Suena contradictorio, pero los datos demuestran que España precisa de un nuevo boom inmobiliario. El ladrillo es viejo y el parque de viviendas no cesa de marchitarse. Una burbuja inmobiliaria es necesaria. Las vacas flacas han llegado y ahora las empresas se centran más en la reforma de los pisos que en su construcción. El ritmo de envejecimiento asusta: 3,3% cada año.
La dichosa burbuja inmobiliaria se ha convertido casi en un asunto de Estado. La corriente popular que fluye por la calle es que se está creando una nueva burbuja, mientras que los expertos niegan la mayor. Los precios del alquiler no paran de aumentar en las grandes ciudades y el ritmo de venta de los pisos está muy por debajo de los años anteriores a la crisis. Pero todo esto tiene una explicación.
El parque inmobiliario español está obsoleto. La cadencia de envejecimiento aumenta al 3,3% anual, según datos de Andimac (asociación nacional de distribuidores de cerámica y materiales de construcción). Esta asociación atribuye esta cifra a que las primeras casas de la pasada burbuja inmobiliaria empiezan a cumplir la mayoría de edad. De hecho, actualmente el 81% de las viviendas tiene más de 18 años. Lo más preocupante es que en el año 2019, este porcentaje alcanzará el 83%.
El envejecimiento del parque inmobiliario se nota también en la falta de estudios de nuevas viviendas. De hecho, el último informe del Ministerio de Fomento data del año 2007. Es decir, hace más de una década. En este año se detectaron un total de 5.444 promociones de nueva construcción. O lo que es lo mismo, 272.907 viviendas promocionadas. Las comunidades autónomas donde se focalizaron el mayor número de promociones fueron: la Comunidad Valenciana, Andalucía y la Comunidad de Madrid, según este mismo informe.
Al final, la vivienda más reciente data de casi dos décadas. Pero asusta pensar que más de la mitad de las viviendas en España tienen más de 40 años. Es decir, casi medio siglo de vida. Esto significa que muchas de ellas se han edificado según unos criterios de baja calidad. En este apartado destaca Euskadi que cuenta con un 70% de pisos construidos antes de 1980 frente a la media del 50% en el resto de comunidades.
Esta tónica es algo habitual en las comunidades autónomas. De hecho, en Extremadura la escasez de inversiones públicas dirigidas a la ayuda de la rehabilitación de viviendas y la ausencia de obra nueva durante los últimos años han hecho incrementar la antigüedad del parque residencial.
Lo mismo sucede en Cataluña. La edificación y la rehabilitación de viviendas en Cataluña están bajo mínimos. La superficie total de proyectos visados en el Colegio Oficial de Arquitectos catalán creció un 9% en el año 2017, hasta los 3,9 millones de metros cuadrados, y se visaron 11.250 viviendas. Estos datos parecen esperanzadores, pero la realidad es que esta institución considera que habría que visar 40.000 pisos para la renovación del parque.
El envejecimiento del ladrillo no hace sino contribuir a la creación de burbuja inmobiliaria en el alquiler de viviendas. La ausencia de nueva construcción fomenta la reforma de las viviendas y el arrendamiento de las mismas. La burbuja inmobiliaria se desplaza de la venta al alquiler, sobre todo en grandes ciudades como Madrid o Barcelona. España profesa de perder el miedo y volver a crear suelo residencial que atienda la demanda de la población.
LAS VPO, UNA SOLUCIÓN PARA EL PROBLEMA
En este sentido, juegan un gran papel la Administración Central, las regionales y las municipales. España está a la cola en cuanto a viviendas de protección oficial (VPO) se trata. En nuestro país, en el año 2017 sólo se adjudicaron 5.375 de este tipo de casas y únicamente el 2,5% de los pisos son de alquiler social, frente al 17% en Francia y el 30% en Países Bajos.
Para mitigar este ‘boom’ del alquiler las administraciones públicas tienen un gran antídoto: las viviendas de protección oficial. El problema es que los ayuntamientos no han ejecutado todo lo que deberían de haberlo hecho en esta materia. Este es el caso de Madrid. El consistorio madrileño anunció en febrero del año 2017 que construirá 4.120 viviendas sociales antes de las elecciones municipales del año 2019. Pero en febrero de este 2018, es decir un año después, sólo hay un 19% de estas viviendas en construcción.
EL SECTOR DE LA REFORMA, EL MÁS BENEFICIADO
Total, que entre las administraciones, el miedo por construir, que no se venda ni se arrende, la falta de suelo y la ausencia de financiación ha deja una herencia de un parque de viviendas viejo y desactualizado. De todos modos, en cualquier ‘boom’ siempre hay alguien que gana y alguien que pierde. En este caso los que pierden son los ciudadanos de las grandes urbes que buscan alquiler. Los beneficiados son las empresas que se dedican a la reforma de la vivienda. Un sector que poco a poco ha sacado la cabeza tras la crisis.
VIVIENDAS QUE NO CUMPLEN LA NORMATIVA
De todos modos, la renovación del parque inmobiliario no es sólo para evitar que la temida burbuja inmobiliaria que se cierne sobre el alquiler termine por estallar. También es necesaria para cumplir con la normativa de accesibilidad universal para personas con movilidad reducida o discapacidad. De hecho, estos criterios cumplen un 0,6% de los edificios de viviendas. el dato se desprende del estudio La accesibilidad en las viviendas de España, elaborado por la Fundación Mutua de Propietarios en colaboración con la Cátedra UNESCO de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili (URV) de Tarragona.
