Los últimos informes de las consultoras apuntan a desaceleración del mercado. El año 2018, el precio de la vivienda aumentó un 8% y para este 2019 se espera que crezca un 4%, la mitad. Los expertos señalan 2020 como el último año de subida. Por este motivo, este año es el idóneo para comprar una vivienda y hacer caja.
Después de unos años de crecimiento sostenido, tras la salida de la crisis todos los indicadores apuntan hacia la madurez del mercado, lo que significa un periodo de moderación de los precios. De esta sensatez deriva a una caída de los precios en el residencial. De hecho, comprar una casa este 2019 resultará un 4% menos caro que el pasado año.
A pesar de esta circunstancia, en España todavía existen zonas en las que, una demanda superior a la oferta disponible y una insuficiencia de producto de calidad y obra nueva, supondrán incrementos de precios en años venideros. En este sentido, ciudades como Madrid y Barcelona seguirán con ritmos de aumento de precios superiores al resto del país.
«Después de dos o tres años de crecimientos en la producción y con una curva ascendente de los precios, aún observamos que hay cierto recorrido en precios en determinadas áreas geográficas», afirma Fernando Fuente, vicepresidente Valuation Advisory de CBRE. Fuente cree que la demanda sostenida y la oferta limitada supondrá que los precios se mantendrán en ascenso este 2019, pero en niveles por debajo de los últimos tres años.
Este ciclo alcista seguirá este curso y llegará hasta finales de 2020, cuando los precios comiencen a sufrir una estabilización generalizada en todo el territorio nacional, según la visión de los expertos en esta materia. Por este motivo, este 2019 se presenta como el último en el que los especuladores puedan hacer su agosto. Porque del año 2020 hasta el 2022, tenderán a una estabilización y después a bajar.
Además de en Madrid y en Barcelona, hay en otros sitios de España donde se divisa todavía un ciclo alcista que permita hacer negocio durante los dos próximos años. Se trata de zonas como Murcia, Galicia, Valladolid, Cantabria o Navarra. Aquí, los mercado inmobiliarios están empezando a repuntar de forma lenta pero sostenida. «En estas zonas vemos bastante recorrido de crecimiento en su sector inmobiliario. De momento, los promotores nacionales están haciendo una apuesta que los promotores locales, que aún están a la espera de una tendencia más consolidada», explica Carlos de Almeida, director de Obra Nueva de CBRE.
Este última oportunidad de negocio también es extrapolable al alquiler. De hecho, en este campo hay incluso menos margen de maniobra que en la compraventa, porque los precios han comenzado a caer de manera más pronunciada. «No está previsto que los precios del mercado de alquiler sigan creciendo a este ritmo, de hecho en grandes capitales como Madrid o Barcelona los precios han tocado techo», afirma Ofelia Núñez, directora de Inversión Residencial de CBRE.
En un mercado donde el 96% de los pisos para alquilar están en manos de propietarios privados, Núñez divisa un futuro que tienden a la entrada de nuevos agentes en el sector. «Existe un gran nicho para la profesionalización e institucionalización de este mercado para el que habrá que crear nuevos productos bajo fórmulas -‘Built to Rent’ o llaves en mano-«, explica la directora de Inversión de CBRE. En este sentido, promotoras como Aedas parecen haber tomado la ventaja.
La entrada de profesionales en la oferta del alquiler supondrá un estancamiento de los precios, aunque habrá que hacer distinciones por ubicaciones debido a las distintas circunstancias de cada municipio. En este escenario ‘especial’ se puede situar a Madrid, Barcelona, Málaga, Ibiza o Mallorca, porque es otro agente externo -los pisos turísticos– los que acarrean mayores pagos por arrendar una vivienda.
MÁS DE MEDIO MILLÓN DE VIVIENDAS, EN 2019
Con todos estos datos, el número de compraventas anuales mantiene la senda de crecimiento iniciada a finales de 2013. En concreto, la estimación de CBRE para 2019 es de 625.000 unidades, lo que indica la continuidad del crecimiento de la demanda, aunque en tasas más moderadas.
Por su parte, los analistas de Tinsa tienen pronósticos para otras variables: así, las compraventas de viviendas pueden subir entre un 5% y un 10%, hasta las 625.000-650.000. Además, creen que los inicios de obras crezcan entre un 20% y un 25%, hasta los 100.000 o los 125.000. Por último, estiman que las hipotecas podrían crecer entre un 10% y un 15%, hasta las 275.000 o 300.000.
