La entrada en vigor de la nueva Ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario el 16 de junio ha supuesto el ascenso de los notarios en su papel de asesor imparcial del consumidor y garante de legalidad y transparencia en todo el proceso de compraventa de viviendas de uso residencial.
La trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo ha llevado a la aprobación, cinco años después, de la Ley 5/2019 publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 15 de marzo. “Garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz, que proteja este tipo de operaciones (la concesión de préstamos y créditos con garantía hipotecaria inmobiliaria) es una exigencia que deriva no sólo de las obligaciones impuestas por el Derecho de la Unión Europea, sino de los indudables beneficios que supone para la economía de un país”, indica la ley en su preámbulo.
La nueva ley pretende “potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes”. La crisis hizo mucho daño en este ámbito. Regula tres aspectos diferenciados. En primer lugar, contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito. En segundo lugar, regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios. Por último, establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma.
Pues bien, en esta nueva regulación de uno de los contratos más importantes que firma una persona, familia o empresa a lo largo de su vida, el notario ha tomado a petición del propio gremio una mayor relevancia. Desde el Consejo General del Notariado (CGN) han explicado a MERCA2 que incluso antes de la tramitación de esta ley habían dejado claro a todos los estamentos implicados que les gustaría “intervenir más en la fase precontractual porque los consumidores llegaban al día de la firma sin haber tenido un tiempo de asesoría con el notario”.
Hasta la entrada en vigor de la nueva ley, el consumidor tenía y tiene tres días para ir al notario a consultar todas las dudas sobre el préstamo hipotecario y la compraventa de la vivienda. “Se hacía poco”, han confirmado fuentes del CGN. Además, conviene aclarar que el notario tiene por ley el deber de prestar un asesoramiento imparcial y gratuito a los consumidores. “Cobra por el servicio, no por la asesoría”, han insistido estas mismas fuentes.
EL NUEVO PROCESO Y EL PAPEL DE LOS NOTARIOS
Una vez elegida la casa de sus sueños (o la que puede pagar) y decidida la entidad que financia la compra, el cliente tiene un plazo de diez días (precios a la autorización y firma de la escritura pública de su préstamo) para acudir al notario que elija de los casi 3.000 que hay en España. Podrá hacerlo por cercanía, confianza o conocimiento previo. No por precio, ya que todos los notarios cobran lo mismo por idéntico servicio, con la posibilidad de hacer un descuento como máximo del 10%.
Ya tiene notario. A continuación, deberá comunicar a la entidad el seleccionado para que esta remita al empleado público, a través de una plataforma segura, toda la documentación relacionado con su préstamo. A aquí se incluye: el proyecto del contrato del préstamo, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), la simulación de las cuotas periódicas que debería satisfacer en diferentes escenarios de evolución de los tipos de intereses (quizá por eso también están de moda las hipotecas a tipo fijo) y un documento sobre los gastos asociados a la escritura pública del crédito. La propuesta del banco tiene carácter de oferta vinculante durante diez días, es decir, el consumidor puede echarse atrás, pero la entidad no.
Cuando el notario haya recibido toda la documentación y verificado que es correcta, el cliente se reúne con él (o ella) sin la presencia de inmobiliarias, bancos ni promotoras. Si falta algo, lo pide otra vez y se paran los diez días de plazo. “Lo que antes era un derecho, aunque no una práctica habitual, ahora la ley establece que es un derecho y una obligación”, han indicado desde el Consejo General del Notariado. “No es que el notario le asesore financieramente sobre las condiciones del préstamo, sino que explica al cliente las consecuencias jurídicas y económicas de lo que ha acordado con el banco”, han apuntado estas fuentes.
Si todo está completo y el cliente de acuerdo, el notario redactará un acta notarial, gratuita, en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones dadas al consumidor. De esta manera, “se protege el proceso” de cara a posibles futuras denuncias de compradores por desconocimiento de las condiciones o incumplimiento de las mismas por parte de las entidades financieras.
Para finalizar, el notario remite el acta al banco y todo está listo para la firma de las escrituras de compraventa y del préstamo hipotecario, donde el empleado público volverá a incidir en los acuerdos y condiciones entre las partes. “Los notarios van a dedicar más tiempo al consumidor, pero la mayoría así lo ha querido y trabajando en ello porque es una manera de garantizar la seguridad y transparencia de lo que están haciendo”, han incidido fuentes del CGN.
¿Pierden dinero los notarios con la denominada nueva ley hipotecaria? “Aporta un plus por el que no cobra y está dispuesto a aportarlo”, han concluido fuentes oficiales del Consejo.
