El economista escocés Adam Smith (1723-1790) fue uno de los grandes impulsores de la teoría comercial de la oferta y la demanda. En el contexto residencial del alquiler, todo hace indicar que un mayor número de viviendas en este régimen -con una demanda estable- debería abaratar el precio. Pero la realidad ofrece variables, como la distancia y el transporte, que deja la situación en un punto complicado.
En cuanto a los datos, según un informe realizado por el portal especializado EjePrime y la proptech Spotahome (Q3-2019) que cuenta con la valoración de 300 empresas del sector inmobiliario, el 68% consideran que la oferta en residencial para alquiler ha aumentado a lo largo del año. Asimismo, el estudio refleja que más de la mitad de las empresas consultadas consideran que la oferta residencial para el alquiler aumentará en los próximos años, una tendencia que se ha evidenciado con la apuesta de las grandes promotoras por los proyectos build-to-rent.
Por lo que respecta a la demanda, el ‘Barómetro de Empresas Inmobiliarias en España 2019’ refleja un ferviente interés por parte de la ciudadanía en acceder a la vivienda mediante alquiler. Tanto este año como las perspectivas de futuro. Por ello, la siguiente cuestión tiene que ver con el precio.
Durante la presentación del informe, el director general de Spotahome, Eduardo Garbayo, ha enfatizado el hecho de que haya más actores con intereses en el mercado del alquiler. Además, asegura que más allá de polémicas sensacionalistas sobre los fondos y el alquiler, la inversión nunca puede ser mala. Sin embargo, la causa-efecto sobre una bajada de precios ante un potencial incremento de la oferta tiene poco sentido en este mercado.
EL ALQUILER SUBE… DEPENDE
La ecuación es perfecta, tal y como viene relatando la prensa desde hace meses. Los fondos y socimis han aumentado el ritmo inversor en residencial en renta. Por ejemplo, entre las operaciones más relevantes del año figura el acuerdo entre Aedas y Ares para la venta de cuatro promociones llave en mano con 500 viviendas en Torrejón de Ardoz, Alcalá de Henares y el lugar donde nunca vivió Adam Smith, El Cañaveral (situado en el distrito de Vicálvaro en Madrid).
Pero vayamos por partes antes de hablar del célebre economista. La segunda equis de la ecuación tiene que ver con el precio. Y los expertos son muy claros: cuanta más oferta haya, los inquilinos tendrán que pagar menos por su alquiler.
El gran problema llega cuando se analizan dónde se están realizando esas inversiones. A las citadas anteriormente, se suman otras como las de Ares con Metrovacesa para la promoción de 120 unidades en Arganda del Rey, y la adquisición de una cartera de 400 viviendas en la zona este de Madrid. También cabe contar que Vivenio y Azora se han aliado también con Áurea para promover en Móstoles y Cañaveral, respectivamente; y Acciona, por su parte, alcanzó un acuerdo con Hines para promover 260 viviendas en Valdebebas.
A la hora de despejar la ecuación, se puede observar que todas estas promociones para el alquiler tienen un denominador común: están muy lejos de las principales zonas de trabajo (y ocio) de la Comunidad de Madrid. Por lo tanto, es preciso que baje el precio del alquiler si no quieren encontrarse con los pisos vacíos.
Sin embargo, zonas de la periferia de Madrid, como pueden ser Moratalaz o el barrio de Las Rosas, revalorizado por la llegada del Atlético de Madrid, mantienen unos precios del alquiler al alza. Si bien es cierto, el juego de medias aritméticas puede tirar a la baja en toda la ciudad, la realidad es que los sitios donde quiere vivir la gente y acumulan mayor demanda mantendrán sus costes.
Los intereses de las personas generan que estas zonas sean atractivas para la inversión, porque además es donde se puede construir, pero no trasladan una problemática: los desplazamientos. La comunicación con estos lugares puede tardar años en normalizarse y, una vez hecho, el tiempo para llegar a las zonas laborales más concurridas puede ser de entre una y dos horas.
Así, el razonamiento del abaratamiento del alquiler se moverá en dos velocidades. Por un lado donde los fondos están invirtiendo, en las afueras, con precios muy bajos para conseguir atraer a gente; y las zonas del interior de la ciudad que, sin ser céntricas, están bien conectadas, y donde la demanda seguirá en aumento y los precios no tienen ningún motivo para bajar. Por eso Adam Smith hubiera tenido un piso en Moratalaz. A poco más de 20 minutos en autobús al centro, sabe que los precios no tienen por qué bajar.
