Una manera de entender mejor la realidad de un hecho es alejarse de él y mirar con perspectiva. En el caso del mercado inmobiliario en España, los grandes hablan de una fuerte caída en las hipotecas y la subida del precio de las viviendas, tanto en compraventa como en alquiler. Sin embargo, casi nunca nos paramos a analizar el comportamiento de compradores y vendedores.
Según los datos de SIRA (Spanish International Realty Alliance), organismo español que representa en España a la NAR (National Association of Realtors), ni el 10% de las viviendas de segunda mano en España se venden por el precio de salida. En Estados Unidos este porcentaje casi se multilplica por cuatro al llegar al 35%.
En concreto, el porcentaje medio de descuentos en nuestro país -y siempre hablando de vivienda de segunda mano- “ronda el 9%, incluso en épocas de bonanza”, ha afirmado Francis Fernández, director general de SIRA.
La inmensa mayoría tanto de compradores como de vendedores españoles reconocieron haber negociado el precio de la vivienda, según un análisis interno del mercado español elaborado por SIRA. “Es algo casi estandarizado”, explica Francis Fernández.” El vendedor da por hecho que recibirá una contraoferta y fija un precio superior para tener margen de maniobra, sobrevalorando en algunos casos su vivienda hasta en un 20%”, señala el directivo de SIRA.
CAMBIO DE PAPELES EN ESPAÑA TRAS LA CRISIS
A pesar de ser una práctica habitual, los expertos de SIRA, entidad nacida del acuerdo de colaboración entre UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios) y la NAR (asociación de profesionales inmobiliarios que lleva funcionando más de 110 años en USA y cuenta con más de 1.300.000 asociados), afirman que supone importantes desventajas para el mercado. “Muchos compradores fijan un presupuesto límite que contemple no solo el precio de la vivienda, si no también todos los gastos adicionales a esta operación”, afirma Fernández. Es más, añade, “para los profesionales estadounidenses un precio inflado puede suponer no tenerlo en cuenta a la hora de “hacer el corte” dentro de su cartera de inmuebles a visitar”.
Otra curiosidad que destaca el directivo de SIRA es que, tanto vendedores como compradores, utilizan esta táctica. En los años de la crisis -2007 a 2014 aproximadamente-, fueron los vendedores quienes se vieron obligados a asumir las rebajas que exigían los pocos compradores que existían en ese momento. Desde 2015 al momento actual, los papeles se intercambiaron y han sido los compradores quienes han probado fortuna subiendo los precios.
“Desde nuestro punto de vista, la mayor transparencia en el mercado se alcanza cuando, al igual que sucede en un elevado porcentaje en el mercado estadounidense, tanto comprador como vendedor reconocen el precio objetivo que propone su agente inmobiliario, que es quien en definitiva conoce los precios de venta de todas las propiedades similares”, señala el director general de SIRA.
Hace poco tiempo, MERCA2 publicó una entrevista con los responsables de BidX1. El portal de subastas inmobiliarias celebra su primer día de ventas este 30 de octubre. En este caso, el regateo es al alza, pero con total transparencia tanto para el comprador como para el vendedor. El comprador sabe a qué precio mínimo va a vender y es la puja entre los posibles compradores la que determina el precio final del inmueble. Siempre con total transparencia, si bien es evidente que este modelo es puntual y con una cuota de mercado mínima en el ámbito nacional e internacional.
Por tanto, aunque las noticias apuntan cada día que los precios de las viviendas están por las nubes (sobre todo en las grandes ciudades y costa), al menos todos los actores implicados conocen que en España el precio de salida casi nunca es el precio de venta.
