetros de longitud que atraviesa el Norte de Madrid, desde las proximidades de Plaza de Castilla hasta la M-40.
De este modo, los expertos de JP Morgan califican de “inteligente” la entrada tan temprana de Merlin, y explican que “no nos sorprendería que Colonial quiera intervenir, aunque sabemos que este proyecto no cumple al 100% con su enfoque en cuanto a ubicación”.
El proyecto está promovido por la sociedad Distrito Castellana Norte (DCN), controlada por BBVA, que cuenta con un 75% de su capital, y tiene como socios a la socimi Merlin Properties, con una participación del 14,6% y al grupo constructor San José, con otro 10%.
Según las primeras estimaciones, el coste de construcción podría superar los 9.500 millones de euros. Más de 7.000 millones los aportará Distrito Castellana Norte. Se trata de un consorcio liderado por BBVA y participado por Merlin y San José, y el dinero restante correrá a cargo de las arcas de las administraciones públicas.
REVALORIZACIÓN DE LA ZONA
Para JP Morgan, la ‘Operación Chamartín’ contribuye al sector inmobiliario con una mejora de la accesibilidad y un aumento potencial de la población en la zona. E incluso calcula una revalorización del precio medio del suelo en torno al 5-10%. Sobre todo, en los activos más próximos a la nueva estación.
De hecho, el banco estadounidense advierte de que esta mejor accesibilidad a la zona norte de Madrid conllevará un ‘efecto llamada’ de nuevos residentes y un incremento importante de la demanda. Esto lo que provocará será un aumento en el precio del alquiler, así como un mayor valor del mercado de la compra-venta.
