“Nadie da duros a pesetas”, que decían los antiguos. El Banco Central Europeo (BCE) ha ofrecido dinero gratis a los bancos de la Unión los últimos años. Barra libre. A cambio, ha exigido la salida de los activos inmobiliarios de sus balances para afrontar con más saneamiento futuras crisis.
Los delanteros se miden por los goles que marcan; las ofertas de tarifas móviles por los gigas de datos que ofrecen; el BCE califica los bancos europeos por su ratio de solvencia. El famoso CET 1 se ha convertido en un clásico cuando una entidad argumenta cualquier decisión financiera o corporativa. “La posible fusión mejorará “x” puntos básicos en la CET 1 de ambas unidades…; la venta de esta unidad reforzará un x% su CET 1 full load…”.
Una de las vías más claras de aumentar el CET 1 y cumplir con el BCE es deshacerse de los activos tóxicos vinculados con el ladrillo. En esta carrera, los bancos españoles han pisado el acelerador (de un coche híbrido o eléctrico no contaminante, por supuesto) durante este año para limpiar sus libros. A lo largo de 2018, las entidades españolas han ido soltando lastre inmobiliario. ¿Compradores? Fondos norteamericanos y británicos que han visto la oportunidad de negocio con importantes descuentos. Un Black Friday durante 365 días.
DICIEMBRE DE REBAJAS EN LOS BANCOS
Diciembre ha sido un mes especialmente activo en este sentido con movimientos de cinco bancos. CaixaBank cerró la venta anunciada en junio del 80% de su negocio inmobiliario a una compañía filial de los fondos Lone Star Fund X y Lone Star Real Estate Fund V por 3.974 millones de euros (una quita del 20% con respecto a la valoración actual). El paquete incluye principalmente la cartera de activos inmobiliarios disponibles para la venta a 31 de octubre de 2017 y el 100% del capital social de Servihabitat.
Este mismo fondo también firmó una importante transacción con Bankia. La entidad presidida por José Ignacio Goirigolzarri ha vendido a un vehículo controlado 100% por Lone Star Fund XI un paquete de créditos hipotecarios de dudoso cobro por un valor bruto contable de 1.420 millones de euros. Está previsto que la operación se cierre en el segundo trimestre de 2019. Además, ha firmado un acuerdo con Lone Star Fund XI para crear una sociedad conjunta a la que se aportarán activos inmobiliarios por importe de 1.650 millones de euros.
Bankinter, uno de los bancos menos afectados por el ladrillo en su balance gracias a su ADN más focalizado en empresas y pymes, ha vendido este mes una cartera fallida de unos 250 millones de euros, (75 millones del negocio de Consumo procedentes de Bankinter Consumer Finance y el resto de pymes).
El Grupo Kutxabank se planteó este año por vez primera una transacción de estas características “en un momento en el que existe un gran apetito inversor por este tipo de activos”. Por ello, la semana pasada anunció la venta a una entidad gestionada por Bain Capital Credit LP de una cartera de riesgo promotor problemático por un valor bruto cercano a los 700 millones de euros.
Por último, mientras la gente estaba pendiente del sorteo de la Lotería de Navidad, Ibercaja comunicó un acuerdo a través de un hecho relevante a la Comisión Nacional del Mercado de Valores. La entidad maña ha formalizado un acuerdo para la venta de una cartera de adjudicados con un valor bruto contable de 652 millones de euros. Esta cartera será adquirida por una nueva sociedad, participada en un 80% por Intrum. Ibercaja Banco ostentará el 20% restante. No informó del precio de venta. Tan solo indicó que la operación «supondrá un impacto en el resultado antes de impuestos de 2018 de aproximadamente 31 millones de euros y otro ligeramente positivo en la ratio de solvencia CET 1».
OTRAS OPERACIONES DE LOS BANCOS EN 2018
Otros bancos no han esperado tanto para deshacerse de sus activos problemáticos asociados al sector inmobiliario. Tras anunciar la operación en noviembre de 2017, BBVA cerró en octubre el traspaso de todo su negocio inmobiliario en España al fondo Cerberus Capital Management. No comunicó el precio del acuerdo, pero sí que el paquete vendido comprende tanto los activos inmobiliarios como los empleados necesarios para la gestión de este negocio. Previamente, había finiquitado la colocación de un 27% de su participación en Metrovacesa, la firma del proyecto ‘Sintra’ con el fondo CPPI (1.000 millones de euros), la venta de su participación del 25,24% en Testa y, por último, la venta del edificio de Gran Vía 1 en Bilbao por 100 millones de euros.
Banco Sabadell ha sido otra de las entidades que más movimiento ha tenido en este ámbito. La entidad catalana acordó con fecha 19 de julio la transmisión de la práctica totalidad de su exposición inmobiliaria a una filial del fondo Cerberus Capital Management. Los activos inmobiliarios objeto de la operación tienen un valor bruto contable conjunto aproximado de 9.100 millones de euros y un valor neto contable conjunto aproximado de 3.900 millones de euros. Cinco días después comunicó la transmisión de una cartera de créditos, en su mayoría créditos hipotecarios, con un saldo vivo aproximado de 2.295 millones de euros, a Deutsche Bank y Carval Investors.
Mismo destinatario tuvo el ladrillo de Santander. La entidad presidida por Ana Botín vendió en septiembre a una filial de Cerberus una cartera de inmuebles residenciales por un importe de unos 1.535 millones de euros con un descuento sobre su valor bruto del 55% de su valor bruto. Estaba integrada por 35.700 inmuebles, incluidos garajes y trasteros. En el momento de la firma estaba previsto Está previsto que la operación estuviera totalmente culminada a finales de este año o en el primer trimestre de 2019.
El Grupo Cooperativo Cajamar ha tenido un 2018 intenso. En marzo traspasó 630 activos inmobiliarios residenciales situados en las principalmente en la Comunidad Valenciana, Andalucía y Región de Murcia al fondo de inversión Axactor. Con esta transacción, el grupo cerró el proyecto Tango que le permitió vender más de 1.000 activos con un valor de tasación de unos 90 millones de euros. En junio ya había vendido a la firma Link Financial Group una cartera compuesta por 1.222 préstamos de empresas, con garantía hipotecaria, de unos 308 millones de euros.
No obstante, la entidad indica que ha ido vendiendo activo irregular en operaciones con clientes y a través de su service Haya Real Estate. A 30 de septiembre de 2018 la venta de activos adjudicados se incrementó de enero a septiembre de 2018 en un 37,1% respecto al mismo periodo del año anterior, por importe de 562 millones de euros. Del mismo modo, ha reducido los activos dudosos en un 28,8% su tasa interanual, lo que supone 1.063 millones de euros menos.
De los bancos que realizaron operaciones en diciembre, algunas ya habían firmado otras con anterioridad. Bankia ha llevado a cabo a lo largo de todo el año “otras ventas de carteras de activos improductivos, que, junto a la reducción orgánica, supondrá en el conjunto del año una rebaja adicional en dudosos y adjudicados de 3.000 millones de euros”. En total, el banco conseguirá reducir en 6.000 millones de euros sus activos improductivos durante 2018, lo que supone adelantar un año el calendario previsto en el Plan Estratégico 2018-2020.
En el caso de CaixaBank, hasta el 30 de septiembre la entidad ha vendido inmuebles por valor de 1.572 millones de euros. Bankinter traspasó en agosto una cartera de créditos morosos y fallidos de la filial portuguesa del banco a la compañía británica Arrow Global Limited. La cartera estaba formada por un paquete de créditos dudosos con garantía personal por un importe de 134,7 millones de euros y créditos fallidos por un importe de 227,5 millones de euros.
En los tres primeros trimestres de 2018 e incluyendo la última venta de diciembre, Ibercaja Banco ha logrado reducir el volumen de activos improductivos en aproximadamente 950 millones de euros, lo que supone el 50% del objetivo total marcado en el Plan Estratégico 2018-2020, según informó la entidad.
Por último, Unicaja únicamente ha destacado al ser preguntada por MERCA2 “la persistente y acelerada reducción de los activos no productivos de Unicaja Banco, habiendo una disminución interanual de un 21,3%, según los últimos datos públicos conocidos, relativos a los resultados a septiembre de 2018”.
