Sandra Daza es directora general de Gesvalt desde 2015. Forma parte del consejo de Áurea Homes, es miembro del comité asesor de Vitruvio, de IE Real Estate Club y perteneció a la junta directiva de Women in Real Estate (WiRES) hasta 2018. Con 17 años de experiencia en el sector, Daza repasa la actualidad inmobiliaria en MERCA2. Defiende a las socimis como vehículo de inversión, cree que existe un mercado más maduro y cree que el e-commerce no acabará con el retail.
¿Qué reflexión le deja el 2018 y que prevé para el año 2019?
Creo que ha sido un año en temas de inversión inmobiliaria muy positivo. Desde un punto de vista más crítico creo que ya hay ciertos síntomas de cautela, no de ralentización ni de crisis, pero sí de cierta cautela que creo que es necesaria. Para 2019 creo que se presenta con cierta incertidumbre, sobre todo desde el punto de vista residencial. Se va a notar 2019 el impacto de las medidas de 2018 como por ejemplo para el decreto del alquiler. Un decreto que me parece que está bien intencionado, pero dudo si esas medidas van a tener el suficiente impacto en ciudades como Madrid y Barcelona, sin que cause un problema en el resto de ciudades que gozan de una buena salud en el mercado de alquiler. Creo que va a generar cierta incertidumbre al pequeño propietario y que se debería de abordar el problema desde varios puntos y no sólo desde el punto de vista de cómo tratar los activos existentes. La Administración Pública tiene mucho que decir, porque su deber es crear una vivienda social a disposición de las clases sociales que tienen más difícil acceder a una vivienda.
Hablando del mercado residencial. Desde hace semanas sólo se habla de Neinor. ¿Para este 2019 cree que puede aparecer alguna situación parecida en promotoras como por ejemplo Quabit?
Lo que se ha producido es una corrección lógica del mercado. Al final, lo de Neinor ya se vivió cuando Metrovacesa salió a Bolsa. El salto al parqué arrastro a la baja a la cotización de sus rivales por cómo se produjo. Aquí hay varias cosas. Primero, el sector inmobiliario sigue teniendo muy tocada su reputación desde el punto vista del mercado y está marcado como un sector complicado. Segundo, no ayuda lo que ha pasado por ejemplo en Neinor. Pero lo importante y lo que subyace de todo esto es que los planes de negocio han de ser realistas. Sí son demasiado realistas no funcionas bien en bolsa, pero esa debería de ser la máxima: números realistas. No sé decirte si se va a dar una situación como de la Neinor, pero sí creo que va a haber un mayor celo a la hora de transmitir la información al mercado por parte de las inmobiliarias cotizadas.
A las socimis también les tocó de refilón todo lo ocurrido en Neinor. ¿Cómo ve su futuro en el año 2019?
Las socimis es un vehículo al que siempre he valorado muy positivamente porque creo que han sido el catalizador de las recuperación económica en el inmobiliario. Dinamizaron el mercado en un momento en el que estaba seco: agilizaron, hicieron compras… Al final, creo que están injustamente tratadas porque al final es un vehículo que se creó para un objetivo –facilitar al inversor privado el acceso al mercado inmobiliario sin riesgo de gestionar sus propios activos – y creo que están cumpliendo con ese espíritu.
Este domingo hubo elecciones y existe un partido –Unidas Podemos- que está en contra de las socimis y que puede entrar en un gobierno del PSOE. ¿Pueden temer las socimis un hipotético pacto de gobierno entre los socialistas y la formación ‘morada’ por las consecuencias que pueda tener?
No sé si deben temerlo. En este caso, Unidas Podemos no han engañado. Su postura sobre los vehículos de inversión –incluyendo a las socimis- es muy clara. Por lo tanto yo si fuera una socimi si tendría cierta incertidumbre sobre qué puede pasar en el régimen fiscal de las socimis. Aunque no entiendo muy bien cuál es la crítica a las socimis cuando están haciendo exactamente para lo que se crearon. Es decir no están haciendo nada más que eso. Otra cosa es que entremos en lo que dice el régimen de origen , aunque es una creación del PSOE y sería una contradicción legislar ahora en su contra. Además, se sigue asociando al sector inmobiliario en un todo, da igual que seas promotora, socimi… es un poco de desconocimiento.
Se critica la existencia de un sinfín de fondos que están detrás de estas socimis, pero ¿no cree que ha cambiado el perfil de este inversor?
Claro, el ejemplo más claro es Merlin, que ha comprado mucho activo y ha estado cerca de un año sin hacer grandes operaciones porque lo que está haciendo es invertir en capex. Es una política de añadir valor al activo. ¿Dónde está aquí la maldad? A mí como vehículo no me parece ni mejor ni peor, me parece que están cumpliendo su labor y punto.
Mahou Calderón, Madrid Nuevo Norte, la venta de Solvia… Pero, ¿habrá alguna fusión entre compañías este 2019?
Creo que las socimis tienen más facilidad para poder hacer una operación corporativa desde el punto de vista estratégico. Son operaciones que tienen sentido, no sé si buscando tamaño, especialización o mayor diversidad. De todos modos, los enfoques de las socimis son muy diferentes. Por ejemplo Vitrubio es mas patrimonialista y otras tienen unas características por cómo son sus accionistas. En cuanto a las promotoras, me cuesta más verlo.
¿Y cree que se pueden producir grandes saltos de promotoras y socimis a la Bolsa como pudiera ser el tan ansiado de Vía Célere?
En el caso de Vía Célere es especial. Primero porque tienen un fondo muy potente detrás. Y segundo porque cada vez que están cerca compran una compañía, tiene que integrarla, gestionar los activos… Procesos que hace que se ralentice. No sé si sigue entre sus planes estratégicos. Lo cierto es que creo que va a haber más cautela en las salidas a cotizar. En cuanto a las socimis, todas saben que tiene un tiempo máximo para salir a cotizar o renunciar a ese régimen, pero lo lógico es que el que ya se registró tenga que tomar decisiones tarde o temprano. Creo que ahora mismo hay que esperar qué va a pasar con las socimis y eso va a depender mucho del nuevo Gobierno.
Tenemos estructuras más robustas y especializadas para aguantar una recesión
Se especula con un supuesto agotamiento de la economía mundial. ¿Está el mercado inmobiliario más preparado para soportar una recesión que en el año 2007?
Claramente, sí. Estamos mejor preparados por varias razones. Los niveles de apalancamiento que teníamos las compañías hace diez año no se corresponden con los que tenemos ahora. Tenemos estructuras más robustas y especializadas que hace una década. Ahora mismo estamos mejor preparados con equipos más profesionalizados, con memoria histórica y con estructuras corporativas más robustas también. Además, las entidades financieras han hecho mucho mejor los deberes. Por lo tanto, ¿se puede parar el mercado inmobiliario? No, sólo se puede ralentizar porque la oferta y la demanda casan mucho mejor que en tiempos pasados.
En un mes tendrán lugar unas nuevas elecciones, en este caso autonómicas y municipales. ¿Cree que los partidos deberían de tomarse en serio asuntos como el tema de la concesión de licencias de obra?
Es casi una necesidad de país, de sector… Hay países donde el urbanismo está mucho menos intervenido. Y cuando digo intervenido me refiero a que es más ágil, no que no tenga que haber intervención de Administración, que por supuesto que la tiene que haber. Debe de haber un proceso de modernización, pero claro hay que tener el interés de hacer eso. No es normal que se dedique más tiempo a la concesión de licencia que a la construcción y más teniendo en cuenta en el mundo de inmediatez en el que vivimos ahora. Acortar los plazos dinamiza las ventas.
Vamos a hablar de rentabilidades. Logística y residencias universitarias son los productores estrellas, pero ¿qué sector puede despuntar en los próximos años?
En Gesvalt hicimos un estudio de activos alternativos que englobaban residencias de estudiantes, residencias de mayores e incluimos activos menos conocidos como gasolineras. Este informe comenzó hace cuatro años cuando las rentabilidades de los hoteles comenzaron a bajar, la oferta de oficinas decayó… y queríamos ofrecer a nuestros clientes nuevos productos. Creo que las residencias de estudiantes es un producto que seguirá uno o dos años siendo muy interesante para inversores porque sigue habiendo un déficit de camas. Pero creo más en el senior living –residencia de ancianos- porque tiene un techo mayor aunque sólo sea por la pirámide de población española. Además creo que hay más ‘juego’ en este último sector. Tienes desde población con necesidades médicas muy altas y gente que prácticamente no necesita atención, pero si valora tenerla. Es decir, existe una gran gama de productos. Además, España es un atractivo para muchos jubilados de otros países y puede encontrar un producto que no sea una residencia de ancianos al uso. En cuanto la logística, se transformará: habrán menos naves XXL y más última milla.
¿Es usted de la visión apocalíptica en la que el e-commerce elimina por completo al ‘retail’?
Para nada. Creo que el e-commerce cubre una necesidad de compra, pero no las cubre todas. El ocio, la experiencia, vivir las marcas… todo eso no te lo da el comercio electrónico.
Usted es una de las personas más influyentes en el sector inmobiliario. ¿Cómo ve el papel de la mujer en el Real Estate?
Creo que ha mejorado mucho. Yo empecé en el sector en el año 2002 y ha habido un cambio de representación femenina considerable. El acceso de la mujer ha cambiado. Además asociaciones como Wires ha contribuido también a ‘afear’ ciertas conductas en el sector. Creo que nos quedan muchas cosas por hacer. Muchas veces no es que no se cuente con las mujeres, sino que no se sabe que existen mujeres en ciertos puestos. Hay un deber de representación de compañía que hay que asumir.
Como representante de tu empresa. Hace poco se publicó un ranking sobre las mejores tasadoras del país y ocupabais el puesto número cuatro. ¿Cuál es vuestro futuro en este 2019?
No podemos estar más contentos con este ranking, sobre todo porque somos una compañía sin un fondo detrás y compite en los primeros puestos con compañías que si tienen ese apoyo detrás. Además, desde hace un año y medio estamos muy enfocados en la consultoría y en la expansión internacional. Es una apuesta estratégica, porque pensamos que nuestro modelo bueno y que podemos exportarlos a otros mercados como en Colombia y Portugal, donde ya estamos presentes.
