El Gobierno ha limitado los aumentos de renta a la tasa de inflación en los nuevos contratos para los seis millones de apartamentos que el país tiene el régimen de alquiler. Esta medida ha hecho temblar los cimientos de fondos como Blackstone que ha gastado miles de millones de euros en la adquisición de propiedades en España.
A tan sólo unos meses de que se celebren elecciones nacionales, autonómicas y municipales, el Ejecutivo de Pedro Sánchez decidió hace unas semanas tomar cartas en el asunto en el asunto de la vivienda. Las medidas adoptadas por el socialista no han sentado bien en el sector, sobre todo por el modo en el que se han tomado.
Los pasos para frenar las rentas en auge tendrán un efecto antes de los comicios. La realidad es que el decreto del Gobierno hace que los alquileres sean una apuesta más arriesgada para los inversores.
«Esto destruirá cierta oferta de apartamentos para propietarios institucionales como nosotros que queremos comprar, porque las medidas no son favorables para el producto, que ahora tiene más riesgo», afirma Javier Rodríguez, socio de Azora , que posee y gestiona 14.000 viviendas.
Pero lo peor para Azora o Blackstone puede estar por llegar. Porque dependiendo de los resultados de las próximas elecciones el panorama podría ser más devastador. De hecho, ambos temen una victoria de Podemos o un gobierno en el que la formación ‘morada’ tuviera cabida.
El programa de Podemos requiere períodos de cinco años de control de alquileres, así como una prohibición de los desalojos de una residencia primaria. El decreto puede limitar los rendimientos para los inversores como Azora y Blackstone, que se estaban beneficiando de un mercado robusto.
James Seppala, director comercial de Blackstone en Europa, afirma que a pesar de todo, el fondo no se opone a la nueva ley, aunque sus medidas podrían llevar a algunos propietarios a retirar sus casas del mercado o «vender en lugar de mantener unidades como parte del stock de viviendas disponibles para alquilar .
”Alrededor del 25% de los activos españoles de Blackstone están en viviendas de alquiler. Las compañías que estaban pensando en invertir en el sector inmobiliario replantearán ahora si España es atractiva», afirma Ángel Mejías de Santiago, un abogado especialista en el sector inmobiliario.
Blackstone ha adquirido una amplia cartera de activos inmobiliarios por valor de 25.000 millones de euros
Hace solo seis años, Mariano Rajoy, expresidente del Gobierno, comenzó a desregular un mercado que estaba reviviendo de una crisis inducida por la crisis financiera. En el período subsiguiente, un grupo de ‘reits’ locales creció rápidamente y Blackstone se lanzó al mercado, adquiriendo una amplia cartera española de 25.000 millones de euros.
El decreto de Sánchez responde a la creciente preocupación política sobre una supuesta burbuja del alquiler en las principales ciudades como Madrid y Barcelona. De este modo, con esta medida establece un marco de índice de precios para uso de los gobiernos locales para ayudar a fomentar aumentos de renta más bajos.
El objetivo de los puntos de referencia es evitar que los propietarios puedan sacar a los inquilinos de sus vecindarios cuando los aumentos de alquileres y el aumento de los precios de la vivienda superan con creces la inflación, como sucedió en las últimas décadas en muchas grandes ciudades con mercados laborales en alza desde San Francisco hasta Melbourne. Debido a que la ley fue decretada, el Parlamento tiene la opción de anularla durante los primeros 30 días posteriores a su publicación. Con el Congreso disuelto, un grupo reducido de legisladores se encarga de tales asuntos. Por este motivo, la oposición ha tachado a este decreto como una medida electoral.
LOS PISOS TURÍSTICOS, OTRO LASTRE
Pero no todos los problemas surgidos emanan del decreto de Sánchez. Hay otros aspectos como la falta de obra nueva y la utilización de la ya existente que también afecta al precio y las rentabilidades del alquiler. En este sentido, aparece en el horizonte la conversión masiva de apartamentos para uso como alquileres turísticos de tipo Airbnb, que también ha contribuido a elevar los alquileres.
Las rentas promedio aumentaron un 15% en todo el país en los últimos tres años, y casi el doble que en los mercados más populares de la ciudad, afirmó el Gobierno cuando aprobó la ley. «La ley tiene objetivos loables», afirma Enrique Losantos, director ejecutivo español de JLL. Pero el índice de precios, por ejemplo, permitirá a los gobiernos locales y 8.000 ayuntamientos «restringir el mercado libre y adoptar, bajo sus propios criterios heterogéneos, políticas de alquiler que tienen efectos electorales atractivos que cuestionan la estabilidad jurídica que desean los inversores institucionales».
«Lo que nosotros, como todos los demás inversionistas, valoramos es la claridad y la estabilidad», sentencia Seppala.
