Cuando a principios de abril Neinor tuvo que aceptar que no podría alcanzar el nivel de beneficios de explotación que había prometido para 2021, lo que se conoce como profit warning, su cotización sufrió un fuerte mazazo que llego a alcanzar el 17%. El tsunami que se llevó por delante al que era su consejero delegado, Juan Velayos, hizo de oro a los muchos inversores, tanto a los conocidos Hedge Funds, que habían apostado meses antes a que el valor caería, como a la banca de inversión que habían prestado las acciones para tal cometido. Ahora, cuatro meses después se han empezado a dar los pasos para que se repita la historia.
Para que los bajistas, que protagonizan un papel muy importante en los mercados, puedan desarrollar su cometido se tienen que dar un par de factores: en primer lugar, deben detectar problemas en la compañía en cuestión que propicie caídas en el precio de la acción, incluso cuando muy pocos todavía lo perciben (como ocurrió con Dia). Por otro lado, dichos inversores necesitan contar con un cómplice que les preste la munición, ya que en resumidas cuentas invertir en corto simplemente consiste en pedir prestadas una serie de acciones, se venden en ese momento, que devolverán, se recompran, posteriormente y se entregan. Dicho colaborador suele ser un gran banco de inversión o fondo de inversión extranjero, no se permite prestar títulos a los nacionales.
En el caso de la promotora, ambos factores han empezado a juntarse, peligrosamente, de nuevo, como ya ocurrió mucho tiempo atrás y cuyo colofón fue el abrupto profit warning de abril. Desde el punto de visto operativo, la compañía no termina de convencer pese a que rebajó con fuerza sus estimaciones futuras. «Todavía existen dudas, que cada vez son mayores, acerca de que Neinor no será capaz (otra vez) de cumplir con las nuevas guías», señala un analista que sigue de cerca el valor a Merca2.
Las razones para las dudas de los inversores se focalizan en dos puntos principalmente: por un lado, la parálisis burocrática en torno a los permisos de obra, que sigue siendo uno de los grandes males del sector inmobiliario, ya que retrasa la construcción y la posterior venta de las promociones, que a su vez genera desfases en la entrada de flujos y termina repercutiendo sobre las guías operativas comprometidas por la compañía. Por otro lado, la inflación en el sector de la construcción, debido a que los suelos son más caros o los costes salariales se incrementan, que lima los márgenes operativos. Más si cabe, si los proyectos se retrasan más de lo esperado por el primer factor. Sin ir más lejos, dichos efectos derrumbaron el margen operativo de la compañía desde el 50% al 35%, primer trimestre frente a primer trimestre.
Lo anterior, ha llevado a que los bajistas hayan vuelto a oler la sangre para abalanzarse sobre su presa. De hecho, la firma que ahora dirige Borja García-Egotxeaga mantiene un volumen de apuestas en corto anómalo, con el 7,54% del capital, frente al 0,29% en Aedas o el 0,21% de Metrovacesa. Además, todavía podría intervenir otro sujeto perturbador, sino que se lo digan a Dia, como es Goldman Sachs. El banco de inversión trabaja por el momento con Neinor para abastecer su autocartera, que ya está por encima del 5%, a raíz de un contrato sobre un equity swap firmado hace unos meses.
De hecho, a finales de julio el banco de inversión llevo a cabo una compra de acciones acelerada, que ha completado en dos días, que serán entregadas a la propia Neinor como contraparte en su contrato. Pero a su vez, Goldman ha ido aumentado el porcentaje de derivados financieros que ha prestado a distintos fondos, ya acumula un 2,235%, para que apuesten por la caída del valor. Una posición que, por ejemplo, comparte Morgan Stanley con otra posición que mantiene prestados a terceros, aunque no se define dado que está por debajo del 3%.
Los grandes accionistas de Neinor se baten en retirada, mientras que los bajistas mantienen posiciones inusualmente altas a la espera de un nuevo derrumbe de la acción
LOS PRINCIPALES ACCIONISTAS SE BATEN EN RETIRADA DE NEINOR
En mitad de la incertidumbre, los grandes fondos invertidos en la compañía han comenzado a retirarse. El último en hacerlo ha sido el máximo accionista de la promotora, Adar Capital, que redujo su posición del 28,676% al 27,476% el pasado 1 de agosto. Aunque, el movimiento realmente importante dentro de la actual estructura que mantiene es que pasó de mantener un 26% de capital directo a un 20%, lo que supone perder una parte importante de derechos de voto, ya que ahora mantiene hasta un 7% a través de instrumentos financieros derivados.
Pese a la importancia del movimiento de Adar Capital, el primero en casi dos años, no ha sido ni el único ni la operación más pronunciada. Ese papel se le concede al banco suizo, que está creciendo con fuerza en España, Julius Bauer que en apenas cuatro meses ha reducido su posición en un 60%, al pasar del 8,144% del capital al 3,312% que notificó en su última venta el pasado 26 de julio. Asimismo, KSAC Europe redujo su posición del 4,2% al 3,924% recientemente, mientras que Norges Bank ya vendió un 35% de la inversión que mantenía.
