La plataforma de economía colaborativa Airbnb bien podría haber sido creada, al menos en España, por el afamado Erwin Schödinger (el que inventó la paradoja del gato vivo y muerto a la vez, para estudiar la superposición de los estados), ya que hasta la fecha su capacidad de elevar precios de los alquileres no existía (decía, hace menos de un año, la CNMC), mientras los ayuntamientos legislaban para controlarlo. Ahora, el Banco de España, con la boca pequeña, le ha dado veracidad a dicho efecto, eso sí circunscrito a barrios concretos y céntricos, aunque de nuevo su visión llegue tarde, debido a que la versión dos (el paso siguiente) es el de abandonar las zonas centrales y complicar el alojamiento en zonas más modestas, según apuntan diversos estudios.
La afirmación del BdE llega algo tarde, debido a que en realidad los efectos sobre los precios de los alquileres de los denominados pisos turísticos no son tan fuertes como muchos se creen, ni tampoco pasa desapercibida. La sugerencia de la CNMC el año pasado obedeció, por ejemplo, a que a su juicio no había evidencias concluyentes, puesto que muchas de las investigaciones no contaban con el rigor necesario. El problema es que es que desde entonces se han ido acumulando cada vez más trabajos con unas conclusiones similares sobre relación directa entre Airbnb y el aumento de precios del sector, inclinando la balanza hasta que el propio organismo bancario se ha pronunciado.
Uno de los que más seguimiento ha tenido desde su publicación es el de ‘The Effect of Home-Sharing on House Prices and Rents: Evidence from Airbnb‘ de los autores Kyle Barron, Edward Kung y Davide Proserpio, que se publicó en 2017, constataba una relación positiva entre el número de alojamientos en Airbnb y el aumento de los precios de las viviendas. Aunque éste, al igual que otros, fallan en la explicación analítica, ya que según explicaron algunos expertos solo habla de correlación (número de viviendas y precios) no de causalidad. Además, el foco era demasiado amplio, todos los municipios de Estados Unidos, con lo que el efecto se disminuía y era más difícil de focalizar.
Por ello, otros estudios más geolocalizados, que llegan a unas conclusiones similares, ayudan más a identificar el efecto, su focalización y su posterior evolución. Uno de los problemas más acuciantes que podría llegar a ciudades como Madrid o Barcelona es el de que dicho efecto, que ya parece confirmado, podría extenderse de las zonas menos céntricas a otros barrios menos pudientes, alterando así también sus precios al alza y aumentando el efecto expulsión a un rango mayor. En concreto, dicho paper (‘Airbnb Usage Across New York City Neighborhoods: Geographic Patterns and Regulatory Implications’) explicaba que los listados de pisos de la plataforma entre 2011 y 2016 se habían dispersado geográficamente hasta barrios con rentas modestas.
La razón que esgrime el trabajo de los autores Peter Coles, Michael Egesdal, Ingrid Gould, Ellen Xiaodi y Li Arun Sundararajan es que en el corto plazo el arrendamiento de pisos turísticos es beneficioso económicamente, pero a medida que los precios aumentan termina por ser más rentable alquilarlos como vivienda. Por ello, se produce un movimiento hacía zonas con rentas más modestas donde el beneficio económico si se mantiene, los precios pagados por su uso como vivienda son menores, y esto sí que genera verdaderos problemas de expulsión de las clases medias. Así, el estudio explica que pese a que la centralidad sigue siendo importante para la plataforma, la distancia media respecto del centro, medida en Nueva York con el Empire State, ha pasado en cinco años de poco más de 4 kilómetros a 6 kilómetros.
AL FINAL, TODO SE REDUCE A UN PROBLEMA DE OFERTA
Pese a que tanto los estudios como muchos artículos se centran en si hay o no subidas de precios por el efecto Airbnb, el efecto más directo (también el mejor medido) es que distorsiona la oferta existente. La mayor parte de los estudios, de las más rigurosos a los más lazos, concretan que si bien este tipo de plataformas no altera el total de pisos, no se construyen bloques específicamente para ello, el uso cada vez mayor de los mismos para uso turístico provoca que el número de unidades para su uso como vivienda se reduzca.
Por último, la llegada de un factor tan dinamizador como Airbnb también genera muchas más reacciones en la economía que van más allá de si suben o no el precio del alquiler. Así, uno de los últimos informes (‘Real Effects of Peer-to-Peer Rental: Evidence from Airbnb‘) acerca de la plataforma y sus efectos, de principios de este 2019, señala que hace la competencia al sector hotelero local, de tal manera que le quita clientes. Así, impide el desarrollo de este tipo de sector de las zonas céntricas de las ciudades, donde solo quedan los de mayor coste por habitación, y los esparce por el extrarradio perdiendo visibilidad en el negocio a largo plazo.
Aunque no todos los efectos son a priori malos para los barrios en los que se da este fenómeno con más fuerza. En concreto, el anterior trabajo explica que logra aumentar el empleo en las zonas donde tiene mayor presencia, que, además, se concentra en industrias complementarias y de baja cualificación. La presencia de más pisos turísticos también aumenta los ingresos de los hogares, ya sea por el efecto de más empleo o por el del alquiler directo, para aquellos que sean propietarios, que genera más réditos que uno a largo plazo para las clases bajas.
