Las agencias inmobiliarias se han quedado este año sin vacaciones de Navidad. El decretazo aprobado por el Gobierno del PSOE al final del ejercicio y que reduce la protección a los arrendadores de vivienda -para beneficiar, teóricamente, a los inquilinos- ha obligado a los profesionales del sector a rehacer su estrategia para paliar los efectos adversos que esta nueva normativa está generando ya sobre el mercado del alquiler.
Uno de los principales aspectos que más preocupa a las agencias es la limitación de las garantías adicionales que estipula el real decreto impulsado por el Ministerio de Fomento. Desde el pasado 19 de diciembre los propietarios no pueden solicitar a los inquilinos un aval o fianza que supere las dos mensualidades, lo que va a provocar que las personas con menos recursos –especialmente los jóvenes- no puedan acceder al mercado por carecer de la solvencia necesaria.
En declaraciones a MERCA2, el presidente de la Asociación Profesional de Expertos inmobiliarios, Óscar Martínez, considera que “se ha creado un problema adicional tontamente que encima va a hacer que la gente no alquile a personas que no tengan unos ingresos o un patrimonio elevado, reduciendo aún más el tamaño del mercado y creando más problemas para el acceso a una vivienda precisamente al colectivo que la norma dice proteger”.
“Hasta ahora había gente que conseguía alquilar porque sus familiares le avalaban ante su falta de solvencia, pero con la nueva regulación esta puerta se les ha cerrado”, añade Martínez.
SORTEAR LA LIMITACIÓN DE GARANTÍAS
Sin embargo, existe un vacío legal en la nueva norma que permitirá a los arrendadores solicitar garantías adicionales a las dos citadas mensualidades, ya que el real decreto establece que la limitación se circunscribe a los contratos cuya duración sea de cinco años. Es decir, que aquellos que se firmen con un plazo superior, como por ejemplo de cinco años y un mes, o de seis años, están exentos de cumplir con esta restricción.
Según han confirmado a este diario varias agencias inmobiliarias ubicadas en diversas zonas de la geografía nacional, los contratos tipo de alquiler de vivienda se están reconfigurando en este sentido y los propietarios están siendo avisados por carta o correo electrónico de que cuando venzan sus actuales contratos se les ofrecerá a los inquilinos la renovación, siempre que estén dispuestos a asumir un plazo superior a los cinco años que establece la ley presentando las correspondientes garantías.
SUBIR CUOTAS POR ENCIMA DEL IPC
Otro de los elementos que no aclara el decreto es que se pueda actualizar la renta con otros indicadores además del IPC sin que finalice el contrato, otra laguna que los profesionales inmobiliarios consideran que posibilita introducir subidas de las cuotas antes de que finalice el nuevo periodo mínimo obligatorio de cinco años.
“¿Qué pasa si yo pongo en el contrato que tras el tercer año la mensualidad subirá el IPC más diez puntos adicionales? La ley no es clara al respecto y al final se puede producir una diferencia de criterio entre el arrendador y el inquilino que deberá ser dirimida por los tribunales”, señalan desde una agencia inmobiliaria con presencia en todas las regiones españolas que teme que se produzca una judicialización similar a la ocurrida tras la aprobación de la reforma laboral.
INSEGURIDAD JURÍDICA: APLAZAR LOS DESAHUCIOS
Además de todo lo anterior, surge otro aspecto de la nueva normativa que va a limitar de forma acusada la oferta de pisos en alquiler: la posibilidad de paralizar durante uno o dos meses los procedimientos de desahucio en caso de situaciones de vulnerabilidad del inquilino moroso.
“Este es un tema muy grave que va a cerrar muchas puertas a los potenciales arrendatarios, porque dejar en manos de los servicios sociales la decisión sobre la ejecución cuando existen impagos alargará los plazos de los desahucios poniendo en riesgo financiero alos propietarios, que en muchos casos dependen de las rentas de un inmueble para complementar sus exiguas pensiones”, apunta Óscar Martínez.
A este respecto, el presidente de la APEI considera que “si lo que se quiere es proteger a los inquilinos en una situación social difícil –lo cual es muy loable- se debe hacer desde los poderes públicos y no a costa de los arrendadores, por ejemplo haciéndose cargo el Gobierno de la renta que deje de pagar el moroso porque se encuentre en una situación especialmente vulnerable”.
LOS FONDOS YA NO QUIEREN ALQUILAR SUS PISOS
Por todo ello, Martínez admite que “hay gente que ya está dando de baja pisos que iban a entrar en el mercado del alquiler y cuyos dueños ahora quieren venderlos tras la aprobación del decreto”, entre los cuales se encuentran empresas, fondos de inversión que han adquirido las carteras inmobiliarias de la banca y también aquellos particulares que compraron una segunda vivienda para alquilarla como seguro de jubilación.
De hecho, fuentes financieras confirman a MERCA2 que existe un temor creciente a que una eventual victoria de la coalición PSOE-Podemos en las próximas elecciones generales facilite la aprobación de una regulación de precios máximos, elemento que la formación de Pablo Iglesias exigió en su pacto con los socialistas y que provocaría la retirada masiva del mercado de los inmuebles en régimen de alquiler, precisamente lo contrario de lo que busca lograr la formación morada.
Todos los agentes del sector, excepto los partidos políticos con responsabilidades de Gobierno, coinciden en señalar que el problema del alquiler de vivienda en España debe afrontarse mediante deducciones y desgravaciones fiscales que incentiven la puesta en el mercado de más viviendas en régimen de arrendamiento, en lugar de reducir la seguridad jurídica de los propietarios de los inmuebles.
HIPOTECAS MÁS CARAS DESDE EL 1 DE ENERO
Además del decreto que modifica la regulación del alquiler existe otra reforma que presiona al alza sobre el coste de acceder a una vivienda: la que obliga por decreto a las entidades financieras a hacerse cargo del pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD),tras la polémica generada por los magistrados del Tribunal Supremo.
Las agencias inmobiliarias consultadas por MERCA2 aseguran que desde el pasado 1 de enero los bancos con los que trabajan les han enviado sus nuevas tarifas para 2019 en los que elevan el coste de los préstamos hipotecarios y de otros servicios relacionados con la compraventa y alquiler de viviendas.
“Las nuevas condiciones implican más dificultades para conseguir los créditos, con un mayor importe al que deberán hacer frente en última instancia los compradores. Los bancos han decidido trasladar a los clientes el nuevo coste que les ha impuesto el Gobierno, de forma que al final pagan los mismos de antes con la diferencia de ahora Hacienda recibe el dinero de mano de las entidades financieras en lugar de ser abonado en la ventanilla del Fisco por los compradores”, indican fuentes de otra agencia inmobiliaria nacional que se han apresurado a escriturar todas las viviendas que tenía en cartera antes del 31 de diciembre para eludir el citado sobrecoste.
