La pandemia del coronavirus ha azotado con fuerza a los pilares fundamentales que sustentan la economía española, y se lleva por delante al sector inmobiliario. Con el confinamiento se está produciendo la paralización de este mercado que traerá consigo la bajada de precios, pero no será hasta 2025 cuando se pueda hablar de consolidación y estabilización del sector.
En declaraciones a MERCA2, el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, Julián Salcedo, asegura que el sector inmobiliario en España se estaba desacelerando desde antes de la aparición del Covid-19, como muestran los datos referidos a enero 2020 publicados por el INE (-2,65% en tasa interanual) y el Consejo General del Notariado (-5,92%).
Para Salcedo, esta desaceleración era consecuencia de los cambios legislativos introducidos en 2019: aumento del plazo de duración de los contratos de arrendamiento, limitación del aumento de las rentas al IPC, nueva ley hipotecaria, así como el control de alquileres en zonas tensionadas y el cambio en el régimen fiscal de las SOCIMIS.
«Eran frecuentes las advertencias de los grandes operadores del sector de que los cambios que se esperaban desincentivarían las nuevas inversiones e incluso acelerarían la salida de muchos de ellos del mercado, algo que también afectaba a los pequeños tenedores de vivienda particulares», lamenta.
Los inmuebles constituyen un “valor refugio”, pero «son ilíquidos por definición y, en una situación excepcional como la que vivimos en todo el mundo, en la que no sabemos cuánto va a durar, ni qué intensidad y duración tendrá, lo normal es primar la liquidez, por lo que no tengo ninguna duda de que, en la medida que puedan muchos intentarán deshacer posiciones en inversiones inmobiliarias y situarse en liquidez», explica.
¿HACIA DÓNDE VAMOS?
Para el economista, la paralización del sector resulta «inevitable, no solo por las medidas de confinamiento aprobadas en el decreto del Estado de alarma y la falta de inversiones, sobre todo será por la falta de materiales, y por la paralización de la demanda de vivienda nueva«.
Y alerta de que España deberá pasar por tres fases: contención de la caída (mínimo hasta 2021), estabilización (2023) y consolidación (2025), «siempre en función de la importancia de la recesión que sufran las economías desarrolladas», alerta Julián Salcedo.
«Los males que afectan al sector inmobiliario español son, en mi criterio, endémicos. Parece que no aprendimos nada de la última crisis. Y eso que la mayoría del sector se profesionalizó». De hecho, el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios asegura que el sector seguirá tensionado «mientras no exista un parque significativo de vivienda pública en alquiler que imponga un cierto equilibrio entre oferta y demanda».
Además, lamenta que «conseguir un gran parque público de vivienda asequible no se consigue de manera inmediata, ni a corto plazo, desde luego no inferior a 20/30 años, en condiciones normales, lo que no va a ocurrir cuando pase el coronavirus».
«Parece que íbamos por el buen camino, con la colaboración público-privada, pero también se ralentizará: ahora las prioridades habrán de ser otras, primero ayudar a lo que existe y luego crear. Será una gran oportunidad para llevar a la práctica aquello de lo que tantas veces se habla pero tan poco se hace: rehabilitación».
BAJADA DE PRECIOS
En condiciones normales, tras la desaceleración que defiende Salcedo, el siguiente paso hubiera sido la estabilización de precios. «La crisis lo va a trastocar todo: la paralización de las ventas, tanto de vivienda nueva como usada, hará bajar los precios, pero con el riesgo de aparición de un grave problema, que ya vivimos en la anterior crisis: si se frenan las transacciones, la caída de los precios puede que no sirva para mucho, pues nadie querrá comprar a ningún precio».
Pero Julián Salcedo alerta de que «aparecerán los oportunistas, compras de saldo. Nuevamente, el efecto riqueza de los españoles, materializado de forma mayoritaria en inmuebles, sufrirá una bajada importante, provocando la desconfianza en el futuro y acrecentando la sensación de mayor gravedad de la crisis».
MADRID, LA MÁS CASTIGADA
En cuanto a la Comunidad de Madrid, donde más se está sintiendo el efecto de la pandemia del coronavirus, el economista prevé que «la ralentización será intensa, aguda. Y no será hasta después de verano cuando se acabará con la paralización de los principales pilares en los que se sustenta el PIB. «El daño está hecho».
Pero lanza un mensaje de optimismo: «Madrid es la comunidad más rica de España, la que más contribuye al PIB, la tasa de paro es menor que la media, su renta per capita es un 35-40% superior a la media. Contamos con los mimbres necesarios para superar la crisis antes que nadie. Y lo vamos a conseguir».
MEDIDAS ECONÓMICAS
En la comparecencia del presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, para anunciar la batería de medidas económicas que ha aprobado el Consejo de Ministros para paliar los efectos del coronavirus y el Estado de alarma, se ha señalado la moratoria en el pago de la hipoteca, pero con respecto al pago del alquiler solo ha hecho referencia a la responsabilidad de los arrendadores con los arrendatarios.
«En mi criterio, debería aprobarse una moratoria generalizada en el pago de las cuotas de las hipotecas, no menor de tres meses y preferiblemente seis, sin que ello suponga incurrir en intereses moratorios. De igual forma, actuar con los alquileres, tal vez no de forma tan absolutamente generalizada, pero si muy flexible para los arrendatarios» afirma.
Y lanza una sugerencia: «En el caso de los arrendamientos, el gobierno y las comunidades autónomas podrían habilitar un anticipo al arrendador por el importe de las cuotas aplazadas por los arrendatarios, así no se perjudicarían los arrendadores en caso de impago o retraso, ni tendrían que instar la resolución del contrato. Serán decenas de miles los afectados y la realidad se impondrá».
De hecho, Salcedo se pregunta: «¿Alguien cree acaso que los jueces van a autorizar los lanzamientos en una situación de extrema necesidad, que jurídicamente rompe el equilibrio entre las partes? Generalizar la medida tendría un doble efecto: un efecto real, incrementar la renta disponible de los consumidores y favorecer el consumo; y un efecto psicológico: transmitir confianza, tranquilidad y seguridad a la población.
Por último, el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios destaca otras posibles medidas como la suspensión del pago de consumos a las compañías de luz, gas, agua y teléfono por un período extenso de seis meses a un año para quien lo necesite y acredite la necesidad. Nadie puede ser expulsado por esta crisis. Es una cuestión de justicia social, una necesidad para evitar una quiebra social, de consecuencias imprevisibles».
