Merlin Properties o Colonial. Dos aspirantes al trono inmobiliario después de que el mercado haya vivido su particular via crucis en los últimos años. Los precios de los inmuebles antes de la crisis del ladrillo, iniciada entre 2007 y 2008, se multiplicaron más que por dos. La inversión en vivienda llegó a ser hasta un 12% del PIB, o lo que es lo mismo, supuso cerca de 1,5 millones de puestos de trabajo en 2006.
Sin embargo, el estallido de la burbuja tuvo una gran repercusión generando una crisis de dimensiones desproporcionadas demorando la recuperación del ladrillo hasta 2015, año en el que volvieron a revalorizarse los precios de la vivienda.
La industria ha mostrado una recuperación constante que ha pasado por la consolidación del ciclo económico, ya asentado tras varios años con volúmenes de crecimiento económico que han estado por encima del 3%, y por la reducción continua del desempleo. Una expansión en la economía española que ha estado justificada por la demanda interna, la inversión en equipo y construcción, y un sector exterior pujante gracias a la coordinación del ciclo a nivel mundial.
La mayor confianza empresarial se traducirá en más demanda del mercado de oficinas, sobre todo en zonas prime
Así pues, las estimaciones de AFI señalan que la recuperación económica en España continuará, principalmente por el lado del consumo y la inversión privada. Esto se traduce en un crecimiento de la economía doméstica del 2,8% y del 2,3% en 2018 y 2019, respectivamente. Es decir, por encima de la media europea y del resto de mercados desarrollados. Asimismo, se trata de una expansión que irá de la mano de la caída del desempleo.
Siguiendo estos mimbres, tal y como aseguraban los analistas de Renta 4, el aumento en la confianza empresarial, en la creación de empresas y en el crecimiento de los márgenes de las mismas incidirá “positivamente en la demanda de oficinas, especialmente en las principales ciudades españolas y sus zonas prime”, de tal forma que el sector inmobiliario se verá altamente beneficiado.
Madrid y Cataluña concentran más de un 30% de las empresas del país y registran incrementos de creación neta de empresas superiores a la media nacional, lo que representa una mayor demanda de espacios y, dada la escasez de oferta, mayores precios. Por ello, de cara al periodo 2018-2022, los expertos estiman que el mercado inmobiliario prolongue su recuperación, especialmente en las zonas prime de las grandes ciudades como Madrid y Barcelona.
La expectativa de la implementación de medidas liberalizadoras en diversos sectores es otro factor a tener en cuenta y que podría dar potencial a las inmobiliarias españolas en los mercados.
Con el ritmo actual y una moderada subida en los salarios, la confianza del consumidor y empresarial debería gozar de los apoyos suficientes para sujetarse, lo que implicaría aumentos de la demanda y, en mercados con nueva oferta potencial limitada, de los precios. Por tanto, la capacidad del ladrillo de seguir sumando gana muchas probabilidades.
MERLIN PROPERTIES ASOMA MÁS LA CABEZA
El escenario actual plantea, por tanto, un espacio en el que la competitividad es extrema y en dónde cada vez hay más jugadores, como se ha podido observar con las masivas salidas a bolsa de socimis en los últimos tiempos. Sin embargo, son dos las compañías que mejor han hecho sus deberes y que se sitúan entre las que se disputan el trono en el ámbito inmobiliario español: Merlin Properties y Colonial.
Las dos empresas, aunque llevan direcciones distintas, han mantenido una línea de crecimiento bastante clara que ha atrapado a inversores y analistas.
Merlin Properties es propietaria de una cartera de activos inmobiliarios valorada en más de 11.000 millones de euros, con inversiones que abarcan 990 locales comerciales, 139 edificios de oficinas, 18 centros comerciales, 41 naves logísticas (51 incluyendo las naves en desarrollo), tres hoteles y otros activos no estratégicos. La cartera cuenta con más de tres millones de metros cuadrados en alquiler que generan más de 450 millones de euros de rentas brutas anuales.
Es decir, la firma presidida por Ismael Clemente siempre se ha interesado por activos de tipo logístico y comercial, teniendo un peso en su cartera del 52% entre centros comerciales, activos comerciales ubicados en las principales arterias comerciales de España, y centros logísticos.
Solo en cuatro años cotizando en los mercados ya se ha situado como una de las grandes compañías patrimonialistas de Europa. Tanto es así que ha logrado multiplicar por cuatro su capitalización, convirtiéndose en el mayor grupo del sector inmobiliario español por delante de Colonial.
La socimi se encuentra a cabeza del mercado español en gran medida gracias a dos operaciones corporativas que ha impulsado su dimensión más allá. La primera, la compra de Testa hace tres años, por la que tuvo que hacer una ampliación de capital de más de 1.000 millones de euros. La segunda, la adquisición de Metrovacesa.
Con estas dos operaciones, y con los vientos de cola de los que goza la economía española, fuentes del mercado señalan que «tiene potencial suficiente como para seguir expandiéndose a nivel internacional, en Portugal principalmente, lo cual se debería trasladar en su devenir en los mercados”.
Si ir más lejos, Merlin Properties se encuentra entre la cartera española de cinco valores de Bankinter desde una de sus últimas actualizaciones. La entidad señalaba que tiene cuatro puntos que pueden ejercer como vientos de cola para los próximos trimestres: el incremento de rentas en oficina, el aumento del segmento de la parte de logística, la sostenibilidad de márgenes y dividendos, y un apalancamiento bajo control.
La compañía ofrece aún a día de hoy una capacidad de aumentar su segmento logístico, donde las rentas se incrementan en torno al 7%, en comparación con el 4,9% de media que existe en otras áreas. Por eso varias gestoras explican que teniendo los inmuebles valorados a precios de este 2018, y quitando el efecto de la deuda neta de la empresa, tiene un valor nominativo o NAV (net asset value) por título de 12,20 euros y un ratio precio-beneficio o PER (price earnings) por debajo de las 8 veces los beneficios.
Por eso, casas de análisis como Barclays comenzaron a cubrir el valor recientemente con una recomendación de sobreponderar y un precio objetivo de 13 euros. También, Société Générale considera que tiene potencial hasta los 13,7 euros. Desde luego, novias no le siguen faltando a la principal socimi del panorama español.
COLONIAL, AL ACECHO
Teniendo en cuenta las buenas perspectivas de la economía española, Colonial sería, en efecto, otra de las empresas del sector que mejor comportamiento deberían tener. Y es que la posición de Colonial es inmejorable para beneficiarse de los mayores precios potenciales en el sector inmobiliario, tanto en Francia como en España, gracias tanto a la captación de rentas como a la revalorización de sus activos, explicaban desde Renta 4.
Según las cuentas del pasado ejercicio, Colonial presenta una superficie alquilable superior a 1,8 millones de metros cuadrados y proyectos por casi otro medio millón, de los cuales el 40% se encuentran en Madrid, que supone casi un 20% de las rentas generadas; un 23% en Barcelona, generando más de un 10% de los ingresos por rentas; y un 37% en París, que aporta más del 70% de las rentas por alquileres. Una diversificación que, analizan los expertos, es “adecuada” para mantener el ritmo de crecimiento.
Colonial podría tener un potencial superior al 60% de crecimiento en la generación de rentas por alquiler en el próximo lustro
En este sentido, el 82% los activos se corresponden con oficinas, en la mayoría de los casos (más del 70%) en zonas prime de las grandes ciudades. Así, al igual que le sucede a Merlin Properties con sus operaciones corporativas, la reciente adquisición de Axiare, aporta a Colonial nuevos activos en el distrito central de negocios (CBD) así como cerca de 400.000 m² de activos logísticos y retail, que, si bien se salen del core business de la compañía, son importantes fuentes de generación de rentas e incluso pueden ser “objeto de ventas estratégicas para financiar nuevas compras y desarrollar nuevos proyectos de rehabilitación y reposicionamiento con mejores yields”, concretan desde la casa de análisis.
Por eso, la compañía podría tener un potencial superior al 60% de crecimiento en la generación de rentas por alquiler en los próximos cinco años, con un crecimiento de Ebitda de en torno al 12% TACC y una importante revalorización de sus activos inmobiliarios.
De cara al futuro se debería esperar que el equipo gestor no desvíe su estrategia más allá del negocio patrimonialista de oficinas prime, manteniendo el enfoque en productos de calidad con rentabilidades atractivas y primando la creación de valor, siempre vigilando los niveles de endeudamiento y una adecuada diversificación geográfica.
En esta línea, después de la compra de Axiare, es posible que se proceda a la lenta venta de su parque de activos logísticos y retail, que suponen más de 400.000 m². Activos que están valorados a día de hoy en unos 300 millones de euros y que aportan algo menos de la mitad de los ingresos por rentas de Axiare, manteniendo en cartera los activos de oficinas en zonas prime de Madrid y Barcelona, considerados estratégicos.
La gestión del equipo directivo con su estrategia de crecimiento, con unas rentas crecientes, especialmente en Madrid y Barcelona, importantes proyectos en cartera y unas yields muy estables, provocará que en los próximos años se cree aún más valor en la compañía. Por tanto, a pesar del buen comportamiento del valor en el último año desde Renta 4 le otorgan un potencial de revalorización del 15%, e inician cobertura con una recomendación de sobreponderar, con unos riesgos a la baja acotados por el buen momento del sector, apoyado “por la fortaleza del ciclo económico, y el potencial de la cartera”. La carrera ya ha comenzado.
